扎根培養當地思惟 長期經營賺「慢錢」

「你就去談談看，（價錢）不要超過。」一列高速奔馳的「和諧號」列車，正由重慶駛向成都。車廂裡，坐著許多財金文化的考察團員。其中，一位穿西裝的中年人正透過電話，指揮一樁房地產買賣的談判細節。談了許久之後，這通電話才掛斷。從外表看起來，這人中等身材，一頭銀灰色頭髮，儘管戴著眼鏡，他的眼神依然銳利。這個人的名字叫作李銘松。

李銘松是誰？去年六月中旬，新光人壽標售北市寶慶路土地，最後富邦建設等十二組人馬全數失利，由市場十分陌生的皇家季節酒店得標，每坪得標金額換算逾五百萬元；在幕後操刀這樁交易的主導者，就是皇家季節酒店的創辦人兼總裁李銘松。他在接受《今周刊》獨家專訪時，頗具信心地表示，準備將西門町的土地，用來興建地上十九層的五星級飯店，以擴充台北市的經營版圖。

此外，在台中、高雄市中心，他也各準備至少三個地點，將用來興建高級觀光飯店。待工程陸續完成後，皇家季節酒店將在北、中、南三大都會區，擁有十棟四星或五星級飯店，成為爭奪台灣觀光市場的一股龐大勢力。李銘松本人，更會成為國內的新飯店大亨！

據統計，外國觀光客由○六年的三五一萬人，增加到去年的五五六萬人，在短短五年間，來台人數成長率逼近六成；連國際飯店的平均房價，也已逐步逼近○六年的歷史高點。巧的是，李銘松旗下的飯店，正好就是從○六年開始營運，順利搭上這波觀光業起飛的大商機。目前，由皇家季節酒店營運的飯店，包括南京西路的一館、二館，及位在北投的溫泉旅館，房間總數約一四○間。儘管數量還不多，但未來新飯店陸續加入營運陣容，將使得李銘松的飯店版圖更加可觀。

得標西門町的角地，讓以往極為低調的李銘松，一下子成為市場焦點。當大家都在追問「誰是李銘松？」參與投資考察團的團員都知道，他就是那位頭髮銀白、笑口常開的成員。也知道早在九○年代初期，《財訊》創辦人邱永漢帶團參訪中國考察時，李銘松已是參與其中的第一代團員。但是在浮上台面之前，李銘松和觀光產業全無淵源，只是一位擅長投資房地產的會計師。

出身宜蘭頭城的李銘松，祖、父二代靠投資經營遠洋漁業和養殖漁業起家，並在迪化街從事銷售貿易生意。由於這層地緣關係，李銘松由台北商專（現改制為台北商業技術學院）畢業後不久，就創辦了松哲會計師事務所，專門將目標客戶鎖定在迪化街的公司，為他們處理帳務相關事宜。大膽創業這一年，李銘松年僅二十五歲。

青年創業 積極標會買樓、換屋

李銘松創業初期，正好碰上台灣經濟大幅成長的年代，會計師事務所的事業，很快進入軌道；甚至因為事務所的生意興隆，他還有「迪化街大帳房」的封號。然而跑遍各大公司的查帳過程，卻是他最難忘的經驗。李銘松回憶，在最高峰時期，松哲曾為一千多家客戶提供稅務及會計服務，儘管員工多達上百人，但要查核一千家客戶的帳目，仍然十分辛苦。「扣掉假日，三六五天每天拚命查，（帳務）還是查不完。」李銘松說。

至於李銘松最重要的致富管道——房地產，則是在他創立會計師事務所的隔年，才開始投資。當時，忠孝東路四段的現代大廈剛剛完工，一坪要價四萬元。透過朋友擔任銷售業務的關係，李銘松以少許折讓的一○八萬元，買下一戶二十八坪的房子。李銘松承認，當時資金並不充足，還是回老家標了一個會，才湊足自備款。他自嘲說：「我大概是『頭殼尖尖』（意指財運不佳），但是自備款夠了就敢買房子。」二十五歲創業、用標會籌措買房的自備款，可以看出李銘松行事的積極作風。

開始買房地產時，李銘松剛結婚不久。他回憶，為了換空間較大的房子，全家人曾每隔三年就搬一次家。為何如此勞師動眾？原來李銘松為了避免購屋造成太大的資金壓力，他決定在換屋時，先搬到市郊的大房子，直到經濟能力穩定，再搬回市區，找同樣大小但價錢略高的房子。雖然搬家過程辛苦，但如此一來卻能趁房價波動，達到換住好房子的目的。

創業期間長年查帳的經驗，加上用心觀察房地產市場變化，讓李銘松練出極為敏銳的房價嗅覺。像是在考察大陸期間，每參觀一個建案，李銘松往往會走上樓、從陽台向外眺望，仔細觀察建案周邊的市區建設和交通動線，藉此了解發展潛力。

舉例來說，在參觀幾處重慶的建案時，李銘松就發現部分建築本身即使位在市區，但周邊的建設進度還不到位，現階段若出手購買，價格將不容易有明顯上漲。可見投資不動產數十年的他，認為房地產的區位還是最重要的選擇指標。

他經常掛在嘴邊的話是：「只要是經濟維持成長趨勢的地方，就不用擔心買來的房子價格不漲，只會有快漲或慢漲的區別。」之所以有這層體悟，是李銘松花十年考察中國各地的心得。在這十年間，李銘松雖然靠投資中國獲利甚豐，但成果卻是用多次挫折換來的。

投資中國四次失利  為人脈赴當地讀書

李銘松回憶，一九八八年他首次到中國觀光，由北京一路南下到江蘇，當時中國的投資環境仍相當原始，但潛力已讓李銘松留下深刻印象。回台灣之後，他積極找管道進軍中國投資。第一站，就選在國民政府的舊都南京。

當時，李銘松請友人協助，以近人民幣八百萬元的代價，在南京市郊景點湯山溫泉買了兩百畝地（約四萬坪）使用權。不料繳款後數個月，還是無法取得國土使用證，取得執照又發現，買的地竟縮水到八十畝。原來官員並沒有告知，一條規畫中的高速公路剛好經過這塊土地，在重大建設優先使用的情況下，土地於是縮水。幾經折衝之後，李銘松總算拿回當初的投資款項，精明如他，也終於嘗到吃悶虧的滋味。「一堆經驗，白忙一場」，李銘松感嘆。

這次投資失利，不僅沒有打消李銘松布局的念頭，反而讓他更積極地想切入南京的消費市場。原因是一次逛街時，李銘松發現當地的麵包售價相當高，「兩種都是麵粉做的，包子一顆只賣三毛，麵包卻賣八毛至一塊」，這讓李銘松興起在當地賣麵包的念頭。於是他決定與家人合夥，在南京市區連租了二十個店面，打算一口氣衝高規模，拉抬經營聲勢。想不到第二次又遇上同樣的產權問題；明明已經付出人民幣兩百萬元拆遷費，但幾個店面的使用證一直無法取得。幾經等待，李銘松只好再次決定放棄投資，當作花錢買教訓。

仍不放棄的李銘松，後來曾嘗試經營南京一家飯店，以及承作當地人民大會堂的餐廳生意，但兩者雙雙因勞工問題而碰壁。一再被人治問題困擾的李銘松，終於決定暫停在中國的經營腳步，檢討自己的布局。他得到的結論是：做生意，不僅要有當地人脈，還要具備在地思惟才能成功。於是，李銘松做了一個讓眾人驚訝不已的決定：到南京讀碩士。

「九三年起，我每周五去南京，周一回來。這樣一趟來回，一周交通時間就超過七小時，連續上了二年課」，李銘松笑說，他以四十歲「高齡」到南京大學念碩士課程時，是全班唯一的台灣學生。當時還沒有兩岸直航，到南京必須先到香港轉機，過程十分辛苦；但李銘松一心想要了解當地商界人士的經營思惟，因此絲毫不以為意，反而上得十分勤快。

前後為學業飛了八十多趟南京，經過兩年，李銘松終於拿到碩士學位。他回憶，當年擔任指導教授的老師，如今都已是大學校長、書記等重要人物，為他提供更多的經營訊息，李銘松這步棋，終於是走對了。

歷經多次失敗，李銘松在中國的事業終於有了大翻身的機會。一九九七年起，李銘松將事業布局轉往上海，在古北新區的一條商店街收購了三十間店面。當時，店面每坪售價只有七千五百元新台幣，他將店面出租，租金的年化報酬率估計高達四成。不過二○○○年時，中國改革房屋政策、終止原來的「福利分房」措施，大批民眾直接買屋，使得租金報酬率大減，一下子降到只剩五％。有鑑於收益下滑，隔年開始，李銘松就陸續將這些店面賣出。

鮭魚返鄉  經營觀光飯店獲利豐厚

將這批房地產出清後，讓李銘松獲利最大的除了價差，還有一項無形影響因素：新台幣匯率。他回憶，最初將投資款項匯出台灣時，新台幣兌美元是一比二十六，但是○一年他將資金收回時，匯率已經貶到一比三十七．五，這一來一往，等於讓李銘松又多賺了四成。李銘松這次投資上海店面的獲利，估計有好幾倍。

事業中心調回台灣後，李銘松仍未改變「店面優於住宅」的投資原則，趁著當時銀行承作的貸款成數高，李銘松陸續收購不少位在台北市忠孝東路與敦化南路周邊的辦公室。包括葉財記世貿大樓、中鼎大樓、十信大樓等辦公室，李銘松均一層層加以收購，並且持有不賣。直到○六年開始，他發現房價的漲幅開始超越土地，也就是麵包（房屋）比麵粉（土地）還貴的異常情況。隨著房價走高，他將這些商辦陸續出脫，結果這批商辦，又為他賺進約三倍的豐厚獲利。

至於經營觀光飯店，李銘松笑說：「完全是無心插柳，我大概是最不務正業的會計師！」原來在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）疫情期間，李銘松決定讓房客退租、將位在南京西路的大樓重新整修。原因是他偶然讀到一則新聞，指出一旦國內開放大陸遊客來台，高級觀光飯店將供不應求。生意頭腦靈光的李銘松，立刻決定將這二棟改作飯店用。這位旅遊業的門外漢，就這樣一頭栽進飯店事業。

「當時全台總共二萬多個房間，觀光局估計若全面開放陸客，至少要八萬個房間，還差很多。我的邏輯一想，這就有投資的空間，」李銘松說，「飯店不是能賺暴利的行業，但它可以永續經營，只要守得好，留給下一代也不錯」。

由於創始的一、二號館，地點位在台北市鬧區外圍的南京西路，一開始規畫時，李銘松就強調須凸顯差異化的品牌價值。而全面使用歐舒丹作為房間沐浴用品，就是該飯店的創舉。

經過數年籌備，陸客即將開放自由行，李銘松終於等到開放陸客自由行的活水，現在，他要全面衝刺旗下的飯店事業，與加入戰局的國際品牌一較高下。他私下坦承，只要飯店事業經營得當，不排除將公司掛牌上市櫃。這位神祕的地產大亨，過去靠著不動產賺得可觀身家，但他卻將精力和公司的重心，全都押寶在觀光飯店產業上。

從一位會計師到身價上百億元的飯店大亨，李銘松靠的是他比別人更強的成功企圖心，不認輸，以及敏銳的觀察力與執行力，成就他今日的身家。

李銘松的投資態度：
1. 專注投資熟悉的房地產，陌生的商品一律不碰。
2. 在中國投資失敗４次不氣餒，反而赴當地求學，長期耕耘人脈，重新學習。
3. 經營事業需要的不動產一律購買，不採租賃。
4. 寧可投資土地、蓋飯店，賺長期經營的「慢錢」，不急著投資金融商品來短期獲利。

李銘松的投資心法：
1. 投資任何地區都只買交通動線良好、周邊建設已經到位的房子。
2. 只要確認當地經濟成長趨勢，就不必擔心房價不漲，只有快漲、慢漲的區別。
3. 當價格便宜時，優先購買市中心的商辦產品。
4. 每坪房價水準比土地價格還高時，就會陸續賣出。

李銘松
出生：1952年
現職：皇家季節酒店總裁
經歷：松哲會計師事務所創辦人
學歷：南京大學國際經濟研究所碩士