小狗亂大便、霸占騎樓、欠繳管理費— 厝邊歹逗陣　2條例維護權益

公寓大廈管理條例　不怕鄰居小狗亂大小便

維護自身權益三步驟

Q1：小王的新鄰居小林養狗之後，小王出門上班時，總在門口聞到一股尿騷味，甚至好幾次還有狗大便，小王懷疑隔壁小狗是「凶手」。小王詢問小林時，對方卻說不是他家小狗所為，小王該怎麼保障自己權益呢？

A：立揚法律事務所律師葉恕宏表示，小王第一件要做的事是「舉證」。葉恕宏建議，可架設監視器照自家門口，拍下小狗在自家門前大小便的畫面。另外也需要證明這隻狗是鄰居所養。最理想狀況是，拍到鄰居牽著狗在你門前大小便的畫面，如果不能，就要蒐集更多畫面，以舉證對方惡行。

第二步是檢附證明文件，向主管機關檢舉。葉恕宏表示，如果民眾住的是沒有管委會的公寓，可以向環保局檢舉，環保局可以依廢棄物清理法第50條，對惡鄰居開罰1200元以上、6000元以下的罰緩，如未限期改善，可以連續處罰；如果是社區大樓，可向建管處、工務局等單位檢舉，可依公寓大廈管理條例第47條處以3000元以上、1萬5千元以下罰緩，未改善時也可連續處罰。

葉恕宏另外舉例，鄰居在深夜時製造擾人噪音，也是常見的擾鄰行為。此類則可向環保局檢舉，或向法院興訟求償，由法院派公正單位，實際測量噪音分貝是否真影響民眾生活，依此做出賠償判決。

監視器拍到我家裡面　可強制拆除

Q2：小林住家對面的鄰居小王，近日在自家門口裝設監視器，由於鏡頭對外，進出總覺得有被監視的感覺，其他住戶上下樓，對於有支監視器在那也覺得不舒服，小林能要求小王拆掉監視器嗎？

Ａ：面對這種狀況，小林應先確認小王架設監視器的意圖，如果是為防小偷或其他正當理由，當然可設監視器，但監視器所能拍攝的範圍，也僅止於樓梯間等等的公開場合。小林可向小王確認監視畫面是否有拍攝到小林在屋內的活動，如果有拍攝到，小王就觸犯刑法的妨害秘密罪，小林可依法提告。此外，法院也可強制拆除監視器，或諭令調整監視器角度。

積欠管理費　小心管委會逼你搬家

Q3：小張住在社區大樓，每月需繳管理費3500元，小張遲繳1個月後，發現遲繳似乎沒關係，索性愈欠愈多，甚至無視管委會催繳，小張能這樣逍遙下去嗎？

A：葉恕宏解釋，依公寓大廈管理條例規定，只有設立管理委會的社區大樓，住戶才需繳交相關管理費用。

如果住戶超過2期的管理費都沒繳，或是積欠龐大金額，管委會將有4個步驟強制小張繳交管理費。

Step1 管委會可先發存證信函向小張催繳

Step2如果仍追討不到，可上法院提訴訟，由法院發支付命令

Step3則向縣市主管機關檢舉，可依公寓大廈管理條例處罰4萬元以上、20萬元以下罰緩

Step4如果小張仍不繳，第四步則向法院聲請強制執行

此外，公寓大廈管理條例另有規定，如果住戶積欠管理費經法院強制執行後，再度積欠金額達所有權總價百分之一，經管委會決議，最嚴重可向法院訴請強制住戶遷離。

交通管理處罰條例　保障行人騎樓通行權

Q4：小陳住在公寓1樓，擁有騎樓所有權，騎樓可出租擺攤、放置盆栽嗎？別人想停車，小陳有權禁止嗎？

A：葉恕宏表示，依道路交通管理處罰條例規定，騎樓是道路的一種，應隨時保持暢通，不能占用妨礙通行。因此，騎樓除了讓行人走動通行外，當然不能有其他用途，不僅一般人不能停車，連住戶也不能停車，擺放盆栽或雜物等也不行。

至於市區內常可見騎樓內有大大小小的攤販， 1樓住戶還將騎樓出租的狀況，葉恕宏指出，嚴格來說這些行為都不符規定。

漏水修繕費誰該付？　先看成因為何

天花板漏水找誰討

Q5：小邱鄰居小王開始裝潢後，小邱自家天花板就面臨漏水問題，修繕費用能要求小王全額支付嗎？另外，小李在外租屋，入住後發現每逢下雨，屋子也頻頻漏水，向房東告知此狀況，房東卻遲遲不肯請人來修繕，小李該怎麼辦？能拒繳租金抗議嗎？

A：漏水問題也是民眾居住時常會遇到的問題。如果是自宅天花板或和鄰居共用的牆壁，因樓板年久龜裂或管線失修導致漏水，依公寓大廈管理條例規定，維修費用將由樓上和樓下的住戶或共用牆壁的住戶一同負擔。但如果因為樓上住戶裝潢，或其他狀況施工不慎導致漏水，則由鄰居全數負責維修費用，民眾家中用品或家具因此受損，則可以另外向鄰居求償。

若是租屋時遇到房屋漏水，葉恕宏說，依民法規定，房東將屋子租給房客，在租約期間，房東就有責任提供完好的設備和居住條件。因此，房東應要負責處理好漏水問題。如果房東遲未處理，房客可先找水電技工來解決，將該費用直接抵扣租金，或是主張解約，拿回押金搬家走人。

葉恕宏強調，房客千萬不能以拒繳租金的方式來向房東表示抗議，因為此舉房東反而可主張房客違約，將押金沒收，對房客反而不利。

葉恕宏提醒，大樓外牆的磁磚等物，此部分是屬於大樓住戶共有，如果是一般公寓，不管在幾樓的外牆，有嚴重剝落需要維修時，都是由所有住戶一起負擔，社區大樓則由管委會負責。

律師小檔案　葉恕宏

任職：立揚法律事務所

經歷：東吳大學法律研究所、憲兵學校法律教學組講師

專長：民刑事訴訟、著作權法、行政法、政府採購法、公寓大廈管理條例

著名案件：八里媽媽嘴雙屍命案、龍潭購地弊案、豪門世家921地震國賠案、威望catchplay娛樂平台侵害著作權案、關廠工人案等