小明想租阿花的房子，兩人口頭就租金和租哪間房子以及租期1年都達成協議，小明並支付2個月租金金額作為押金。
案例：小明想租阿花的房子，兩人口頭就租金和租哪間房子以及租期1年都達成協議，小明並支付2個月租金金額作為押金。
後來小明住進去後才發現房子隔壁鄰居很吵，跑去跟阿花表明想退租。但阿花告訴小明不能提前退租，兩人為此大聲爭吵。阿花一氣之下揚言調漲租金，更指責小明「拖欠1個月的租金都沒付，我要把房子賣掉，讓你被趕走」，小明不甘示弱的回嘴「妳不報租金收入給國稅局，我要檢舉妳！」到底小明和阿花，誰在法律上比較站得住腳呢？
律師分析
租期逾1年 最好用書面簽約
小明和阿花雖僅是口頭上約定，將阿花同意將房屋的使用權轉讓小明，小明也有付租金給小花，因此就算雙方是口頭約定，兩人間租約已經成立。所謂的「租賃契約」，就是當事人間約定將某特定物的使用收益權轉讓給某一方，受轉讓的一方再支付對價給轉讓的一方。不過要注意的是，不動產的租賃契約，租期超過1年，一定要以書面簽訂租約，否則就會被認為是不定期的租約。
如果沒違約 租約不能提前解除
若是小明與阿花沒有特別約定，可提前終止租約的事由，小明就不能因為隔壁鄰居很吵，單方主張提前終止租約。因為在租賃契約中，沒有特別約定可以提前終止租約事由的話，就要依民法相關法規來處理。以一般最常見的房屋租賃來說，房客可以主張提前終止租約的情形包括：租賃物出現瑕疵，危及房客健康或安全等，承租人都可以主張提前終止租約。但鄰居很吵並不是房屋本身的瑕疵，小明不能藉此要解約。
另外，還有3種狀況，出租人就是房東可以提前終止租約。一是承租人未依租賃物的性質使用租賃物，經房東阻止後仍未改善；二為承租人遲延給付租金逾2個月；最後是出租人已告知不得轉租，承租人卻仍轉租。要是有這些情形，租約也可以提前終止。
押金上限 最多2個月租金總和
民間關於房屋出租的實務上，押金的性質較等同是租金的預付，以及損害賠償的擔保。而依土地法第99條第1項規定，押金是不能超過2個月的租金總額。在租賃契約終止後，如果承租人沒有積欠租金，或對出租人造成損害要賠償，那出租人就要將押金全額返還給承租人。
隱瞞租金收入 房東有逃漏稅罰責
阿花若是沒將租金收入計入所得，可能將面臨逃漏稅的法律責任。出租人出租租賃物後獲取租金，租金就算是出租人所得，要算進出租人的所得總額中，以申報所得稅。但租金並不等同於租賃所得，租金收入還要扣除因租賃物所支出的費用後，才是租賃所得。租賃物所支出的費用有兩種計算方式，一種是直接將租金收入的43％列為費用支出；而另一種就是將地價稅、房屋稅、修繕費或折舊等費用逐一列舉。
管理費誰該付 簽約前先講好
租賃物出租後就都是承租人在使用，所以如果沒有特別約定，應該由承租人負擔管理費較為合理。但建議雙方在簽署租賃契約之前，約定關於租賃物的管理費由何方負擔，日後才比較不會發生爭議。
定期契約簽訂 房租不能隨便調
租賃契約中對於租金已有約定，就以案例來說，阿花與小明是定期的房屋租賃契約，所以阿花不能任意調漲租金。但若是不定期的不動產租賃契約，如果不動產的價值有升降，依民法第442條的規定，此時租賃契約的雙方當事人，可以聲請法院增減租金。
房東賣房 房客仍可繼續住
依民法第425條第1項和第2項規定，原則上在未超過5年的定期租賃契約，出租人在交付租賃物後，承租人占有中，縱將租賃物所有權讓予第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，這就是俗稱的「買賣不破租賃」，但精確說來，應該是「所有權移轉不破租賃」才對。也就是新的租賃物所有權人，要承擔原本的租賃契約權利和義務，不能任意要求承租人返還租賃物。所以阿花就算將房子賣給別人，小明在租賃期間一樣可以繼續住下去，新房東也不能將小明趕走。但也提醒民眾，期間超過5年的定期租賃契約或不定期租賃契約，都要先經過公證，才有「買賣不破租賃」之適用。
房客拖欠租金 房東可從押金扣抵
小明雖拖欠1個月的租金沒付，但阿花仍不能隨便趕走小明，因承租人小明雖有按時給付租金的義務，但小明未繳租金時，如果有先支付押金作為擔保，阿花必須先從押金去抵扣租金。等到抵扣押金後，小明仍積欠2個月的租金，阿花才可終止租約。等租約終止後，阿花才能請求小明返還租賃物。
所以不是一欠租金，房東就可以趕人，必須經過終止租約的程序，才能要房客返還房屋。如果房客不願返還房屋，原則上出租人就要提起民事訴訟，等判決確定後才能強制執行。不過，如果房屋的租賃契約中已經約定租約終止後的返還房屋可作為強制執行之標的，並經公證後，房東此時就可以不經過訴訟，直接聲請法院強制執行以取回房屋。
租約公證 糾紛可強制執行
在租賃房屋的情形，建議雙方簽訂書面，並將權利義務載明清楚，以避免可能的糾紛。此外，可以在租賃契約中，關於給付租金和返還租賃物等事項，約定成得為強制執行之事項，再拿去法院公證處或民間公證人公證，這樣將來如果有房客不給租金，或租賃契約到期後房客賴著不走的情形，房東就可以向法院聲請強制執行，可以節省掉訴訟的時間，以更快確保自身的權益。
定期租約vs.不定期租約
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項目 |
定期租約 |
不定期租約 |
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要租超過一年，是否要立書面契約 |
要 |
不用 |
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能不能隨意終止契約 |
除非具備法定或約定要件，不然不可以隨時單方面表示終止契約 |
雙方可隨時單方面表示要終止。但關於不動產之租賃，土地法加強保護房客，除非房東要回收房屋自住或重新建築、房客拖欠租金逾2個月，或承租人違反租賃契約，房東才能收回房屋，不再續租 |
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能不能隨意增減租金 |
不能任意調整 |
若不動產的價值有升降，可聲請增減租金 |
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舊房東將房屋賣掉，新房東能不能趕房客走 |
原則上不可以，依「買賣不破租賃」原則，房客可無條件依原合約居住至租期結束。（如租賃期間超過5年，要經過公證，才有「買賣不破租賃」原則之適用）。 |
原則上可以，新房東有權回收房屋，房客不受「買賣不破租賃」保護。（但如經過公證的不定期租賃契約，一樣有「買賣不破租賃」原則之適用）。 |
資料來源：高宏銘律師 整理：潘思辰
律師小檔案 高宏銘
任職：大壯法律地政聯合事務所
經歷：彰化及新北（板橋）地方法院檢察署檢察官
專長：民事、刑事及行政訴訟、不動產相關法律議題、企業管理、企業法務、談判
