內政部棒打炒房！轉賣預售屋每戶罰300萬　專家曝「黑市交易只會更盛行」

修法五大重點

一、限制換約轉售

預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、禁止炒作行為

嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

三、解約申報登錄：

預售屋買賣契約若有解約情形，應於30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價。

四、管制私法人購屋：

增訂私法人取得住宅用房屋許可制，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、建立檢舉獎金機制：

建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。

內政部次長花敬群對於此次修法表示，預售屋延長付款期，本意是為了方便購屋族進行資金調度，但現在卻成為投資客低成本炒房獲利的手段，因此為讓回歸為了回歸正常市場機制，將修法全面限制預售屋換約轉售。

花敬群也提到，禁止換約的修法就是要斷掉投資客、炒房團獲利了結的管道，希望能讓預售市場回歸到要住的人，透過預售可以讓他們自備款用比較長的時間慢慢支付，來滿足資金調度或是購屋的期待。

修法展現政府打炒房決心　可望緩和過熱市場 卻恐釀「黑市交易」?

對於內政部通過此修正草案，住展雜誌研發長何世昌認為，恐怕會造成黑市交易更盛行的狀況發生，首先是因為這樣的法規並不符合人性，甚至禁止預售屋換約根本是世界上各國獨有的措施。

當民眾購買預售屋禁止換約後，購屋的人一旦反悔不買，只能選擇「退戶」，而退戶往往要收取高達成交總額15%的違約金，如果民眾並不想要賠償這一大筆錢，又發現自己購買的預售屋價格已上漲，自然就會轉到檯面下的「黑市交易」。

無論消費者違淚付出違約金，或是轉往檯面下的交易，建商都仍是有賺無賠，一點都不會受到影響，雖然有檢舉機制，恐怕仍防不了有心人的操作，甚至會有無辜民眾受害，因此這次的修法未來公告施行以後，實務上將會碰多許多窒礙難行之處。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，修正草案從移轉限制檢舉等手段，防杜炒作的可能性，可看出內政部打炒房的企圖心，但預售屋買賣契約一旦簽署，即成為民眾的財產權，限制人民轉售權利，恐怕還需要多方完備的討論。

預售屋銷售從簽約預定到交屋可能長達兩三年，中間變化多，有人確實會因財務、遷移、家庭、婚姻等狀況必須轉售，政府如何在嚴控房價下又能照顧到實際狀況，需要有更明確的配套措施。不過，內政部說重話下重手，無論後續草案是否通過，也讓預售屋市場收到警訊，未來交易或轉讓的難度增加，有機會讓過熱的市場稍稍緩和，回歸需求性的理性購買。

吉家網董事長李同榮則認為，目前打房的方向正確，但是否能有具體成效，則要觀察房價漲勢是否趨緩，因為短線炒房的關鍵在於房價漲勢的利因，房市目前處於主升段，房價漲勢難擋，在有利可圖的市場上，任何打炒房措施都會有漏洞可鑽，像紅單課稅規範至今效果有限，原因就是其中仍有模糊空間。

其次是抑制土地炒作，如中南部這一波房價上漲幅度強勁的主因，在於基期低、營建成本墊高、產業南移、台積電擴廠等因素，造成土地搶購及炒作的現象，若放任不管，將影響房價大幅上漲，若房價漲幅過高，恐怕政策仍壓抑不住炒房風氣。

李同榮也提到，政府的打炒房政策雖然有法可管，但稽核能力與稽查人力將是成敗的重要關鍵，如紅單納管課稅早已實施上路，但成效不是很好的原因就是稽查問題，地方政府礙於人力資源不足，無法全面稽查地下轉單避稅的弊端，又可能因地方勢力而難以查察，因此內政部此次增加檢舉制度，或許可產生部分效果，但最重要的還是地方政府的稽查能力與決心，否則空有法條仍難以執行徹底。

不過，雖然內政部通過相關法條的修正草案，但後續修正草案還要經過行政院會拍板，再送立法院三讀通過後才會正式公告施行，預估若要正式上路，最快也要等到明年下半年，因此在施行前，民眾仍可觀察這項政策對於房市帶來的衝擊程度。