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建商拚插旗,前十名中有三個台中的行政區!為何建商最愛在台中買地?

建商拚插旗,前十名中有三個台中的行政區!為何建商最愛在台中買地?

黃健誠

房地產掃瞄

永慶房產集團提供

2021-10-20 15:55

近期房市再現一波熱潮,在928檔期的推案量也相當驚人,又因為房價持續攀升,讓部分有購屋需求的民眾抱持觀望心態,期待找到理想中的物件時,能夠把握機會購入好屋。

不過,除原本熱門房市交易區域外,有房仲業者統計建商熱門購地行政區,發現前十名行政區中,台中市有3個行政區上榜、桃園市2個、台南市2個、高雄市、新北市及新竹縣各1個。

房仲業者認為,從這些上榜的行政區中,可以窺見不動產業者看好房市前景的區域,並預期未來新建案的供給可能較多會分布於這些區域,可作為民眾購屋前的參考。

 

前十名中有三個台中的行政區!為何建商最愛在台中買地?

 

永慶房產集團統計今年度前3季上市櫃建商於全台購地面積前十名的行政區,發現台中市烏日區、西屯區分別位居一、二名,其次則分別是桃園市中壢區、台南市安南區及新竹縣竹北市等。

 

110年前三季上市櫃建商於全台購地面積前十名行政區住宅單價一覽表

排名

縣市

行政區

110年前三季上市櫃建商購地

近一年單價
(萬元/坪)

總面積(坪)

總金額(億元)

1

台中市

烏日區

8,841

83.16

20.2

2

台中市

西屯區

7,537

175.01

24.9

3

桃園市

中壢區

6,696

74.28

19.9

4

台南市

安南區

6,493

13.69

12.0

5

新竹縣

竹北區

5,728

15.47

26.5

6

台中市

北屯區

5,382

35.80

21.2

7

新北市

新莊區

5,048

120.09

35.0

8

桃園市

龜山區

4,929

60.86

20.9

9

高雄市

橋頭區

4,844

16.18

15.5

10

台南市

永康區

3,761

19.77

16.0

▲資料來源:公開交易資訊站、實價登錄資料;永慶房產集團研發中心彙整。

住宅價格篩選條件:

  1. 交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。
  2. 建物型態:住宅大樓、華廈、套房、公寓。
  3. 排除屋齡兩年內、一樓及親友交易之成交資料。
  4. 實價登錄資料自109年9月至110年8月。

 

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,建案的可開發地在整合、取得方面,往往費時不易,而建商對一區的利多利空消息又較一般大眾敏感,因此從建商購地狀況,可提前了解哪些行政區的未來展望是值得期待的。

 

且台灣都市地區發展成熟,可利用開發之大面積土地相對有限,因此不少建商會著眼於重劃區或蛋白區,在未來推案開價上,也有較多空間,而吸引大量就業人口的科學園區周邊,也是建商眼中的房市高潛力區。

 

陳金萍也指出,如台中市包括烏日區、西屯區及北屯區等3個行政區都擠進前十名,主要的原因在於,比起台北,台中的可開發地相對多,價格上也更為親名。其中,居冠的烏日區以高鐵特區購地為主,其具三鐵共構優勢,加上原有的國道一號、國道三號以及行車10分鐘便可抵達七期的台74線,不論南來北往或日常通勤,都十分便捷。

 

又因為烏日區腹地廣大,東臨發展成熟的烏日車站商圈、明道商圈,商業不動產招商也亮眼,包含備受矚目的超級娛樂城今年由廣三SOGO拿下,誓言打造全台最大規模的高級購物中心,根據實價登錄資料統計,烏日近一年住宅單價約20.2萬元/坪,相信隨生活機能愈臻成熟,未來房價仍有上漲空間。

 

西屯區榮登建商購地面積第二名,則是因為七期重劃區作為台中政經核心,集結各大商辦、百貨,又有台中歌劇院、秋虹谷公園、朝馬運動中心等利多建設,捷運市政府站未來更是藍綠線交會處,整體房價具支撐性,吸引建商購地推案。

 

陳金萍也提到,另一個建商購地熱區則是水湳經貿園區,其緊鄰逢甲商圈,而區內不但有全台第四大的中央公園提供休憩運動,未來幾年中台灣電影中心、綠美圖、國際會展中心、水湳轉運中心等重大建設陸續完工也對房價具激勵作用,房價較七期親民許多,對於想進駐西屯區的民眾有不小吸引力。

 

科技新貴加持、竹北利多題材不斷 未來房價仍「易漲難跌」

 

除了建商大舉在台中購地以外,新竹縣竹北市也是建商熱門的購地區域,更是在前十名中,唯一非六都行政區的。陳金萍對此表示,前3季建商共砸15.47億元掃進總計5728坪土地。

 

竹北市近一年住宅單價則來到每坪26.5萬元,主要是因為大新竹地區科技新貴群聚,以108年綜合所得平均數來看,新竹市、新竹縣分別拿下第一、三名,竹北市更是蟬聯全台行政區冠軍,而根據科技部7月統計,光是竹科新竹園區、新竹生醫園區一年內新增就業人數就達6799人,加上台元科技園區與打造中的AI智慧園區,面對高所得族群、需求人數穩定成長,建商自然對此區搶地不手軟。

 

陳金萍表示,央行第三波信用管制除了六都,特別點名新竹縣市,可見此區房市之熱絡,而竹北地區除了交通優勢,在今年底將迎來大遠百開幕,新建的嘉豐國小、勝利國中也預計在明年開始招生,未來竹縣總圖亦會坐落於此,受惠剛性需求與利多題材,房價仍易漲難跌。

 

至於建商積極購地的區域,陳金萍提到,這些區域勢必有不少重大建設、產業、人口移入等題材加持,讓建商對該區推案具有信心,民眾也可多留意這些區域的房市表現。

 

另外,建商取得土地成本攀升,加上現今缺工缺料問題,預估不少區域未來新建案開價欲降不易,建議有自住需求的民眾可盡早詢屋比價,趁目前房價尚屬穩定之際,參考建商購地熱區,選擇條件良好的新成屋或中古屋。

 

月月領,真能賺更多嗎?

 

如果投資人過度在意月月領息,會產生甚麼結果呢?我舉一檔熱門高收益債券(非投資等級債)為例。XX債券不配息級別,從2011/11/1投資至2021/11/1,共計近10年時間,淨值持續增長,累積報酬率60.7%。但XX債券月配息級別,雖然年化配息率近6.5%,但同期間淨值下跌13.8%,二者合計總報酬51.2%。長期下來,不配息的總報酬率還是遠高於配息型。

 

配息與不配息債券基金比一比

 

拿資本利得來配息,你喜歡嗎?

 

從以上案例可知,債券基金高配息,有時候是拿本金配給投資人,長期下來,投資人雖然領到利息,但基金淨值卻一直縮水。而同樣現象也開始發生在股票型ETF上。台灣投資人最愛的一檔高配息ETF,元大高股息(0056),每年配息率幾乎都有5%以上,深受投資人喜愛。但是,0056近10年來淨值都落在22到28元區間難以突破,直到今年台股大爆發才有一波較大的淨值成長。相較之下,元大台灣50(0050)配息率較低,但近10年淨值從60元一路上漲至140元以上,長期資產增長更多。

 

再進一步了解高配息股票ETF配息來源。今年元大高股息配息1.8元,但其中僅37%來自股利所得,另外63%則是來自資本利得。換句話說,為了讓投資人領息領得高興,就拿一些股票投資獲利來配息,長期下來也會犧牲部分基金淨值。高配息策略,讓這檔ETF淨值呈現區間震盪走勢,而不是緩步升高走勢。

 

低配息與高配息股票ETF

 

 

配息、不配息,你怎麼選呢?

 

看到這裡,投資人對於要不要選配息產品,是否有更深入的思考呢?我的建議是:

 

一、如果想要賺取長期複利,不要選配息產品。不管是債券還是股票都一樣。

 

二、如果處在資產累積期的年輕人或中年人,應該選不配息產品,這樣才有利於資產加速累積。

 

三、退休族想要獲得穩定現金流,不一定要全買高配息產品。可以一半選高配息,一半選不配息,這樣可以減緩資產淨值下滑風險。

 

四、退休族不一定要選配息產品,仍可以持有累積型產品,當有資金需求時,賣出部分資產即可。

 

簡單一句話,高配息,不代表高報酬率。別再迷思於配息神話中。

 

 

(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)

 

作者簡介_林奇芬

打造台灣最受歡迎的二本理財雜誌,擔任過 Money 錢雜誌社長、Smart 智富月刊 社長、總編輯,長期推動理財知識普及化。林奇芬治富俱樂部

本文獲moneybar授權轉載,原文:林奇芬:高配息ETF,究竟是多賺還是少賺?

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