房地合一2.0將上路》不見逃命潮，還等得到房價下跌？ 專家：小心這「黑天鵝」

房地產兩項新制實價登錄2.0及房地合一2.0即將上路，其中最大的變革，包括將短期持有定義加嚴、調高企業戶稅率、預售屋市場將更為透明等，這也在在展現政府打炒房的決心。

「並非所有屋主都適用…」　房地合一2.0上路為何沒逃命潮？

部分想要買房的民眾，也希望能因此看到房市有逃命潮、甚至房價下修的機會。

但從近期房市表現來看，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，成屋市場並未發生逃命潮，房地合一2.0也未如想象中可怕，因為並非所有屋主都適用房地合一2.0新制。

徐佳馨解釋，房地合一2.0並非所有屋主都適用，如2016年買的物件，再過幾個月也滿5年閉鎖期，因此真正受衝擊的會是持有1到5年內的屋主。

若屋主賠售　就不用繳房地合一稅

另外，這陣子確實有一些欲買屋的民眾，因預期房市會有一波投資客逃命潮，在出價時，將價錢砍到8折甚至7折以下，但是買方這樣出價，仍不容易成交，主要是因為對於屋主而言，房地合一稅是「有賺才要繳」，如果賠售則不用繳稅。

因此，買方對於房地合一2.0產生謬誤，以為投資客需要逃命、降價出清，而賣方頂多少賺，不至於賠售，所以也對此不為所動，這讓房價未如像想像中一樣，出現下跌狀況。

在預售屋部分，徐佳馨分析，確實有傳出零星的逃命潮，不過以她所聽到的案例而言，頂多也只是投資客以成本價出清物件，並無賠售情形，若是無法出清不，就拿來自住。

並未出現大量「逃命潮」的情況，反應出市場上比較大的問題是，買方的認知與市場反應並不一致。

至於價格是否有下修的可能，徐佳馨則說，在成屋部分，偶有屋主會想以較便宜的價格賣房，但這種狀況並不多見，仍屬於少數個案。

而且，成屋本來就有實價登錄，房地合一稅也非所有屋主適用，因此對於現在價格影響並不大。反而是預售屋從7月1日起開始實價登錄，受到衝擊比較大。

房地合一2.0上路讓投資客卻步　下半年受疫情影響　市況「回不去了」

房地合一2.0新制上路後，徐佳馨認為，對房市長期的影響，首先就是閉鎖期會延長，因為若非自住，成屋5年、預售屋7年起跳的持有期，對投資客而言太長。

其次，為了強化反避稅機制，在新制上路後，若未能提供費用證明文件，計算稅額時可扣除的「土地漲價總數額」，從原先成交價的5%降為3%，上限為新台幣30萬元，這讓扣除額明顯變少，可能還會造成帳面上獲利沒這麼多，但還是要繳比較多稅，這些因素都成為投資客卻步的原因之一。

新制上路後，中長期將影響預售市場的銷售結構，因為對於投資客而言，買預售屋，不但沒什麼利潤，還可能還要綁7年以上。

疫情影響　「6、7月房市成交都不會好」　

另外，對體質好的建商而言，往後可先建後售，不用與消費者喊價，直接銷售成屋，但對於小建商來說，買地與推案都較無優勢，因此日子反而會很辛苦，也不像以前一樣，可以賣預售屋來周轉現金。

新制上路後，是否會影響房價？徐佳馨則表示，房價會漲會跌，仍需回到總體經濟面上討論，如果市場對於經濟前景有所期待，仍會將房地產當成保值商品，錢也會往該處流。

反之，一旦不動產不再保值，資金自然而然就會從房市中撤退，屆時才有下修的可能。

但是，比起房市新制，徐佳馨坦言，疫情才是影響房市最大的因素，從目前市況看來，預期6、7月的成交量都不會太好，且未來短時間內是否解封，仍存有高度不確定性，因此下半年的市況恐怕也「回不去了」。

現在是買房的觀察好時機

不過，對於想買房的民眾而言，徐佳馨建議，現在反而是觀察的好時機。

因為，如果有意願在此時出價，會被認為是「誠意買方」，只要願意看房、願意出價，且出價不過於「芭樂價」，偏離市場行情太多，房仲業者都會努力協調、拼成交。