2021投資展望》房市熱潮將延續至2021？專家：估呈「量增價穩」格局

2020已屆年末，雖然對於今年房市盛況，專家看法兩極，不過對於2021年展望，仍抱持審慎樂觀態度。

2020年房市：受惠疫情「加零」、低利、游資等因素

日前有房仲業者預估，今年的買賣移轉棟數，可望站上32萬棟，這是5年來首度突破30萬棟，顯見2020全年交易量，有明顯成長趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，雖然2020上半年新冠肺炎（COVID-19）疫情來勢洶洶， 但台灣防疫得當，5月開始「加零」效應陸續發酵，使民眾生活逐漸回歸正軌。

葉凌棋說，全球為了因應疫情對經濟的衝擊，紛紛調降利率，採取貨幣寬鬆政策，低利率環境再加上市場上的大量游資，使部分資金流入房地產市場，而上半年因疫情衝擊而遞延的買盤，也開始陸續進場，造就下半年房市旺盛的買氣，以下半年的房市交易狀況而言，可以說「只有旺季，沒有淡季。」

不過，上述情況也讓預售屋的「紅單」炒房，有死灰復燃跡象，政府因此開始示警，並祭出稽查預售屋、加強控管銀行授信風險等措施，宣示政府打擊炒房的決心；而對自住買盤而言，房價隨著經濟復甦而緩步走揚，是健康房市的表現，預期2021全年房市呈現「量增價穩」格局。

台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也表示，2020年，全台各地幾乎都感受到這股資金及低利熱潮，不過也不是各地都「雞犬升天」，相對突出的區域，集中在台北、新北、桃園及台中等四都，建物買賣移轉棟皆為正成長；反而是台南、高雄略有衰退，這也顯示，原本市場上「南熱中溫北冷」的說法，並不正確，實際上是「北熱中溫南冷」。

▲近兩年6都建物買賣移轉棟數及年增率。（資料來源：台北市不動產仲介經紀業公會彙整六都地政局資料。2020年為推估值）

展望2021房市　專家審慎樂觀、建議自住客可開始看房

從2020下半年的房市交易熱度來看，葉凌棋說，預估2021年房市，應會延續2020年交易熱度，有望持續成長；價格方面，會是在平盤或小幅上漲之間，價量變化呈現「量增價穩」格局。

葉凌棋也提到，現在國外疫情持續爆發，國內境外移入案例也有增加趨勢，未來疫情、經濟前景，仍充滿高度不確定性，因此，對於明年房市，還是保持「審慎樂觀」態度。

另外，全球貨幣寬鬆政策與超低利率環境，短時間內應該不會改變，資金潮仍持續，若明年疫情、政經局勢沒有太大變動，預期明年房市交易量，仍有小幅增加的機會。

台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄也認為，推動2020年房市的資金潮及低利環境不會消失，市場仍有剛性需求及置產動能支撐。但，明年房市最大的不確定因素，是央行這波「打炒房」，會不會演變成全面的「打房」，若是「打炒房」，是將市場上炒作的投資客打出去，這是還給自住剛需者一個更乾淨、更安定的市場，對房市是正面的，適合自住購屋者進場找好屋。

黃文雄說，但若「打炒房」演變成「打房」，會將整體房市都打下來，一般購屋民眾恐怕也會受到衝擊，整體房屋交易量跟著萎縮，因此政府後續「打炒房」效應尚待觀察，目前看來，央行的「打炒房」動作還算溫和。

▲近10年全國建物買賣移轉棟數條柱走勢圖。（資料來源：台北市不動產仲介經紀業公會彙整內政部統計處、六都地政局。2020年為推估值）

張欣民則指出，不管政府是「打炒房」還是「打房」，多少都會影響到房市交易量，因此，可預見的是，2021年房市交易量必然會衰減，全年建物買賣移轉棟數，很有可能會再回落到30萬棟左右。至於房價部分，則要看央行這波「打炒房」會打掉多少量，以及後續其他部會是否也祭出「組合拳」，才能更精準地研判。

日前，戴德梁行董事總經理顏炳立也指出，「貓的市場不會有老虎雄風」，2021年仍是「貓的格局」，剛性需求仍為市場主力，不過，預期商用不動產、辦公市場，房價會再創新高，而今年因疫情受到影響的飯店、店面市場，將進入恢復期，可望有一定市場性。

2021房價估平穩、溫和上升　現在是買房好時機？

另外，葉凌棋提到，對自住客而言，現在是很好的買房時機，就整體景氣來看，房市崩跌可能性相當低，價格還是以持平盤整或溫和上升為主，而政府提出的房市調控政策，主要還是減少投機客的炒作空間，對自住客不會有太大影響。

因此，有意買房的民眾，近期算是不錯的進場時機，因為從2014年高點滑落開始，房市已低檔盤整多年，也看不太到繼續下跌的空間，雖然未來房市也不太可能像從前一樣，短時間內有大幅度成長，頂多就是跟著經濟景氣緩步走揚，但這樣的發展模式，才是健康的房市。因此，有購屋需求的民眾，現在就可以依照自身需求，考量能夠負擔的價位，開始找尋理想好房。

若以投資置產的角度，葉凌棋則說，低利環境下，除非全球景氣迅速恢復到疫情前的狀態，否則至少還會持續2至3年，若是持有現金或是定存，保值的效果相對較差，而房地產是相對穩健，且可保值的資產，因此，在房市維持「微溫」的狀態下，可以考慮進場置產。

北中南哪裡房價會漲？中南部可觀察

從區域來看，葉凌棋指出，雙北市雖然就業機會多、薪資水準也普遍高於其他都會區，但高房價、高物價水準，讓人吃不消，加上大台北地區捷運、公車等大眾運輸網絡成形，高速公路、快速道路齊備，反而將人帶離雙北市，讓「脫北者」暴增，因此，在雙北房價仍高的狀況下，房價上漲空間小，預期房價維持平盤整理的機率高。

至於中南部地區，由於有產業聚落進駐、加上近期台商回流與外商投資，造就最大投資潮，指標企業像是友達投資台中、台積電布局南科、Google在台南興建資料中心等，創造大量工作機會，產生人口磁吸效應，帶動周邊居住需求強勁，加上許多重大建設陸續興建，還有近期因疫情產生的供應鏈重組效應發酵，投資開發題材旺，讓房市增添不少想像空間，預估明年可能會延續一定的交易熱度，但房價會因政府的房市調控政策影響，僅會有微幅或小幅成長。

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