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為什麼全世界那麼多人靠房地產致富?地產建商點出關鍵:10元生意,8元是借來的

為什麼全世界那麼多人靠房地產致富?地產建商點出關鍵:10元生意,8元是借來的

胡偉良

房地產掃瞄

shutterstock

2020-04-16 17:00

街邊小店的利潤率經常是破百的,甚至更高。即一元成本可以賣到幾倍價格。而房地產的利潤率有個20%到30%就己經很不錯了。但在富豪排行榜中房地產老闆卻佔了大多數。而從未曾出現過一位小吃店家的老闆能登上富人榜,為什麼?

 

巴菲特說:企業的價值是未來現金流的折現值。

 

他只說現金流,沒有說到利潤,這句話的表達非常精準。

 

沒有接觸過財務會計的普通人,對於做生意的概念,多半只會停留在製造業的基礎上。生意模式是努力生產產品,然後賣出產品。

 

企業的營業額即是現金流總量,增大現金流的唯一方法就是增加利潤,所以我們自然十分關注利潤的增長。

 

上市企業也對財務報表上利潤有很大的興趣,因為利潤關係到企業股價的漲跌。

 

浮存金(float)的概念

 

簡單來說浮存金(float) 就是融資, 也就是像銀行利用你的存款去借貸給他人,只不過銀行只是用來賺取手續費,巴菲特利用他來投資股票併購公司。

 

巴菲特用保險公司的浮存金概念告訴我們一個真理:企業真正概念是在於現金流量的大小,而不一定是利潤的大小。

 

舉個例子,亞馬遜的創始人貝佐斯近來己經升上全球財富排行榜第3位。亞馬遜在財務報表上呈現的是虧損了幾十年,為什麼股票還是漲個不停呢?

 

巴菲特在今年的股東大會也稱讚亞馬遜是偉大的生意。

 

再舉個生活上的例子。

 

在財富排行榜中房地產老闆佔了大多數,而從未曾出現過一位賣小吃的老闆能登上《富比士》。街邊小吃的利潤率往往是高達2、300%,甚至更高,即一元成本的東西可以賣到幾倍價格,而房地產的利潤率有個20%到30%己經很不錯了,由此可見,利潤率不是重點。

 

現金流量要大

 

重點是生意的規模要大,專業點講就是現金流量要大。

 

利潤要高是普通人的理解,我只看過巴菲特說過關注現金流,未看過他說要關注報表利潤,甚至於他叫人不要關注別人告訴你的利潤。

 

為什麼會不關注利潤呢?因為2點:

 

第一點,3張財務報表(資産負債表、損益表、現金流量表)中,現金流量表為最可靠,損益表為最不可靠。

第二點,企業的終極目標為取得現金,而不一定是利潤。現金花起來就是爽,無論花自己的,還是別人的都一樣爽。

最重要、也是最容易被忽略的是鏡片。許正格解釋,多數人使用的是多層膜鏡片,此類鏡片遇到高溫會產生脫膜現象。進一步詢問民眾原因,原來是大家習慣戴著眼鏡到處跑,連進浴室也帶進去,偏偏洗澡時浴室處於高溫環境,一段時間之後,鏡片就容易脫膜。有些民眾甚至洗澡時順便洗眼鏡,結果使用的是熱水,也是不行。

 

大千眼鏡行驗光生李孟芳進一步指出,民眾所使用的鏡片,不管是近視、老花,都是表面會鍍多層膜來過濾光線,讓光線進入眼睛更柔和。但多層膜遇到高溫、高熱,會造成損壞脫膜或龜裂。

 

鏡片有鍍膜  遇熱會剝落

 

李孟芳形容,脫膜如同指甲油剝落。但不只是鏡片怕高溫,塑膠鏡框也怕高溫、高熱,因此除了不能帶入浴室,也不能用熱水洗眼鏡。冬天洗溫泉、進三溫暖的烤箱、蒸氣室,更是不能帶進去。就業者門市經驗,有人未留意自己戴著眼鏡進去烤箱,一次眼鏡就報銷了。此外,夏天時,也別把眼鏡放在汽車、機車車廂內,以免造成鏡片損壞,影響視力品質。

 

當眼鏡髒了,怎麼辦?相信很多人會隨手用衣服或手帕擦,許正格說,這萬萬不行!不管是毛衣、襯衫、針織等任何質料的衣服、手帕、毛巾或衛生紙,上面都多少存在灰塵,會磨損到鏡片,許多鏡片上的小刮痕,就是這樣產生的。

 

李孟芳也提醒,眼鏡千萬不能乾擦,除了會刮傷鏡片外,有時越擦越油;眼鏡有髒汙,最好的方式是使用洗碗精來清潔。不少民眾會隨手使用香皂、沐浴乳等來清潔,其實是不對的。因為這些清潔皮膚產品多少會加入滋潤、保濕的成分,而洗完鏡片反而感覺油油的、更模糊不清。

 

當鏡片磨損或脫膜時,是否一定要換眼鏡?蔡景耀說,使用眼鏡時多數是正視,透光視野是在瞳孔周圍,只要該處沒有刮傷,或是磨損程度不大,基本上不會對視力有太大的影響,也不會進一步造成眼睛的疾病,但若感不適,可視影響生活的程度與經濟考量,決定是否更換眼鏡。

 

眼鏡保養

 

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