政府抓住三關鍵老屋更新不必再等20年

位於台北市東區SOGO旁的正義國宅都更案，未來將變身成為精品百貨與豪宅。

武新捷

房地產掃瞄

攝影/蕭芃凱

1205-1206期

2020-01-21 10:53

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最新版的《都更條例》修正後，讓都更氛圍逐步從「文林苑」時「都更已死」的悲鳴走出來，業者顯得躍躍欲試，也再次炒熱老屋重建的風潮。

耗時逾二十年的台北市「正義國宅」都更案（建案名稱「Diamond Towers」），總算在今年開春的一月十六日，盼到上樑的那一刻。

負責此案的開發商三圓建設董事長王光祥感嘆地說：「我從頭髮黑等到頭髮白，總算完成重建了。」可見完成一個都更案的難度有多麼高。

從「都更已死」到搶破頭

所幸，二○一九年堪稱老屋重建申請最熱的一年，危老加都更申請量合計高達五三五案，是一八年全年申請量的逾三倍（多出逾兩倍），其中都更申請為一○二件，危老申請量四三三件。

老屋重建的氛圍，從一二年的「都更已死」，到去年大爆量。大陸建設董事長張良吉認為，轉變主因是政府鼓勵都更、容積獎勵明確，以及縮短審議時間，甚至透過《危老條例》，給予最高四成的足額容積獎勵，進而炒熱老屋重建的風潮。

確實，對比一九九八年《都更條例》上路後，都更累積核定件數八三八件案，但去年一整年，光是危老即完成逾四百件的申請，而且預計全數可在三個月內審議通過。去年單一年度，危老案量是過往二十二年累積審議通過都更案總量的五成以上。

推案以北部為主的大陸建設，接下來手上至少有四個案子都屬於泛都更案，包括二○一八年以十一．一億元，買下台北市忠誠路與德行東路附近財團法人天主教遣使會的土地，兩個甫通過審議的敦化南路、忠孝東路附近的共和大廈，以及天津街的開發案，全是都更案；再加上台北馥敦飯店的危老合建案，都是打掉原建物重建的案子。張良吉有感而發地說：「北市幾乎沒有地，未來都要靠都更。」

其中，剛通過審議的共和大廈案、天津街案，都耗時十年才走完審議流程，時間相當長。回頭看兩案在談的時候，剛好是房價往上走的高點，如今審議通過卻是房價盤整的時間點，「對於大陸建設來說，會比較吃虧，獲利並不會太好看。」張良吉說。

即使如此，跟大陸建設一樣，以台北為主力的建商，在空置素地難覓的情況下，可以預見「都更、危老」都將是未來房地產的開發主力方向。

尤其，政府政策也提供一臂之力！隨著《都更條例》修正內容從去年一月三讀通過後，容積獎勵明確，且採取只要符合獎勵條件就給予的方式，使得去年五月中央更新增加五項容積獎勵項目，合計共提供十三項容積獎勵項目、逾一三○％的容獎，可供都更實施者挑選申請；而且採取「只要符合就一定要給容獎」的達標制度，最高可獲得容積獎勵上限為五成。

如此一來，建商可以直接算出能取得多少的容積獎勵，據此攤開來與地主談合建，進而縮短時程；民眾在整合階段，也就能試算出初步可分回多少坪數的房屋。張良吉認為，都更修法後，過去動輒要十年、二十年才能完成一個都更案的情形，將會逐步減少。

此外，修法前過往的容積獎勵，是採取委員會審議制度，目前則採行符合就給的達標制，大大降低「人為」干擾。過去，委員想砍掉多少容積獎勵，沒有參考依據，造成建商在與地主談整合的時候，沒有明確的計算基礎。

舉例來說，都更最高容積獎勵為原容積的一．五倍，倘若建商預期審議委員會砍掉一○％，即會以容積獎勵最高四成上限，與地主協商；倘若最終委員只砍八％，建商可多賺二％，造成地主與建商之間的不信任。

張良吉

外界對於危老基地過小有意見，大陸建設董座張良吉則認為台北市老屋太多了，能敲掉一棟是一棟，有助於更新市容。

地主不花錢就能住新房

不過張良吉強調，不論是危老案、都更案，或是一般合建案，對建商來說都一樣，尤其是台北市，多數的合建比例都落在三成至三成五之間，很難有暴利，反而是地主，因為受益於容積獎勵，反而可以不用花錢就能住到新房子。

何況，過往景氣好時，即使都更整合時間動輒十年起跳，但因過程中房價會不斷上漲，建商並不會有太多抱怨。但是近幾年房價歷經修正，進入盤整階段，若是都更整合時間拉長，建商的支出成本增加，獲利未必能如預期。

儘管如此，台北素地難覓，加上開發早，市容老舊。張良吉直率地指出，台北市身為國際都市，老房子這麼多，門面實在不好看，萬一地震來襲，「那就叫做毀滅，甚至會引發政府垮台危機。」他描述，十九世紀的法國巴黎塞納河兩側一度髒亂，在君主時代，君王可以一聲號令，將平民全數趕走，整區重造，打造成如今流傳百年的歷史建物，但是民主社會沒辦法，「只能靠都更。」

他強調，都更是改善舊市區居住環境的主要方式，透過destruction（破壞），達到reconstruction（重建），即使破壞時會造成財富縮小，但透過重建就能增加財富，「重建過程需要的原物料、人力，甚至房屋預售或成屋銷售的廣告需求，是整個一連串經濟活動。」

透過危老、都更等漸進式與分階段破壞，花費三十年、甚至五十年來達成都市整體重建的目標，對城市發展來說，刻不容緩。