官方統計及民間市調顯示，今明兩年都更及危老重建件數都呈現大爆發之勢，比照先前業界大喊推不動，確實是好消息，這樣的成績看似好棒棒，但實際上卻潛藏三大隱憂，你知道是什麼嗎？
大家都知道都更難推，特別是在文林苑事件後更難，甚至一度有幾家知名建商宣布放棄走都更這條路。不過隨著一些堅持毅力業者長時間的磨，以及危老重建條例的通過，數十年磨一劍成案的例子也越來越多，都更危老讓老屋變新屋的艱鉅工程也漸漸進入到遍地開花的階段。
日前內政部政務次長花敬群就公開表示，截至10月底止，危老重建案申請量達315案，已提前達成年度目標；都更核定件數雖未達標，預估全年也能達到九成的成績；而隨著新版都市更新條例上路，預估明年都更案量將會迎來「大爆發」成長。
幾乎是不約而同，民間的市調單位住展雜誌也發布最新統計，今年前10月大台北地區都更推案量高達1,178億元，占新屋市場總推案量達21%、比重創新高，同時也預估今年底前還有超過200億都更案會釋出，可望推升今年全年都更推案量上看1,400億元的新高紀錄。
所以從前端的申請成案件數，到後端市場實際的推案量，都更危老這一世紀大工程，似乎不只已來到開花結果的收割期，而且是呈現遍地開花，甚至是官方所謂的大爆發階段，讓政府與業者在此議題上都重拾歡顏，真的是好棒棒的好消息。只是在這些亮麗數字的背後，潛藏著三大隱憂，可能是大多數人在看到都更危老成果時鮮少會去注意的。
一、拉抬周邊房價行情
都更或危老能成案的因素眾多，其中很重要的一項因素，是新屋與老屋的房價落差要夠大，才能夠有足夠的權利變換去滿足各方的參與者，因此在一地都是老舊房子當中，一旦有都更或危老新案落成，一定會成為當地房價最高指標，多多少少會對區域房價起了向上定錨的效應，特別是周邊中古屋也會跟著水漲船高。
因此，若是如官方與市調所顯示的，都更或危老將會大爆發，將來各地都會有新案落成，而且是呈點、線、面式的增加，某種程度也會成為全面支撐房價，甚至是拉抬房價的一股力量。
二、市容景觀新舊參差不齊
在都更難度高的情況下，危老重建被視為是都更的快速道路，在沒有最小面積限制下，確實獲得市場高度的迴響，官方的數據也顯示，今年來危老重建案件已提前達標。
只是有些危老重建案為趕容積獎勵時程，往往選擇放棄較大面積的整合，造成基地開發規模普遍偏小，也會因而卡住周邊不同意戶未來要再重建的可能性，未來都會區的市容景觀將會更加的凌亂，新舊建物參差不齊，這也是當初有些學者反對危老重建條例很重要的原因。
三、原住戶住不起被迫搬離
外人看都更或危老新建案落成可能都會很羨慕，老舊房子換成嶄新房子，房價更是翻倍。殊不知這當中有些原住戶是標準的「窮得只剩下房子」一族，面對高檔全新房子，心裡可是叫苦連天啊！
其一是老公寓沒有管理費，住新房子每月要多出近萬元的管理費支出，是筆很沉重的負擔。其二，老房子房屋稅很低，都更新房子房屋稅雖有減半的優惠，但也是過去的好幾倍，光這兩項就讓部分老住戶有「住不起」的感慨與無力感，因此有人被迫只好賣掉都更新房子，移居異地選擇可負擔得起的房子，在台北市這類的例子是越來越多了！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
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