位在板橋新埔捷運站旁的近千坪重建案，是全國第一個通過的危老案，審查只花了12天、費時兩年整合拆屋，開啟業界危老重建的先河。
走進已拆屋成平地的新北市板橋新埔案上，在地居住40年的地主莊惠莉，指著空地說，「以前這裡是連棟透天厝，原本是2層樓建築，大家都違建到4、5層樓收租金，我們家也是，因為不往上建，只有你的房子最矮，風水會不好。但是遇到地震就好可怕，梁柱不大卻多承重3個樓層，很多梁柱都龜裂了。」
位於新北市板橋的新埔案，是全國第一個通過的危老案，審查只花了12天、費時兩年整合拆屋，可說是開啟業界危老重建的先河。
住戶一度對重建無望 建商進駐社區設點溝通
莊惠莉從小就住在這裡，家裡開雜貨店，與街坊鄰居都很熟稔。她回憶，國內大型建商像是潤泰、全坤興、遠雄等知名建商，都曾談過都市更新或是合建，但這20年來都像蘸醬油般，始終無法達成協議。
「有的建商只是來接觸，根本沒談成，就發新聞說都更快談好了，然後股價就漲一波，地主被當成炒股工具。」莊惠莉直言。「多少年過去了，對都更早就心灰意冷！」就算後來唐璽建設也來探詢，莊惠莉也和其他50多名地主一樣，一開始都抱著懷疑的心態。
為爭取住戶的信任，唐璽乾脆就在社區內設立辦事處，像便利商店一樣，隨時讓住戶去談需求，只要雙方滿意馬上就簽約，大幅提升辦理速度。
在規畫新房子時，唐璽也同意地主不規畫店面，保留整棟純住宅；由於規畫符合原住戶的需求，地主分回的一半戶數，約120戶都沒有委託唐璽銷售，而是多數自留；這與其他合建案，地主想要趕快賣掉起家厝的案子很不同。
來到唐璽建設，該公司董事長董景翔一開口就說，「掌握危老，幸福到老」，儼然是危老重建的代言人。他解釋，新埔案的整合時機很好，原本要送件簡易都更，恰好適逢《危老條例》上路，便直接改走危老一途，審查流程比較快速。董景翔說，與地主談沒有什麼祕訣，將心比心就對了。
建商協助排除疑難雜症 傳授危老案3大要領
就像是他拿出準備好的回應稿給採訪團隊，內容工整地打在格子裡。他「周到」的習慣，也是危老案快速通過的關鍵。
唐璽在2015年接觸地主，2017年就完成百分之百同意合建，基地面積941.68坪。新埔案，已經成為預售個案「新璞綻」，今年春天開始銷售，短短2個半月結案，規畫23~40坪，平均成交單價68萬元，甚至還出現沒有搶到房的「候補名單」。
董景翔談到，這塊基地都是屋齡50年的2層樓建築，但很多地主都違建到4、5樓，然後隔套房收租。因此在談改建時，最棘手的是，屋主每月少10多萬元的租金該怎麼辦？
為解決這個問題，興建期間，董景翔協商補貼部分房租收入給房東，其他部分則由改建後增值的房價來彌補。遇上房客租約未到期的狀況，董景翔還親自陪同地主，一一去與房客談解約，並賠償違約金。
由於這塊基地的地主多數年事已高，有些地主擔心，等不到興建好房子，或是藉此機會贈與下一代以及相關稅務問題，董景翔都主動安排代書、地政士協助，幫地主解決問題。
當然，釘子戶也是重建會遇到的老問題。當時，連棟住宅的中間有戶地主認為，自己的住宅地點較佳，堅持要求多分回坪數；於是董景翔把該戶同排的鄰居都找來，協商大家可否也多分坪數給他，最後才歡喜收場。
有了新埔案的經驗，唐璽目前手上也有3、4件危老重建案在談，為什麼董景翔能成功做出全國第一件危老重建案？拆解唐璽的危老重建SOP（標準作業流程），可以發現3大危老重建的要領。
第1、唐璽偏好找透天厝做危老。相對於老公寓每位住戶的土地持分都很小，地主更多、更龐雜，要談到百分之百同意，要拖的時間比較久。董景翔舉例，新埔案的地主每戶土地持分動輒25坪，與公寓只有6、7坪相較，差別很大。地主掌握度較高，對於想要換房子、提升房價更有共識，決策會更快。
地主單純基地大 局勢底定要加快簽約流程
第2、基地面積要大，才能做好臨路退縮，取得更高容積獎勵。根據《危老條例》第5條規定，現有巷道退縮淨寬達4公尺，退縮部分採淨空設計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地距離淨寬不能小於2公尺，符合條件可以取得容積獎勵10%。
以新埔案為例，透過退縮空間、無障礙設施、耐震設計等規畫下，最後取得最高容積獎勵上限40%。董景翔補充，這一定要基地面積夠大，不然退縮怎麼規畫？進一步了解唐璽手上的危老案少則300坪，大則超過千坪，與目前坊間100坪的小基地危老很不同。
第3、簽約流程速度快。董景翔說，大建設公司很難進行都更和危老重建的關鍵在這裡，因為公司體系大，一個地主的要求要層層上報。董景翔則是親自整合土地，只要條件談妥，隨即拿章蓋同意書。董景翔笑笑說，「不要彼此回去想一想，不然又糾結一堆細節，局勢定了就趕緊簽約，才能成案。」
唐璽的靈活度不僅如此。新埔案近千坪的基地，本來中間有個東西向的巷子，為了讓基地更方正，唐璽申請廢巷，而在基地南北向邊側增加一個巷子，等於還給政府土地，兩相都受益。
建商挑戰不小 地主會不斷測試底線
不過，唐璽也有遺珠之憾。起初，唐璽是談了近2500坪的重建面積，但是當中有地主條件一直沒談好，董景翔乾脆把談定的內側千坪基地先送危老通過，另外的1500坪作為第2期開發。
然而，也因為如此，被切割的地主心生不滿，找來另一家建設公司談合建，演變成這一區有多家建商介入，地主開始選邊站，不斷測試拿到更優的條件，成了董景翔最大的挑戰。
對此，董景翔抱持隨緣態度說，「先去其他地方攻城略地吧，」原來唐璽在中和景德街、永和中正路、北投區都有危老案談得差不多，未來將加速改建。
在這波危老重建的熱潮下，唐璽成了危老重建的開拓者，不少地主慕名找上門要做危老，目前堪稱史上地主與建商合作最快速的代表性案例。…(本文節自財訊593期，詳全文)
延伸閱讀：
