還在苦等房價下跌？解讀全球零負利率時代，台灣房價恐再漲一波

受到美中貿易戰、英國脫歐不確定因子歹戲拖棚的影響，今年來全球經濟增長呈現疲弱之勢，為了刺激、提振經濟，各國不約而同的都採取貨幣寬鬆的降息動作，包括澳洲、紐西蘭、印度、馬來西亞、菲律賓、印尼、南韓、南非等國。

這就是德意志銀行最近一份研究報告中所形容的，全球央行採行「直升機撒錢」的措施。歐洲央行於9月12日宣布降息，創下3年來首度降息，且重新開啟量化寬鬆政策，以支撐受到貿易戰衝擊的歐元區經濟。美國聯準會也在7月及9月兩度降息，只是川普總統還是不滿意，覺得降得還不夠多。

根據國際清算銀行（BIS）的資料顯示，世界各國央行今年來已累計降息32次，再根據《彭博》的報導，從利率市場目前的價格來看，市場人士普遍預期，未來一年全球央行還會再降息58次，出現過去少見的各國競相降息的特殊現象。

降息是無法擋的世界趨勢

知名經濟學家陶冬大膽預測，降息已經是個無法擋的世界趨勢，未來10年全球恐將進入零負利率的時代，實際上，我們看到目前日本與歐洲多個國家都已經是負利率了！

或許很多人會說，零利率好啊，等於跟銀行借錢沒有成本，但是資金零成本是把雙面刃，對於借錢者有利，對存錢的人就慘了，錢放銀行不僅「無利可圖」，還會被通膨給偷偷啃蝕掉，正是大家熟悉「錢變薄」的概念。於是擁有實質資產，又有較高租金報酬率的房產會成為寬鬆資金追逐的標的，這也是陶冬最為擔心的地方，在華人世界這種保值的觀念更強。

回顧2008年全球金融海嘯，各國都紛紛採取寬鬆貨幣政策，降準、降息救經濟，結果是全球各地都出現資金氾濫的情形，太多資金追逐有限的資產，造就了各地房產一波波的炒作行情，甚至瀕臨泡沫化危機，2015年之前台灣也經歷過這麼一段。

好不容易，在各國政府出手干預的情況下，投機炒房行為才漸漸趨於沉寂。但是今年來新一波寬鬆貨幣措施又起，零負利率時代可能隨時降臨，會不會造就另一波房市炒作呢？特別是大家最關注的台灣房市，2015年反轉下來才4年多，房價修正也不多，房價所得比仍高，若是真的有更低，或是零利率出現，民眾到底該怎麼辦呢？

低利環境發揮房市續命功效

首先，讓我們檢視一下，央行採行的低利率是否助長房市？

就實務面來看，低利率對建築業者、對投資客、對購屋者等都有低成本的高槓桿效應，自然是有助長房市的效果，反之則不利於房市。盡管彭淮南總裁時代央行就不斷辯駁，說低利率不是房市飆漲的主要原因，但無可否認的，它絕對是過去這一波房市投機炒作的原因之一。

因此，即使房市景氣反轉向下後，但每年至少仍然有24萬件的房屋交易量，價格也只是緩跌，就是因為低利率的環境仍在，它仍然發揮九轉續命丹的神奇功效。市場的共識是，利率若有感上揚，房價才有機會回到合理價位，年輕人才有可能輕鬆購屋。

我央行有沒有降息的空間與可能？

但現在看這個希望是要落空了，利率不漲反跌，零利率將是陶冬所謂的全球大趨勢，所以接著來的關鍵是，看看我央行有沒有降息的空間與可能？

雖然說我央行的利率政策有其自主性，但外界都知道某種程度是以美國聯準會利率走勢馬首是瞻，今年上半年之前市場普遍認為美國可能會啟動下一輪升息循環，台灣在年底前也可能跟進，終止3年多的利率凍漲，豈料一場無終無止的美中貿易大戰，意外讓美國聯準會不但不升息，反而是啟動連番的降息動作，我央行是跟還是不跟呢？

先前央行總裁楊金龍多次提及台灣利率已經很低，再調降對激勵經濟的效果也有限。加上外媒《彭博》也指出台灣經濟前景尚屬穩定，在美中貿易戰當中，更意外漁翁得利，成為亞洲四小龍之首，短期內台灣還不需要跟進亞洲競爭國展開降息競賽。

荷蘭ING集團大中華區經濟學家彭藹嬈更指出：「如果我是台灣央行，我不會輕易降息。目前的利率已經很低了，很快就碰到零的底線，降息必須要留到台灣經濟衰退才會用。」

看來利率已低的台灣，一年半載內更不會進一步走低，但長期看仍不排除零利率的可能性。

台商及資金大舉回流幫房市添材火？

儘管如此，幾乎同時間因美中商戰引發的台商回流潮，經濟部9月底最新統計顯示，台商準備回台投資已有142家，投資金額更高達6,111億元，加上立專法鼓勵境外資金回流，都無異不斷的在幫房市添材火，讓業者有更多房屋促銷宣傳的訴求，在房市當中已發揮資金「助燃」的意外效果，沉寂多時的市場已出現一起又一起的炒作閃燃現象。

大家印象最深刻的當然是陶朱隱園的600萬「作價」，同集團的京華城左手賣右手之舉，南港商辦100萬行情宣告，台中豪宅每坪站上94萬元……大家看了覺得不可思議的行情，一而再，再而三地出現在媒體上，若說這不是炒作？什麼才叫炒作呢？更甚者，若是相關主關機關視若無睹，原本只是房市炒作閃燃的現象，恐怕會很快就成燎原之勢。

最新的兩份調查也呼應了市場「炒味」濃厚的這種氛圍，中央大學台經中心定期發布的消費者信心(CCI)調查顯示，9月份6項分項指標中，對購買耐久財（房產)時機的信心「竟回神」創下近4年來新高。

永慶房屋公布2019第四季購屋需求調查，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為35%，創下近五季來新高。這些都意味著民眾購屋意願與信心是大幅回升的，一股集體推升房市的力量也隱然成形。

話說回來，台灣人原本對房產就情有獨鍾，只要市場上有適合滋長的溫床，像是低利率或是資金氾濫，而政府機關又漠視不管，真的很容易就掀起下一波的炒房運動，或許不用等到台灣零利率時代的來臨！

作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》