房地產景氣回溫？總統大選干擾…下半年房市3大變數，保守為宜

經過過去3、4年的盤整，房市交易量已見逐步回升，2018年全國房市交易量來到27.8萬棟，小幅成長4.5%，但仍屬歷史低量。今年上半年由於房地合一稅利空效應持續淡化，自住剛性需求陸續出籠，加上業界推案信心大增的拉動之下，房市已漸走出低迷的泥淖，甚至已有些地區出現了近年來少見的榮景，過去看空市場的人士也紛紛改變看法，以較正向的心態解讀未來房市的發展。

今年來房市景氣轉佳、買氣轉好，明顯的反映在幾個市場重要指標上：

一、房屋買賣移轉棟數續增長

根據六都地政局統計，1~6月六都建物買賣移轉棟數達110,222棟，與去年同期比較，是近五年來同期新高紀錄，年增率也達6.6％。再以六都交易量在全國的占比來推估，上半年全台房市交易量會落在14.3-14.8萬棟之間，較2018年同期成長3~5％左右，市場上預估今年全年全台房屋買賣移轉棟數應該會落在28.5-29萬棟之間，甚至有機會挑戰30萬棟大關卡。

二、整體銀行房貸餘額續創新高

根據央行最新統計數據，5月消費房貸餘額月增438億元，來到7兆1,001億元，年增率高達5.16%，創下自2011年7月以來的新高。央行的解讀是建物買賣移轉棟數增加，加上新成屋交屋潮湧現所致，某種程度是反映出上述市場買氣增溫之事實。

代表房市上游的建築融資貸款餘額，5月份也來到1兆9,245億元，月增171億元，年增率達9.68%，創2012年9月以來最高紀錄。這都跟業者新建案推出或是餘屋銷售動作轉趨積極有關。

在此同時，金融體系中之壞帳並沒有同步增加，反而是持續下降。根據金管會截至4月底的統計，購置住宅貸款，逾放比率為0.21%，建築融資逾放比率則降至0.15%，雙雙創下17個月來新低，顯示房市不僅已經回穩，整體資金供需架構也很健康。

三、住宅開工量成長率雙位數

根據內政部統計處最新開工資料顯示，全台前5月住宅開工數量達4.3萬戶，較去年同期成長約14%，反映市場景氣回溫，建商信心回升、推案量續增加，全年住宅開工量還是會超越2018年的10.1萬戶。

四、商用及土地交易金額大幅成長

受到中美貿易戰的衝擊，很多台商都紛紛打道回台，根據經濟部持續追蹤統計，全年回台資金可望突破5,000億元，直接帶動相關商辦、廠辦、工業用土地等交易數量與交易金額持續成長，甚至有些地方已出現一位難求的景象。

特別值得注意的是土地市場，光是近兩個月就頻頻出現建商大舉搶地的奇特現象，5月中旬高鐵局進行27筆高鐵特定區土地標售，共標出173.13億元的好成績，標脫率衝破74%，是近三年來所少見。6月26日台南市地政局標售土地不僅是全壘打，更創下109億元的驚人交易金額。

根據高力國際公布的最新季報，今年上半年土地交易總金額高達1,431億元，已是2018年全年近8成的水準，成交近80萬坪土地，面積相當於1.72個信義計畫區大小，而且最大買主是建商。

下半年房市恐怕風雲再起

儘管上半年房地產市場表現成績亮眼，預售市場業者推案也十分勇猛，不過，隨著時序已經進入下半年，房市可就要多加留意小心囉！

首先，是房市傳統淡季來到。每年第三季房市就進入到傳統淡季，主要是受到放暑假、颱風季與傳統民俗月的影響，交易量都呈萎縮之勢。何況根據市調機構住展雜誌的最新統計也指出，北台灣近3年預售未售出餘屋高達4.2萬戶，年增2,821戶，這麼多的餘屋，恐怕只會讓房市雪上加霜。

再者，就是中美貿易戰的後續效應，雖然最近這場中美商戰轉趨平和，但其經濟性的破壞力已經發酵，全球與台灣的經濟成長力道都會遭受池魚之殃，各經濟研究機構都已多次調降經濟成長預測值。行政院主計總處已經三度下修今年我國經濟成長率至2.19％。

最後，就是總統與立委大選的干擾，明年1月11日是大選日，相信越接近今年底，各方陣營之間的廝殺力道會越強，對於房市的排擠效應也必然是越來越大，各種媒體都將被候選人的文宣所佔據，可以想見的是民眾的購屋信心與購屋意願多少也會跟著減損。

綜合來看，今年下半年房市的變數是增多了，基本上不利業者的推案及房屋的銷售，也不利於投資型的買家，更不利於股市中營建相關類股之操作，所以最好是提高警覺，小心保守因應以對，等這場選舉風暴過後再說吧。