房價上漲，房價所得比卻下滑？內政部「住宅價格指數」背後的3個疑點

原本告訴自己，不要再寫房價指數或是住宅價格指數的議題，因為扮烏鴉，人人都討厭，最後結果又是狗吠火車。但是上星期看到內政部發布最新住宅價格指數，卻忍不住還是想叫一叫，因為該指數說全國住宅價格指數已經突破歷史高點，這不是幫業者賣房子提供了最佳的促銷工具，無異在說：看吧！等房子跌價不買的結果，就是房價一直漲給你看！

記得2015年這波房市高峰反轉向下，隔年很多預言都出現，很多檯面上的人士都在比賽看反轉向下的房價會走跌幾年，有人說至少4年，有人押要8年，才可能回穩，更有人說這波多頭前後12年之久，照理推回跌至少也要12年。其中最悲觀的就屬一個部落客在商周財富網專欄中所寫下的預測：「台灣房地產勢必走跌20年！」吸引了將近72萬人次的瀏覽數，因為內容言之有物，應該有蠻多人相信其說法：別再妄想靠買房發財了！

有預言：「台灣房地產勢必走跌20年」

這幾年來，確實民眾也感覺到，高漲的房價正在逐步的下修，於是有專家教人等到房價跌幾成之後再進場，更有名嘴呼籲賣方：「不賣都錯」，因為現在不賣，越晚賣會賠越多，賠更慘。可以說沒有一個人看好房價，不認為房價還會回到過去的榮景！

但是就在這種悲觀的氛圍當中，去年第四季市場就傳出房價已回到3年前高檔價格，引來市場名嘴吐槽說：如果真是這樣，大家應該去看眼科和腦科，「這個市場怎麼可能創造當初那個價格？」隨後筆者也在此專欄為文，分析了市場直指的官方房價指數一些問題點。

官方證實房價來到歷史高點

只是去年的市場傳聞，竟然在內政部上星期發布的最新住宅價格指數獲得了證實，去年第四季全國住宅價格指數來到100.8點，跟前一季度比較，小幅成長0.17%，正式突破2015年第一季所寫下的歷史高點100.77點，六都當中台南市住宅指數在去年第三季就已創下歷史最高點，其他五都房價指數與歷史高點則都還有一小段距離。

事實上房價指數是非常學術性、非常複雜的，在國內真正懂房價指數的概估不會超過50個人，實際參與製作房價指數的更不會超過20個人。不過，在筆者個人部落格當中有一篇文章『你知道「房價指數」是什麼嗎？』是早在2013年就撰寫發表的，直到現在都一直高掛個人部落格點閱率的前3名，顯示一般民眾對房價指數是有興趣或是想要了解的，主要在於房價指數可以簡單的數字傳達房價高低起伏，但關鍵若是該房價指數無法真實反映市場現況，問題可就大條了！

房市與股市有個地方相類似，那就是「追漲不追跌」，當市場一片看好，房價或股價漲越多，民眾越是捧著白花花的錢去追漲。國內房市才回檔3~4年，內政部製作的房價指數就告訴你房價已回到歷史高點，這無異就是官方授予房地產業者一項難得的售屋至寶，讓觀望不買、在等房價跌至谷底的民眾，全面失望，因為過去不買全都錯！所以最近市場有一個新說法叫做「失望性買盤認輸進場」，這是官方房價指數製作、發布的目的嗎？

這次內政部住宅價格指數的公布時間再次嚴重的delay，都已是第二季末，才發布去年第四季指數，所以在官方文件上花了很大篇幅說明為何會delay，理由主要是更改指數製作方法，由之前的特徵價格法，改為這次「類重複交易法」，上一次發布時間delay，理由說是更改計算基期。但這些都是學術上的話語，是說給同溫層的人士聽的，一般市井小民是不會懂的，也不在乎，只是看到這樣的房價指數結果，一般民眾的想法很簡單，只想提出以下三個小小的疑問：

一、為何多數地方房價指數沒創新高？但全國指數卻創歷史新高？

就內政部發布的去年第四季住宅價格指數來看，六都當中台中市、台南市與高雄市住宅價格指數上漲，但北台灣的雙北市與桃園市指數都是下跌，結果全國指數不只上漲還創下歷史新高，這可能會讓人很納悶？莫非南三都的成交比重大幅成長，或是受到非六都地區房價明顯上漲的拉抬，但實際狀況顯然不是如此！

二、為何房價上漲，房價所得比卻下滑？

上星期內政部同步公布了另一項房市重要指標「房價所得比」，去年第四季全國房價所得比為8.57倍，與前一季度8.82倍比較，房價所得比也就是購屋痛苦指數略為減輕。只是房價所得比分母為可支配所得，分子是房價，在分母民眾所得原地踏步的情況下，房價又是逆勢上漲（有上述內政部住宅價格指數背書)，房價所得比怎麼算都不可能下滑啊？這不是很自相矛盾的現象嗎？

三、該「定期」發布的住宅價格指數很困難嗎？

筆者早在1998年就參與國內第一個房價指數的製作，過程中也出現過很多瑕疵、錯誤，也引來許多批評指教，但畢竟那是民間公司，無可厚非。但是拿人民納稅錢去製作的住宅價格指數，不僅無法準時「定期」對外發布，製作出來的指數不準，還可以一改再改，就像是花大錢找實習生一樣，更糟糕的是，這些錯誤的指數還可能誤導民眾的購屋決策，如果是這樣，廣大的納稅義務人你還願意花這筆錢嗎？