房價回到3年前高檔？官版房價指數遭譏該去看眼科

在台北市地政局網頁有說明製作房價指數（主要是以住宅為主）的緣由：「以實價登錄資訊為基礎，利用符合統計學理，並為國際上通用的房價指數編製方法發布住宅價格指數，提供具公信力的價格趨勢資訊，避免一般傳統習慣以較不理想的均價方式發布房價變動訊息，所造成的資訊扭曲….」

這應該也是內政部及其他縣市製作房價指數最主要的目的，可是從這些官方房價指數發布後，房價資訊不但沒有更加透明，卻讓人對房價看得更加霧煞煞，市場資訊反而更加扭曲了。

內政部是官方房價指數的始作俑者，2012年實價登錄政策上路後，因為有了相對客觀的房價資訊，營建署在2015年8月正式發布全國及六都住宅價格指數，並以季度為期定期對外發布最新住宅價格指數。

但是眼尖的市場人士發現，發布到去年第四季的住宅價格指數，高雄市房價指數已經超越前波高點達到123.49點，台南市與全國總指數都差臨門一腳就站上前波高點，所以市場上才會傳出「房價已回到三年前高檔價格」之說，明顯的跟市場的價格走勢不符，才會引來房市名嘴的打臉之譏。

內政部住宅價格指數走勢圖（舊版）

或許房價指數製作團隊也發現問題，今年第一季的房價指數遲遲沒公布，直到最近才跟第二季度指數一起公布，但已是重新修正後的新版本了，已沒有「房價已回到三年前高檔價格」的情形，並對外說明新版指數的調整的原因：「經本案106年第四季起測試至本季，交易住宅特徵已改變，參酌消費者物價指數及民間國泰房地產指數之基期，本次更動基期為105年全年，基期指數定為100」，但沒說明前一季度指數沒有發布的原因。

事實上，這已不是頭一遭，在去（2017）年5月內政部住宅價格指數即遭自由時報踢爆，指出已經製作完成的新一季度房價指數卻遲遲不發布，快要一年未更新指數。當時記者指出，因數據呈現北部下跌、中南部上漲，內政部擔心數據發布可能引發與現況不符的爭議。

看來內政部房價指數發布以來，頗有「火車先開上路再修軌道」的荒謬情境，其間有很多人為操作的斧鑿痕跡，不僅無法達到市場資訊更準確透明的目的，反而是讓大家更加頭大，猶如陷入霧裡看花的境地！

由於個人早在1998年就與美國西維吉尼亞大學周昆博士合作製作台灣第一個房價指數，其後才有更多民間與官方版本的房價指數推出，目前該指數也是唯一被全球最大房地產研究網站Global Property Guide所引用的台灣房價指數，是外國人了解台灣房價變動很重要的指標。因此看到官方版本房價指數頻出包、擾亂市場資訊，個人特別有感，心中有些疑惑不吐不快。

一、內政部可以持續脫序延遲住宅價格指數發布嗎？

內政部製作住宅價格指數前言一開始就提到，行政院100年10月26日核定「民國101年至104 年整體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。「定期發布」應該是該方案的基本要求，內政部已經兩度脫序未按時發布住宅價格指數，要再等到媒體緊盯才要依「方案」行政嗎？

二、住宅價格指數參酌民間指數基期是哪門子研究方法？

不論是內政部或是台北市、台中市住宅價格指數，都是以實價登錄為 database，也就是說是以中古屋交易價格為製作房價指數的基礎，但是這次官方指數模型跑出來的結果失真，除了參酌物價指數之外，也同時參考國泰房地產指數來做修正，前者也是官方做出來的數據，有公信力，也常在研究當中拿來做為修正的參考。

但國泰房地產指數是民間發布之房價指數（並非正統房價指數），而且是以預售屋的價量為依歸，不是實際成交之價格，也非實際成交之數量，產品性質不同，信度與效度都令人質疑，卻拿來做為研究基期調整之參考，恐怕就是一種瞞不識之士的做法了！

三、個別縣市適合製作房價指數嗎？

目前官方除了內政部的住宅價格指數之外，台北市與台中市也都已發布該轄區的官版房價指數，未來應該還有其他縣市會跟進。如果內政部製作出來的指數是正確，六都及個別縣市還有必要再花錢製作房價指數嗎？

就實務上來看，內政部只做全國與六都房價指數，不分產品別及個別行政區，因此非六都之縣市似乎有必要製作，個別產品及個別行政區也有必要性，因此迄今台北市有發布月總指數、個別產品（公寓、大樓）與四大行政區塊之指數，台中市也有五個別行政群之月指數，但卻沒有總指數。

台北市住宅月總指數與內政部季指數走勢看來還算吻合，但是切到產品別與行政區就面臨了樣本數太少的窘境，因此變動非常大，參考價值大大降低，特別是為了降低樣本數太少，而有併區的區域型房價指數，卻因併區不倫不類，根本不具市場意義與參考價值，台北市與台中市都有這類問題。

台北市住宅價格指數與內政部北市住宅指數

例如台北市的士林內湖大同分區住宅價格指數，你能區分出來是士林區的價格走勢，或是內湖、大同嗎？又例如台中市的「第5群：中區、烏日區、豐原區、后里區、潭子區、大雅區、沙鹿區」住宅價格指數，你又該如何解讀呢？

這就是最近常說的不接地氣「為賦新辭強說愁」的分區法，要不就不做，因為這樣做等於沒做，要就要接地氣，看看市場上是如何分區的，才會更有意義與更有參考價值。例如台北市若分成蛋黃區（大安、信義、中正、中山、松山）與蛋白區兩大區房價指數，不是更有意義嗎？台中也可考慮用海線、山線或舊市區來分，都比現行之分法好很多。