我曾多次向管委會詢問財務收支狀況，要求查閱會計帳簿等文件，希望管委會能夠給個清楚的答案，告訴我們住戶，那些器材是出了什麼瑕疵，廠商有沒有在負責，可是都被管委會拒絕，碰了一鼻子灰。
請問我們住戶可以怎麼做呢？
古早以前沒有高樓大廈，只有老老的平房、三合院，鄰居住得不近，但感情熱絡。如今大樓興起，大家住在市中心的集合式住宅，一戶一戶比鄰而居，然而明明每天上、下樓都躲不過打照面的鄰居，彼此間卻似乎更陌生，甚至連隔壁鄰居姓什麼都不曉得。
住在大樓裡，常因為住戶之間的生活空間重疊共用，而產生摩擦。社區式住宅及大樓、公寓大廈，設有管理委員會，但管委會往往人多嘴雜，有時不僅無法協助解決紛爭，甚至自己就是糾紛的源頭。
在此舉幾個最常處理的公寓大廈紛爭案例，當你萬一碰到問題時，不會覺得使不上力，同時還能進一步地知道怎麼捍衛自己的權利。
【雷律師釋疑】
管委會圖利自己，亂花公基金
這是一位張先生寄來的諮詢信，他遇到的狀況其實很常見。
雷律師，您好：
敝姓張。我住的大樓社區中，有不少公共設備提供給住戶使用。但令我很不解的是，為何公共區域的這些設施總是在報修、維修，甚至器材剛買沒多久，管委會就公告說壞掉了，立刻又買了全新的一套。
如果是為了我們住戶的安全或福利而更新設施，那我沒話說，管理費繳得心服口服。可是我總覺得不對勁，如果這些更新並不是出於善意，而是私利，那我們每個月繳的管理費不就是丟進水溝？我曾多次向管委會詢問財務收支狀況，要求查閱會計帳簿等文件，希望管委會能夠給個清楚的答案，告訴我們住戶，那些器材是出了什麼瑕疵，廠商有沒有在負責，可是都被管委會拒絕，碰了一鼻子灰。
請問我們住戶可以怎麼做呢？
●管委會應主動公布財務資料
根據《公寓大廈管理條例》第二十條規定：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告……」
因此依照法規，管委會應該要主動公告所有財務狀況才對，像張先生這種還需要自己去要求提供的情況，是跟法規衝突的。如果管委會不提供這些財務狀況的相關資訊，張先生可以向主管機關投訴，藉由政府單位的施壓，讓管委會乖乖地執行職務。
●房客也是社區的住戶
不過，這個回答似乎沒讓張先生放下心中的大石。再仔細地追問，他才坦白自己其實並不是房子的所有權人，而是向屋主承租的房客，因此他擔心自己不算是社區的「住戶」，無法受到《公寓大廈管理條例》的保護。
但其實這是多慮了，因為《公寓大廈管理條例》裡的「住戶」，依照此條例的第三條內容，是包括承租人的。因此，只要你是住在社區裡的人，就是社區的一分子，與屋主受相同的保護。
而且，這項條例的第三十五條規定：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」既然張先生是社區裡的承租人，有利害關係，也可以依照這一條規定，主動索取財務資料，管委會不可以拒絕。
●管委會不負責，住戶可以求償
實務上遇到很多案例，像張先生一樣遇到管委會濫用職權、浪費公基金。在這種情況，其實可以嘗試主張管委會違背職責，在訴訟中要求他們負責的喔！
一○四年，台灣高等法院舉辦了一場座談會，會中提出：社區管委會是「受託人」，而委託人就是社區居民。因此，如果管委會沒有善盡職責，導致公基金不合理地減少，住戶是可以要求管委會負擔賠償責任的。
而且，如果可以證明管委會真的是惡意虧空資產、圖利自己，更可能構成《民法》第一八四條的「侵權行為」，甚至觸犯《刑法》第三四二條的「背信罪」，住戶也能向其索取賠償。
樓上漏水，樓下接水，到底誰要負責？
住大樓不像住獨棟的透天厝，你想裝潢就裝潢，想打牆就打牆。上、下、左、右，都是鄰居，隨便打穿牆壁，可不只是你自家的事情。也因此，如果遇上牆壁、天花板內漏水或是有其他的管線問題，事情就麻煩了──牆不能隨便打，可是問題還是得解決，這時候是誰該處理呢？
依照《公寓大廈管理條例》第十二條規定，只要是共同壁、上下樓地板的管線問題，就由雙方一起負責，解決住戶紛爭。
例如：二樓住戶發現天花板有滲水，經過調查，確定是天花板內的管線問題，必須打掉天花板才能進行維修，那麼這筆維修費用就由二、三樓的住戶一起分擔。
同樣的道理，如果管線是在左右鄰居之間的牆壁，那麼就由左右鄰居共同分擔維修費用。這樣的分配方法比較公平，理由是在於：共用的地方，就應該由大家一起承擔。
但是，如果能夠證明是由某一戶自己的行為造成的（比如：因裝潢、施工而破壞了牆面及牆內的管線），依照同一條的規定，另一戶就不需要幫忙分擔。
從這個角度來看，若是屋頂或其他共用部分出問題，由於這些地方是所有住戶都可以使用的，就應該一起承擔這筆開支，因此，依照《公寓大廈管理條例》第十條，就由大家按持分比例或以公基金來付修繕費用。至於負責維修的人，就是你們的管委會囉！
租來的汽車停車位，能不能隨意停機車、堆放雜物？
停機車、擺紙箱，甚至是放棺材……社區大廈的停車位什麼都能放，什麼都不稀奇，反正是自己的位置嘛。但照理說，停車位應該是拿來停車的，放別的東西就是不對──可是不對在哪裡，好像又說不太出來。
不過從法律來看，依照你租到的停車位是「法定停車空間」、「自行增設停車空間」，還是「獎勵增設停車空間」，會影響你能不能隨意放置物品。建商在法律容許範圍內增設的停車位，屬於「自行增設停車位」；如果是依照各地政府頒布的獎勵要點增設的停車位，屬於「獎勵增設停車位」。若你租到的是自行增設或獎勵增設的停車位，依據車位使用上、空間上有沒有獨立性，建商就有可能以「專有部分」進行登記。
●法定停車空間，不能任意使用
如果你租到的車位屬於法定停車空間，基本上會被登記為建築的「共有部分」。既然是共有，一旦管委會開會、訂出規約來限制共有財產的使用，住戶就有遵守對於公共空間使用規範的義務。承租人既然也是住戶，就應該遵守管委會的決定來使用停車位。
●增設停車空間，「專有部分」隨你用
如果你租到的是增設停車位，依據車位使用上、空間上有沒有獨立性，建商就有可能以「專有部分」進行登記。
依照《公寓大廈管理條例》第四條的規定，「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」，如果停車位被登記為「專有部分」，所有權人可以任意使用自己的專有部分財產，就算是管委會也不能說嘴。這時，向房東一併租下車位的你，才有可能主張它是「自己一個人單獨享有的財產」，別人不能干涉你想放紙箱、停機車或其他任何東西。
●快篩自己的車位屬性：看權狀有幾份
若單看權狀，不容易分辨車位是哪一種屬性。權狀上不一定會把車位的性質寫出來，這可能要看到建物的使用執照或竣工圖才能知道。
不過，有個快篩的方式可以試試看：看權狀有幾份。
如果房子與停車位分別有自己的權狀，那麼這個車位八九不離十是「增設停車位」，因為車位與房子是兩個分開的所有權，這個停車位就是「專有部分」，可以任意使用，別人管不著。
反過來說，若房子和停車位登記在同一張權狀上，並註記車位為房子的共有部分，也就是登記成共有，這在使用上會受到規約限制。
身為房客的你，租車位的時候，別忘了一併向房東索取權狀看一看，確認自己的車位屬性，才能知道自己能不能任意使用租到的車位！
但是，在使用你專用停車位的時候，還是要注意《公寓大廈管理條例》第五條規定喔！依照這一條的規定，專有部分的使用不能影響建物「正常使用」或「住戶共同利益」，實務上也有判決認為，在這個部分還是有規約介入的空間。因此，像擺棺材這種極端做法很可能構成違反住戶利益，而遭到限制。
所以，記得權利的正當行使，仍以不能影響到他人為前提。
