租房子像誤闖森林的小白兔...為什麼很多房東不愛簽定型化契約？

今年6月27號頒布國內首部房屋租賃法律租賃專法，可以說是政府展現解決黑市般租屋市場決心的標記。有些房東馬上跟房客重新簽約、有些則苦思「對策」，想方設法規避。不過對房客來說，又帶來甚麼改變？

小凱的租屋故事，可能可以回答。

當完兵後，小凱決定搬出家裡住，因為有次看新聞，得知有一種新的族群叫「等房族」—成年後的子女繼續住在家裡，不做長遠人生規劃，等到時候到了，長輩自然把房子過繼給他。小凱擔心如果不做點甚麼，就真的會變成別人口中的「等房族」，所以毅然決然找租屋般出去住。

可是房子不是說搬就有，而且小凱發現好的租屋非常搶手，一間格局方正租金合理的套房，房東假日開放三個梯次看房，因為總共快二十個人約看房，房間根本塞不下；看完房一時猶豫拿不定主意，隔天打電話要下訂，結果房間已經租人了。

還有遇到惡劣前房客，仗著租屋是新落成的電梯大樓，裝潢好環境單純，竟要接替的房客買下他的二手家具還大玩競標，誰出最多就可以優先入住。每每碰壁再加上每天固定追蹤591、臉書租屋合租社團，讓已經花兩個月找房子卻不得其門而入的小凱認為想要找間適合的租屋真的困難。

終於有一次，小凱看完租房後很是喜歡–家庭式格局三房一廳、地點近公司而且生活機能完善、出租的房間採光好格局好而且不久前才剛粉刷、最重要的是另外兩間室友工作單純，而且打過照面後感覺不錯。有了之前的經驗，加上早已確認自己的需求，小凱看完馬上就說這房間他要了，原房客看他夠爽快也一口答應。不過他沒想到這竟然是他頭痛的開始。

之後的一兩天，當小凱想更近一步了解簽訂房租契約內容時，原房客卻有時顧左右言他，讓小凱感到困擾，覺得這個人好像在隱瞞甚麼一樣。結果一問之下才大驚，原來那位要離開的房客老兄，從頭到尾都沒有跟其他人商量過，他的室友、房東都不知道他要搬家，更讓人頭痛的是，雖然房客老兄單方面答應，不過在房東沒有同意前，一切約定都不算數。

不過都已經走到這一步，小凱想到好不容易找到自己喜歡的房子卻要放棄，怎麼樣都很不甘心，在這之前他盡可能地從網路上收集租客權益保障的資料，從崔媽媽基金會還有網路上各式的學生租屋手冊，甚至還有打崔媽媽基金會附設的租屋法律諮詢專線，就是想要靠自己的力量確保這份租約合約。

終於透過前房客跟房東解釋並且約好簽約後，小凱帶著之前在新聞上看到的定型化租賃合約，想著要如何好好與房東溝通，希望能簽訂這份租約。但事情不是小凱想得那麼簡單，事實上到了現場，房東只用一句「啊我看不懂啦」就把小凱精心盤算的計劃給打亂。房東甚至還說：「阿你就把之前那個人名字塗掉把你自己的名字寫上去就好了啊。」

市面上房東通常使用書局都有賣的「最新房屋租賃契約書」，這位房東也不例外，但合約內其實並沒有公平地保障雙方權益，相反地，對於乙方（也就是房客）在押金返還、與房東有爭執時皆有限制不得有異議，其中二十三條合約內容就有十四條條約偏袒甲方（房東）。

小凱沉默了一下，眼看當下跟房東甚是沒有默契，這個協議就要流局了。

看了一眼手中的定型化租賃契約，小凱說：「你想把之前的契約直接改成我的名字，我希望用新頒布的定型化契約。不然這樣吧，我們各退一步，重簽一份從書局買的合約，這樣是你習慣的方式，對我來說也是一份完整的合約」房東也欣然接受。

原來新頒布的租賃專法第五條規定，一般住宅租賃契約的條款，若違反應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。也就是說，就算「最新房屋租賃契約書」之中有與法律相牴觸條例，依規定將被視為無效。

其實我問過幾個認識的房東，為什麼租賃專法出來後，有些狀況甚至可以免稅，這樣都不去登記，還要背負很差的社會形象，被有些人指控不守法，房東的回答也很簡單，他說：「不是我不想繳，要繳就大家都要繳阿，報了就要繳，不報就不用繳，這會讓人有一種說老實話還要被懲罰的感覺。」

在租賃專法之前，關於租屋的法律條文散落在民法、消費者保護法中，讓一般民眾無法對自己的租屋權益有全面而整體性的認識。

或許法律的頒布是一回事，改變市場規則又是另一件事。阿凱在最後一刻回想起租賃專法內容進而堅定自己的立場、捍衛自己的權益，但在談判桌上，又有幾個人能像阿凱那麼幸運，及時想起自己的權益。面對缺乏管制的租屋市場，已經踏出了第一步政府是否能加緊腳步提出法律實務面的落實方法，還有待考驗。