買房首重條件：地段、地段、地段；做生意也是，地點為要。地點代表人潮和商機。
每當景氣下滑時，台北市最明顯受到影響的地區是東區。近兩年陸客來台人數銳減8成，加上台灣經濟狀況不佳，店家業績下滑，有些經營不善的店乾脆結束營業。東區不少店面空了幾個月都找不到房客的新聞時有耳聞。
咎其原因在於，東區屬於商業區，不像社區型客人較為穩定。當景氣不好時，到商業區逛街的人少，生意自然下滑。雪上加霜的是商業區，地價高，稅金也高，即使屋主降價求租，幅度仍然有限，導致店面租不掉。
與此相較之下，有些店面並不會受到景氣影響，比如民生社區的實體店面失敗率比較低。因附近居民超過5萬人，住戶吃穿日用品都在附近購買，加上素質好、收入高，僅僅靠著住戶就足以供應店家基本開銷，生意做得穩穩當當。
永康商圈也是如此。永康商圈位於台北市最精華的地段，日治時代就是知名的「富人區」，緊鄰總統府、中正紀念堂、師大、台大，包含信義路2段、永康街、青田街、金華街等。這裡向來都住著官員、教授，住戶水準高，收入也高，足以支撐永康商圈的消費。因此，這幾年區域內的店租不但沒有下降，反而逆勢上漲。
數十年的房地產經驗讓我發現社區型店面的可貴之處，它比較不受景氣更迭影響，因為人活著就是要吃、要購物，實體店面開在這裡不會寂寞。若是有機會買店面，就要買在社區，它就像是一塊肥沃的土地，將種子灑在上面，一定會開花結果。
舉個例子。永康商圈有不少老店，像是已經由二代經營的誠記越南麵店，老闆杜漢琛在80年代來到永康街，就在永康公園旁開了一間小小的麵攤，因食物乾淨好吃，生意越來越好，好到只有5個人的座位不夠坐，才租下永康街6巷1號店面。
他和太太從一家店經營到二家店，小兒子杜與方從英國留學返台後，接下家業。在二代的努力下，店經營得有聲有色，並且進駐百貨公司。
一顆小小的種子，只要種在對的地方，久了，就會開花結果。即使要花20~30年的時間，肥沃的土壤必會回饋它的主人。重點是，必須要找到那塊土地，如果將種子灑在磐石或是土石流的土地上，那就是一場災難和浩劫，不可不慎啊！
