房東、房客之間的關係，可說是既親密又緊張，如果出租物件獲得雙方合意，一切都好談；但若為了房屋修繕、租金及契約問題有異見，不免傷了和氣。怎麼找到速配的好房東？律師謝岳龍認為還是要仔細打聽、訂好契約，才能減少許多無謂糾紛。
確認房東真有其人，租約才有效
Q1、和房東簽約的重點
房客往往是先決定租屋地點，才會在適當預算範圍內尋找理想的房子；但該怎麼和房東簽出一紙能夠保障房客權益的契約，裡頭可是存有不少學問。謝岳龍表示，為了保障房客、房東彼此間的權益，雙方最好把可能出現爭議的事項，明白寫在契約裡，用白紙黑字做為規範雙方的界線。
謝岳龍表示，簽約之前，房客可以先要求查驗房屋所有權狀，確認是與貨真價實的房東簽約，如此也能確定所簽的租賃契約具有法律效力，不致誤與二房東簽約喪失應有權益。但在《個資法》保護下，第二類土地登記謄本自今年2月2日起，將不公開所有權人的完整姓名資料，也增加歹徒藉此詐騙的機會，民眾不可不察。
他解釋，法諺有云：「任何人不能將大於其所有的權利讓與他人」，租賃房屋的權利義務都僅及於房東與第一手的房客，向二房東租屋的房客不受契約保障，與原始房東之間也不存在租賃關係，無法對房屋所有權人提出任何主張。甚至正牌房東也可主張違約，對實際居住的房客提出遷讓房屋訴訟。
房子遭法拍，不影響房客住的權利
如果承租的房屋遭到法拍，是否會影響到租屋者的權益？房客會不會被掃地出門？對此謝岳龍表示，房屋產權雖可能移轉，但基於「買賣不破租賃」原則，買受人必須承受原來的所有權人與房客之間的租賃契約，不可逕自要求房客遷讓房屋；房客若已預繳租金，則無須再給付租金給新房東，相關的押租金、房租問題，由法拍屋新舊所有權人協調，與房客無關。
「租約期限」要採「一年一簽」？還是「二年一簽」比較合宜？謝岳龍認為，對房客而言，「二年一簽」可以省去年年都可能面臨搬家問題的麻煩，對房客來說相對較為有利；另像提前終止契約，也可以和房東協商訂出免扣押金條款，才不會落得住得不舒服、想提早搬家卻又得破費的狀況。
談妥租約期限，租金又該怎麼計算？謝岳龍認為，一分錢一分貨，房客想找個兼具便利性、設備好的房子，卻又想享受低廉租金，就像魚與熊掌一般難以兼得，殺價空間有限。他建議，民眾還是得先評估經濟狀況及需求，再來擇屋而棲。
加註「無瑕疵條款」，保障解約權利
Q2、碰到凶宅、嫌惡設施該怎麼辦？
在租屋之前，謝岳龍建議民眾應該有避免承租頂樓加蓋、地下室、鐵皮屋的概念，才不致在遭遇突發狀況時逃生無門。至於租屋處周邊有宮廟、變電所等嫌惡設施，由於這些外在因素都不是房東所造成，且房客在承租房屋之前也應做功課，這些外在的嫌惡設施不致造成契約無效。
如果房客入住後，因為個人體質而有住得不舒服、鬼壓床等情形，能否據此要求解約？謝岳龍說明，房客如果主張住得不舒服，必須確實舉證才能進而討論是否減低租金、終止租賃契約，但一般很難提出明確證據，要藉此推翻租約，難度不小。
但為確保承租的房屋確非凶宅，或是海砂屋、輻射屋等可能危及安全的房屋，房客可以要求在租賃契約中加註「房屋本身不存在瑕疵」或「保證非海砂屋、輻射屋、凶宅」的解約條款，一旦發現有這幾樣狀況，即可據此解約。
含家具租屋，契約註明項目數量
Q3、房屋修繕該怎麼辦？
房客入住一段時間後，承租的房屋難免會出現漏水及相關設備損壞等問題，修繕責任及費用該如何分擔？謝岳龍指出，出租房屋可概分為主要設備（水管、電力設施）及附屬設備（電視、冰箱等）兩大類，一般說來，房屋漏水、馬桶不通當然是由房東負責修繕；電視、冰箱等附屬設備，若是在正常使用下自然損耗，也是由房東負責修繕。但若是像港女租霸惡意破壞，當然要由損壞者負責。
一般說來，個人承租的小套房，大都會要求房東提供電視、冰箱等設備；以家庭承租的房子，大都喜好自行購買家具及相關電器用品。兩種租屋類型也在租金價格上出現差異，為了避免出現爭議，謝岳龍建議，雙方應在租屋契約中載明設備項目、數量、狀況並拍照存證，減少日後糾紛。
除了房屋的設備問題，部分小家庭租屋，往往為了小孩就學的學籍問題，希望能入籍在租屋地報戶口，但此舉又將使房東需多繳納二代健保補充保費、所得稅，增加額外負擔。由於羊毛出在羊身上，這些費用往往也都會轉嫁在房租上。
4招反制惡房東
1、盡量避免找到愛計較、限制一大堆、隨便闖入租屋處的房東。
2、最好用匯款來給付房租，或是利用雙方簽名方式留下金錢往來紀錄，才能免除日後出現有無給付租金爭議。
3、房屋設施損壞需要修繕，需要先告知房東處理；房東如果遲遲未能修繕，房客可以終止契約。
4、契約到期房東若要調高租金，房客確實沒有強力籌碼談判，但不妨選擇「哀兵政策」，以「好房客比調高租金重要」和房東協商。
謝岳龍律師小檔案
任職：謝岳龍律師事務所
經歷：新北地檢署重大刑案、智慧財產、保護國土、打擊民生犯罪等專組檢察官，亞東技術學院講師、會計基金會講師
專長：刑事法、智慧財產、經濟法、民事法
著名案件：新北市校長營養午餐弊案、台北縣議員統籌款弊案、永和百家樂賭場貪汚案、張姓新北市議員當選無效案件
