辛苦存錢買下第一棟房，簽約後卻被鄰居告知，3樓加蓋的牆壁為鄰居所有，鄰居若拆除，我就只剩鋼筋，屋主說有告知房仲，房仲說沒有，屋主要求我履行合約，否則就沒收10萬現金，我該怎麼辦？
買到違建 越近期越容易被拆
Ｑ1：買到違建屋一定會被拆嗎？難道只能自認倒楣？
一般來說，未經主管建築機關審查許可並發給建築及使用執照，而擅自建造即使用之建物即屬違建。
既屬違建就是違法，不論是新違建，或是被列管緩拆的舊違建與既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險，惟有部分縣市政府將老舊違建列入暫緩拆除之列。以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」；但如果是民國84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆，這些建築因而被稱為萬年違建。
而大樓、公寓頂樓平台等屬於全體住戶共有，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依民法第767條規定訴請排除侵害，要求拆違建。
若在不知情的情形下買到違建屋而面臨拆除，屋主可向原屋主主張減少價金、損害賠償、解約，但如何舉證當初買受時對方未盡告知義務，有其難度。
另一方面，若建築物蓋在他人土地或建物上而遭對方主張拆除，屋主倘若買受前確不知情，可歸咎於賣方的違約行為，並向賣方主張損害賠償，要求減少價金、損害賠償或解約。但買家與賣家的債權契約不及於第三人，因此原則上鄰居無法直接找原屋主處理。
假設民眾明知物件為違建仍購買，當違建遭拆除時，難向原屋主求償；但在訴訟實務上，知不知情有時難以舉證。
房屋有瑕疵，買家有權保留訂金
Ｑ2：辛苦存錢買下第一棟房，簽約後卻被鄰居告知，3樓加蓋的牆壁為鄰居所有，鄰居若拆除，我就只剩鋼筋，屋主說有告知房仲，房仲說沒有，屋主要求我履行合約，否則就沒收10萬現金，我該怎麼辦？
在真實的房屋買賣市場，屋主不無可能向房仲隱瞞建物的瑕疵或權利瑕疵，但房仲對當地房屋狀況勢必有一定程度了解，亦會透過訪查鄰居確認物件有無問題；以常情而言，房仲不大可能完全不知道物件的狀況。
若屋主明知物件有瑕疵糾紛，仍要求買家履行合約並不合理；買家可主張賣方所售之物有瑕疵，沒有沒收10萬元訂金的權利，進而主張物之瑕疵擔保、或權利瑕疵擔保，起訴要求減少價金、損害賠償、解除契約。
當賣家無意讓步，買家應先停止交易行為，對屋主或房仲提告。訴訟技巧方面，多告一人就多一個對手，屋主、房仲若串連勾結，官司反而難打；因此民眾可只告房仲，讓房仲告屋主，比較不會製造兩個敵人。
下訂想反悔，別簽拋棄審閱期
Ｑ3：買房簽約下訂反悔審閱期有效？訂金可否拿回？
在5天審閱期期間，契約保持在隨時可以變更、解約的狀態，如果在審閱期內反悔不想買房，訂金、斡旋金就能夠拿回來；但在實務上最常出現的問題是，許多房仲會在契約上要求客戶拋棄審閱期權益，如此是否意味5日內無法反悔迭有爭議。
目前法院實務多數見解認為，如果客戶現場簽約並勾選放棄5天審閱期，自動拋棄條款有可能被認為無效；若民眾確實將契約帶回審閱，法院原則上會視為確實審閱，5天審閱期過後就無法任意反悔解約。
建議民眾將房屋買賣契約帶回家仔細審閱，最好不要在現場簽約，一旦簽約又勾選拋棄5天審閱期權利，日後將引發更多爭議。
避開漏水屋，留意新粉刷痕跡
Ｑ4：發現房屋有漏水？可向原屋主求償嗎？要如何避免買到漏水屋？
漏水爭議相當普遍，雖然房仲會在物件現況表上勾選漏水與否，作為日後主張權益的依據，但未必一有漏水就是瑕疵，必須根據妨害使用效益、交易價值綜合判斷。
若民眾要避開漏水地雷，除依賴房仲提供的資訊，更要實地觀察天花板、牆面是否有新粉刷痕跡，探究是誰、何時重新粉刷，了解是為了掩蓋漏水瑕疵，或是單純營造好賣相。
倘若買家發現漏水徵兆，也應與屋主談好權利義務，決定由屋主解決再交屋，或直接反應在售價上；一旦事後採訴訟解決，宜在訴訟中由法院指派鑑定機構，避免自行送鑑的結論遭質疑，也可將鑑定費用列為訴訟費用由對方支付。
買屋不受罪，常見爭議先排除
Ｑ5：買房陷阱多，要注意哪些狀況？
相鄰關係常導致買屋糾紛，例如二樓住戶原本同意讓一樓住戶的瓦斯管線借二樓牆面搭設，但兩人日後交惡，二樓住戶要求一樓住戶拆除瓦斯管；因此當發現屬意物件的瓦斯管線架設在鄰居牆面，應先確認對方是否同意，買屋後與鄰居簽訂同意函，並明訂瓦斯管使用目的，以防鄰居日後反悔衍生爭議。
電信基地台近年讓民眾避之唯恐不及，民眾可輕易透過肉眼發現架設在屋頂的基地台；但電信商也有新手法，便是承租房屋後，將基地台架設在房屋內，外人根本無從得知，倘若買下後才發現隔壁竟是基地台，由於難以證明房仲當初知情不報，恐求償無門。
許多人關心的凶宅問題，實務上認定標準不一；內政部雖定義屋內曾發生他殺、自殺等非自然死亡事件的房屋為凶宅，但因個人主觀、心理、宗教信仰不同而有不同認知，難有明確定義。若物件屬於內政部定義的凶宅，房仲與賣家有告知義務，否則買家可求償；但由於每個人對凶宅定義不同，有人認為死在門口、樓梯間也算凶宅，因此買屋前要清楚確認再決定，且多數凶宅案都是以和解收場，難透過司法判決顯現。
如何找到對的房仲？
1、房仲品牌可為參考依據，但房仲個人人格特質、道德操守才是關鍵，可多方探聽物件訊息，比對房仲所言是否屬實，研判其誠信度。
2、若房仲催促簽約、要求馬上放棄審閱期，可能代表房仲將自身業績擺在客戶權益之前；對客戶越有耐心、願給客戶思考空間的房仲，應能提供較佳服務。
3、可上司法院網站查詢該品牌房仲訴訟案件多寡作為判斷。
4、除了透過房仲，多爭取時間打聽確認價金、有無嫌惡設施，可私下問管理員，或晚上到物件附近多繞幾圈，有的買家會先租下物件，再評估是否購買。
3招識破違建屋
1、透過房仲調取建物謄本、所有權狀，相互勾稽比對地號、建號與門牌住址，若發現物件不在謄本、權狀內，即有可能是違建。
2、拍攝建物照片，請政府建管單位確認有無違建。
3、向當地管理員、住戶打聽，了解有無產權糾紛。
高國峯律師小檔案
任職：高昀律師事務所
經歷：國會助理、眾勤法律事務所律師、眾勤德久法律事務所律師
專長：政府採購法、不動產相關法規、建築法、民刑事訴訟
著名案件：臺中洲際棒球場ROT、名間水力電廠BOT履約管理、百和興業回台IPO案、基勝控股回台IPO案、國立故宮博物院展櫃浮報數量弊案、204廠曳光彈拆卸爆炸案、國防部博愛分案工程爭議案
