有投入才能贏— 購屋是理財行為不是消費行為

「人的一生經常遇到貴人，但要積極去找貴人，而非等貴人來幫你！」嚴忠章做了近30年的仲介，8年前認識了一個大咖投資客，後來不斷仲介店面給這位投資客，賺了不少佣金。有一回這位投資客向嚴忠章說，「不然你把成交的佣金和我一起投資店面，將來賣掉你也賺得比較多！」嚴忠章心想這樣也不吃虧，就展開一場華麗的投資計畫。

2004年嚴把賺來的仲介費和投資客（金主）一起投資店面，初期都只跟一成，而且店面都有租金收益，不像買住宅投資還會有空置的問題。他和金主共同投資許多店面，8年來也陸續處分掉一些較差的店面，於是手上的資金愈滾愈多。「以前夢想自己能有一間店面，每個月能收租10萬過日子就很快樂了。現在我在東區、西門町、南京西衣蝶百貨等商圈累積數十間店面，每月光收租金收入就2、300萬。」嚴開心地說，他從沒想過自己有一天會擠身億萬富豪。

「如果投資房地產是一種遊戲，窮人是怕輸所以不敢投入，富人投入是為了贏！」嚴說，做了30多年的仲介，直到8年前開竅轉而投入房地產，雖然政府現在打壓房地產，但仍無法澆熄他對房地產的熱愛。他說，只要在房地產賺到錢，大概一輩子都會從事房地產的工作。

從第一桶金開始億萬置產之路

對於一般人要如何投入房地產？以下是嚴忠章的一些建議：

第一、先存到第一桶金

「複利的力量比原子彈大」這句話是愛因斯坦的名言。「但沒有底數（base），指數（數學上乘方的概念）再多也沒用。」嚴忠章用數學上的底數和指數的概念巧妙地比喻說，剛出社會的新鮮人應該先比賽存錢的速度，誰先存到100萬，有了比較多的資金，致富的機會就必較大。

存到100萬後，有人會想買房子，有人會想創業投資小本生意，這些資金的運用，才會開啟未來你的致富之路。

所以，人生的第一桶金在如何邁向致富之路上，占有舉足輕重的地位，畢竟從0到100萬是最困難的，但100萬到1000萬反而容易多了。嚴忠章解釋說，0到100萬每個人都是辛苦點滴存起來的，但是有了100萬之後的造化，只要複製成功經驗，很快就能錢滾錢，快速累積財富。

第二、不排斥財務槓桿操作

很多人會以為，豪宅的主人都十分富有，買房子往往一次付清款項，根本不需要跟銀行貸款。其實並非如此，嚴忠章說，愈有錢的人愈愛財務槓桿操作，他們憑藉著和銀行往來多年的信用，買不動產時儘量向銀行貸到較高的成數，談到最低的利率，搬銀行的錢來投資不動產，尋求獲利的機會。

所以，最近央行知悉這點，才會祭出打壓豪宅手段，讓總價8000萬以上及單坪價格150萬以上的豪宅，貸款降至6成，不准有寬限期。

第三、多看房 喜歡的絕不遲疑

一般人努力存錢，心裡都是想著等到存夠了錢，再去看房子，然後挑一個自己買得起的房子，但往往考慮貸款壓力沉重，怕最後還不出來錢來，結果猶豫再三不敢買進。

但有錢人隨時都在看房子，看到喜歡的就請銀行先估價，如果可以貸款高一點，利率低一點，算好財務規劃就用力買進，毫不遲疑。

第四、動用寬限期

一般人向銀行申請房貸，都巴不得愈早把房貸還清愈好，所以大都不喜歡動用寬限期，盡量選擇本利攤還。

但有錢人喜歡和銀行借錢，透過借錢按時還款，培養自己的信用。再加上目前市場利率低，投資客最喜歡動用寬限期，先還利不還本金，把資金做更有效的利用，或是等寬限期一過，本利要開始攤還時，就把房子賣掉，賺一票走人。

第五、達到節稅效益

有錢人買房有時不是自住，而是為了節稅。2009年遺贈稅率降至10％，對有錢人而言，與其贈與現金給小孩，倒不如購屋贈與子女，因為購屋贈與是採房屋「評定現值」為計價基礎，不是以市值計算，反而可以享有較高的節稅效益。

例如：陳先生與妻子買進1000萬的房子，夫妻各有一半持分，之後再贈與兒子，因為每人每年享有220萬元法定免稅額，則陳姓夫妻共享有440萬元法定免稅額，如果房子公告現值600萬元計算，陳姓夫妻贈與稅是600萬元扣掉440萬元，再乘上10％遺贈稅率，這時贈與稅要繳16萬元。

但如果陳姓夫妻選擇貸款購屋，再將不動產及房貸一併贈與給兒子，可適用贈與稅法第21條規定，房貸屬於「附有負擔」之贈與，可自贈與金額中扣除。也就是說，陳先生貸款400萬元購買市值1,000萬元房子，贈與兒子時，贈與稅是將公告現值600萬元減去房貸金額400萬元（附有負擔之贈與），再減去免稅額220萬元，乘上10％稅率，這時陳姓夫妻完全不必繳交贈與稅。而買店面贈與，節稅效益更大：不少高資產客戶，採「夫妻合買店面、分年贈與兒子」的模式，完全節省掉贈與稅支出。

嚴忠章說，想靠房市置產致富，資金、機會、人脈是板凳三腳，缺一不可。兩三年前，他生命中的貴人，叫他參加扶輪社，原本他對加入社團一點興趣都沒有，因扶輪社大都是中小企業老闆，都有自己的事業，但嚴先生只有房地產，談不上什麼事業。不過，他加入扶輪社後，認識了建設公司老闆，剛好有資金需求，於是他開始入主建設公司當一席董事。嚴忠章笑著說：「人生何其精彩，對賺錢要有熱情，錢財才會喜歡你！」