練眼光，挑出好房子—把看屋當成休閒活動

歐陽劍虹

房地產掃瞄

2018-03-16 14:22

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陳思源（化名）原本經營銀行ATM、傳真機等感熱紙生意，8年前SARS過後房地產起飛，他開始投資內湖、板橋、新莊及淡水房地產，迄今他累積投資房產數十間。於是他把公司交給親戚打理，自己做起專業的投資客及仲介。

「要成為有錢人，首先要改變窮觀念！」陳思源表示，若周末假日還想和朋友去喝喝下午茶，那就不要創業當老闆。

置產第1步：不要怕買不起房子

至於如何改變窮觀念？陳思源說，「以前利息高，所以房貸要拚命賺錢還；現在利息低，負債也是一種資產，不用急著還。」他進一步解釋說，「三黃一劉」早期投資房地產，也是向銀行搬錢投資槓桿操作，現在都滾出億萬身價，所以千萬不要認為向銀行借錢是一種罪惡。

另外，中信房屋信義光復店業務副理王大瑋指出，黃勇義在房產界的分量好比世界拳王泰森（Mike Tyson），你要如何訓練到世界級的程度？除了比黃勇義更勤勞看房子外，還要有膽識，「勇哥之所以能買進三百多件案子，是他已經找出獲利的營運模式，不斷地將經驗複製罷了！」王大瑋說，電視上很多房地產名嘴，說得天花亂墜；但真正有幾個人是真的有投資經驗，或有買房經驗？講白一點，看他有多少房地產，就知道實力在哪裡？

「厚植實力等機會！」陳思源說，歐債問題懸而未決，「現金為王」是現階段最好的策略，接下來應該還會有不少便宜貨可以撿，所以錢要準備好。

置產第2步：多看房子參透內外環境

對於第一次買房的人，你會如何建議？王大瑋說，社會新鮮人有兩個工作可以考慮，一個就是當保險業務，把自己的保額買足，拿到退佣，就可以離職了；另外就是當仲介，了解仲介生態，而且當仲介多看房子，久了不只了解市場行情，最起碼買房子不會被騙。畢竟我們在學校裡，從來沒有一堂課教我們如何買房？但出社會後，面臨人生最大一筆理財投資就是買房子，「畢生積蓄都押在一間房子上，絕對值得你多花時間來研究！」

王大瑋說，挑房子主要分為內環境、外環境。外環境不外乎：距離捷運遠近、附近有無明星學區、公園綠地、生活機能好不好；其次是避開高壓電、變電箱、廟宇、垃圾場、基地台、殯儀館等嫌惡設施；內環境主要指該棟社區大樓內部情況，公設高不高、一層戶數多寡、挑高等。

其中室內環境，特別要注意採光、通風及房型。首先從房型來說，最好的是正方形，長寬55比例，設計裝潢最好著手，長寬55是最好，其次是64，長寬73或82比例房價就會比較差。王大瑋表示，房子室內高度也是錢，一般房子挑高三米二，挑高三米六房價當然較貴，挑高四米二可以做夾層使用面積比較多，價錢一定更貴，若低於三米二，房價自然比較低。

「水管和電線就像人身體的血管，老了就會堵塞，所以一定要確保通暢，免得買了很難處理。」台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，買屋齡超過30年的中古屋，電線、水管等管線絕對是買房關鍵，過去有很多成交案例，買方買了之後，搬進去住，才發現陽台水管是阻塞的，浴室排水口不流暢，甚至電線都沒整理，就算住在裡面都會心裡毛毛的。

置產第3步：挑靠近富人居住地段房價易漲難跌

陳思源縱橫房產多年，累積了一些買房的致富觀念，以下為他的買房心法：

1、以富人為鄰的概念：仁愛帝寶房價每坪250~270萬，一般人買不起帝寶，但可以在其周邊挑選較容易入門的案件，例如：帝寶後面的濟南路，一坪80~90萬以下都是可以進場的投資價，因為房價不到帝寶的三分之一，這類豪宅周邊的住宅絕對是易漲難跌。像有些人預算比較不足，加上貪小便宜，買比區域便宜很多的工業住宅，但這類乙工住宅在591網路就有多間出售，偏偏鄰近地區的民眾收入有限，房價漲幅自然也有限。

2、買市中心不買郊區：房地產漲時從市中心開始漲，慢慢漲至郊區；房價跌時從郊區開始跌，最後跌回市中心。市中心房價較高，但如果以相同預算，寧可買空間小，也要想辦法擠進市中心，未來再慢慢把空間換大。戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，他當初住在新店郊區，出售紅單貼在電線桿上，經日曬雨淋變成白單，房子還沒賣掉的痛苦經驗，所以第二次換屋他就搬到建國北路、南京東路附近的豪宅。

中國有句順口溜：「十個富人，九個靠地產起家！」房地產絕對是一般人快速致富的捷徑。

不過，要靠房地產致富，除了第一桶金之外，專業、人脈、機會也缺一不可的要件。

挑屋哲學：中古屋看「屋」預售屋看「圖」

由於中古屋和新成屋已有實物可看，因此著重的是「看屋」，相對而言，預售屋則因為一切還在紙上談兵，重著則是如何「看圖」。不妨各掌握以下4大原則：

中古屋和新成屋看屋原則

預售屋看圖原則

1.不看白天看晚上：

主要是能考察居住社區是否安全？有無警衛定時巡邏？安全防範措施是否周全？有無攤販等產生噪音干擾等，這些情況一般人在白天無法察覺，只有晚上才能得到最真實的狀況。

2.不看晴天看雨天：

下過大雨後，無論原屋主先對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的侵襲，這時，房屋的牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水都能一覽無遺。尤其要格外留意陽台、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

3.不看裝修看格局：

有些屋主以前裝修時，會針對房間結構、設施進行改造，等到賣屋時，又把它作為抬高價格的籌碼，其實這些都存在著不安全的隱憂。另外，經過裝修的房子，往往會藉著粉刷，掩蓋房屋本身一些瑕疵或缺陷。