10萬坪土地推案喊卡，淡海新市鎮「鬼城」何時翻身？

根據甲山林機構董事長祝文宇表示，該集團在淡海新市鎮有超過10萬坪土地（市值約500億元），不過這些土地現在全部封盤（不推案），接下來在輕軌捷運到位後，才會重新釋出。顯然的，連大房產集團短期內都不看好高供給量、高空屋率的淡海新市鎮。

不過，回頭看看，過去10多年房市大多頭，房價高漲，造就很多像淡海的新興重劃區，首購族也只能往這些量大、價廉的新區移動，在周邊機能還未完全到位的情況下，這些點燈率低被戲稱「鬼城」之地，在一陣陣無奈聲中已成了年輕人移居的熱區，也宛如成了年輕人安居的新故鄉！

房市大多頭造就「鬼城」現象

一個城市的發展就宛如一顆雞蛋，蛋黃核心區飽和之後往蛋白區發展，蛋白區再往蛋殼區拓展過去，在地價與房價雙低的優勢之下，經濟能力較弱又想購屋成家的年輕人，只能以時間換取空間的方式，往都會外圍地區購屋落戶，因而形成蛋黃區建物與人口雙老化、蛋白外圍、蛋殼區建物與人口雙年輕化的特殊景象。

這種特殊景象最明顯反映在家庭成員的數量上，根據內政部的統計，2016年底新北市淡水區每戶家庭人口數平均2.29人，比全國平均值每戶2.74人還低很多，僅次於杳無人煙的平溪區每戶2.05人，是大台北地區主要行政區中家庭人口數最少的地方。

此一數據顯示近幾年來淡海地區已成為大台北年輕人移民的熱區，在單身、頂客族甚或只有一個小孩的小家庭大量進住下，大大拉低了淡水區家庭人口數，每到假日都可看到大批年輕爸媽帶著小孩或毛小孩逛街購物的畫面。此外，新市鎮內的新市國小，已連續3年入學人數大爆滿，也證明了此一市場趨勢。

水往低處流 年輕人購屋往低價區走

可預見的，這一種現象與發展趨勢在短時間內是不會有所改變的，主要還是低房價的吸引力，目前淡海新市鎮新成屋已經再回到1、2字頭的價位，而且持續下修當中，這可望吸引更多年輕人移入，目前雖因區內空屋仍多、點燈率仍低，生活機能也不佳，被網友戲稱為「鬼城」，但是在大量小家庭聚居，未來區內商圈發展潛力仍值得期待，長線還是看好的。

另外，淡海輕軌捷運預計2018年第一階段通車，儘管輕軌的旅客疏運能力遭受到市場懷疑，轉乘到市區的時間也還頗長，但總比目前的交通狀況好，也讓另一批年輕族群可搭著輕軌捷運來淡海選屋、購屋，除非後續建商在區內推案的力道與數量超乎預期，否則「鬼城」高空屋現象應該會慢慢獲得逐步改善。

事實上，類似淡海地區不少年輕人錯把「鬼城」當故鄉的現象，在林口地區也可以看得到，林口地區仍是屬於年輕族群的新市鎮，早期的新店安坑地區、汐止地區等也是一樣。

現在人氣城市也是從「鬼城」蛻變來的

以內政部資料來看，汐止近幾年來家庭人口數仍持續減少，到去年底降至每戶只有2.3人，與淡水區比較也差不了多少，若將時間拉得更久遠一點，像是三重、新莊、中和等地也都是經歷過這樣的陣痛調整期，這也是一個城市發展的必然歷程。

少子化、老齡化是國內未來房市最大的隱憂，但是對於一些位在都會區邊緣的新興重劃區，即使是房市供過於求，即使是被稱之為「鬼城」，但在區域低房價及一切都新的優勢之下，即使還有不少年輕人仍游移不決在買或不買當中，還是會有另外一批批年輕生力軍往這些地方移動的。

話說回來，年輕人往這些蛋白外圍區、蛋殼區購屋好不好？他們會不會因而花太多的時間在通勤上面，他們會不會從此當起了為銀行打工的「屋奴」，這已是一個在房市當中探究多時但沒答案的話題。

實際上，目前住在蛋黃區中的有產階級，只有極少數是第一次購屋就入住都市核心區的，大多數都是從外圍慢慢換屋搬回到市中心區，所以關鍵點不是年輕人要不要在這些偏郊「鬼城」購屋，而是本身有沒有具備足夠的負擔能力，更重要的是有朝一日，該「鬼城」會不會變得人氣十足，名下的房產可成為他們往市區搬遷的籌碼與助力！

(照片為示意圖，非淡海新市鎮)