買房別當冤大頭 8大公式 3分鐘算出房子合理價

根據條件好壞進行房價修正

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以4樓為最低價，然後以每3個樓層為1單位加價，加價幅度2％至3％。舉例來說，4樓的行情是每坪10萬元，5到7樓則大約是10.2萬到10.3萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多1年，價減2.5％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪50萬元，10年的中古屋則約為37.5萬元。

值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也會深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有5％至2成的加持作用。同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降5％至20％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。

小心嫌惡設施 轉賣難脫手

縱橫房市30多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉（化名），就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。

當年正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的10年成屋要賣，屋主開價只有每坪18萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。他想，這樣的「輕齡屋」，至少有20萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定會漲。深怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以16萬元下訂簽約。

一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台64號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的8成價格。

最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。儘管他見苗頭不對，立即以每坪14萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以11萬元出脫，足足慘賠3成多。

租金反映市場喜好 也可以回推房價

除了比價法，「租金回溯法」也是估價慣用的手法。曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。

一般而言，北部地區的租金投報率為2％至2.5％，中部則為2.5％至4％，而南部則有3％到5％。舉例來說，在台北月租2萬元的房子，房價就介於800萬到1,300萬元。

至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過，潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說，建商用每坪200萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約100萬元，這不失為快速算房的好方法。

8大算房公式，算出房子合理價

比較法

原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差

假設5年中古屋行情每坪100萬元

預售屋→100萬元＋（5－0）2.5％100萬元＝112.5萬元

10年成屋→100萬元－（10－5）2.5％100萬元＝87.5萬元

註：具都更效益的30~40年老屋，因另投資價值，不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價，每3層樓為1單位，加價2％～3％

假設某建案4樓售價每坪50萬元

7樓→5～7樓為第一加價單位

50萬元＋50（2％～3％）＝51～51.5萬元

11樓→11～13樓為第三加價單位

50萬元＋50（2％～3％）3＝53～54.5萬元

註：1～3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。

國宅→為一般住宅價的7至8成

工業住宅→為一般住宅價的6至7成

地上權產品→為一般住宅價的5至6成

小套房→為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一個區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。

假設得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋每坪30萬元，近期也有新成屋拍價為20萬元。

新成屋價→（30萬元＋20萬元）2＝25萬元左右，或20萬～30萬元

註：此算法較為籠統，使用時，宜多詢問比價個案，才能更聚焦。

租金回溯法

原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言，租金投報率＝年租金房子總價，故房子總價＝月租金12投報率

大台北→投報率大約為1.5%～2.5%

大台中→投報率大約為2.5%～4%

大高雄及大台南→投報率大約為3%～5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。

大台北→房價約為租金的400～650倍

大台中→房價約為租金的300～500倍

大高雄及大台南→房價約為租金的250～400倍

成本法

原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基金未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出，以及兩成利潤，因此可以得出以下公式：

預售屋每建坪單價＝【購地價土地坪數容積率160％註1＋營造成本註2】140％註3

假設建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225％，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝（1.8億元100坪225％160％＋15萬元）140％＝91萬元

註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商也會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60％。

註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

公式8

速算法

標準回溯法為專業人士使用，且不適用於1樓店面，小市民另有2大速算法

1.     若基地為住三土地，則每坪推案單價＝每坪土地單價2，依上述例子為1.8億元100坪2＝90萬元

2.     1樓店面每坪行情＝土地單價，依上述例子則為1.8億元100坪＝180萬元

了解更多購屋指南:https://event.businesstoday.com.tw/2018/sinyi-rema2018/