買屋究竟要繳哪些錢？睜大眼看仔細

今周刊編輯團隊

生活消費

2017-07-25 17:32

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買房子通常是一般人一生中最大的一筆消費，該注意哪些「眉角」，才能付的安心、住的滿意？

房地產專家指出，購買成屋時，買方和賣方需要負擔的稅費並不一樣，雖有固定的收費標準，為了保障交易的安全，最好選擇「履約保障專戶」與確保貸款成數是否足夠。

至於購買預售屋則需留意每次工程款項繳納時間，在最後點交時要張大眼睛檢驗，或是聘請「房屋檢驗師」協助點交事宜，委託專業更有保障。

中古屋》買賣方可以協議付款方式

一般人買房經驗並不多，面對什麼是斡旋金、定金、用印、完稅（印花稅、契稅）、申辦房貸、代書費、履約保證費用等等，往往聽得一個頭兩個大，還有自備款分幾期繳付或是付多少錢，也是搞不清楚狀況。不過，這些問題會由地政士（代書）引導民眾一步一步付款。民眾只要按照約定時間匯款至指定帳戶，地政士會預收一筆款項，支付相關的稅費與規費，日後再將單據與餘額退還給民眾。

值得留意的是，購屋時的自備款，交屋之前大概分為2、3期繳納（簽約款、備證款、完稅款），為了降低中間資金控管風險，避免房子沒完成過戶，人家拿了錢跑了，建議民眾最好採用「履約保證專戶」，將交易過程中的款項都匯入專戶內，由第三方負責監控，如此才能確保買賣交易安全。

目前大型直營業者如信義房屋就針對成交的買賣雙方，提供履約保證服務，並未額外收取費用，其他加盟體系業者，為了交易安全也會建議買賣雙方採取履約保證，收費標準是買賣價金的萬分之六，1,000萬的交易收取6,000元的費用。

另一個交易時必須要留意的是貸款部分，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，主管機關前幾年便針對銀行放款進行管制措施，包括大台北特地定區的第二套房貸款上限6成。今年更是道德勸說，銀行針對桃園地區的貸款成數也有些微的向下修正。

在房價急漲或政策剛制定之時，需要留意可能面臨銀行估不到成交價格或者成數下滑的狀況，例如本來預期可貸款8成，結果只剩下7成5或7成，若是無法順利貸款交屋，造成違約可能會出現財務損失。建議民眾預算不要抓得太緊，或者是在簽合約時與賣方協議，備註貸款成數不足的解約條款，不過，這部分也是得爭取賣方的同意。

購買中古屋繳款流程

資料來源：信義房屋註：繳款%數為參考值，買賣雙方可以另再協議

斡旋金房價3％上限
定金房價3％上限
簽約房價10％，內含定金，預繳代書、規費、稅費，多退少補
用印房價10％
完稅房價10％
尾款貸款70％
交屋雙方協議尾款

案例試算
新北市兩房690萬電梯大樓

新北市兩房690萬電梯大樓買屋相關衍生費用

預售屋》隨工程快慢繳款較具彈性

至於在購買預售案時，初期的「訂、簽、開」金（下訂、簽約、開工時繳納的款項），約是購買總價的10%～15%，其餘則視工程進度快慢約定分期付款，有可能分為12～24期（一般大樓興建1～2年），也可能約定每月幾號付款，視個案不同，付款期數也有不同。

簡單來說，「訂、簽、開」金額，加上工程款與尾款，屬於自備款，約為購屋總價的2～3成，其餘7～8成則向銀行申請房貸。由於具備分期付款的概念，比起購買中古屋短期內就要拿出2～3成自備款項更具彈性。

建商為了吸引民眾購屋，也會端出優惠的貸款方式，吸引民眾購屋，例如工程期間0付款、或者「訂、簽、開」金1成、交屋1成等，或者是貸款成數不足部分，由建設公司提供1～2年的公司貸款，利息則由雙方約定。

另外，在交屋之前，除了和成屋買賣一樣，需繳納相關的規費之外，因為大樓還要申請設置天然瓦斯管線，建商會統一申請，還會預收一筆金額不等的款項，基本上約在10多萬元以上，不過都附有相關單據。

從自備款扣留總價5% 建商完成修繕再支付

購買預售屋最大的爭議，多來自於沒有點交完成，建商就希望銀行趕快撥款下來。專家指出，一般消費者缺乏專業知識，驗屋時，只針對「油漆」、「地磚」等部分查看，一旦點交完成，銀行申請的貸款即可撥入建商帳戶。網路知名論壇MOBILE01上就有不少網友抱怨，還沒有點交完成，或者某些部分還在改善中，建商就急著要求買方點交。一旦同意點交撥款之後，日後發現問題要求建商修繕，有些建商態度就不會像先前積極，甚至會得不到善意回應。

實際上一間房子的點交項目，還有排水、防水與機電等，都需要檢驗確認。現在有專門的檢驗師，可以陪同買方驗屋，如SGS推出的「房屋檢驗師」服務，流程約3小時，驗屋後可收到完整的檢驗報告書，可作為日後要求建商善盡修繕義務的依據。

另一方面，消費者也應保留售屋時的相關DM，在雙方驗收時一一點交清楚，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方也有權從自備款部分扣留房地總價的5％，作為交屋保留款，在建商完成修繕後，雙方經過複驗合格後再支付。

不論是中古屋或是預售屋，多數人買房經驗次數並不多，但所謂一回生二回熟，買房前不妨先搞懂程序、聽聽過來人的經驗，等到碰上繁瑣流程的時候，不至於摸不清狀況，發生買一間房更讓資金吃緊的窘況。

購買預售屋繳款流程