吃下掬水軒、歌林舊廠的基進建設，創立不到九年，透過加工再出售，平均投資報酬率相當可觀。幕後是誰在操盤？它為什麼那麼賺？背後的成功模式又是什麼？
這家神祕低調的建設公司是「基進建設」，專門鎖定北台灣地區大面積閒置工業區廠房，低價買進後，配合建築師及地政士規畫，先設置公設、道路，再切割為一千坪以下小面積土地出售，它幾年間陸續搶進掬水軒、中工、歌林、華映等知名公司位於桃園的舊廠，重新整理後高價轉售，創造工業區土地的第二春。
基進建設二○○八年成立至今不過短短九年，但經手買賣的工業區土地已將近二十萬坪，堪稱近年崛起速度最快的工業區「獵地王」，令人意外的是，公司負責人顏豐進居然是年紀僅三十六歲的七年級生。
原本從事日用品零售業的顏豐進，因眼光獨到，看好工業區土地市場未來需求旺盛，開始涉獵土地買賣。與他接觸過的仲介業者指出，顏豐進雖然年輕，但思慮很清楚，重要的是企圖心很強，只要是他想要拿到的土地，幾乎沒有失敗過的經驗。
契機》桃園工廠產業轉型 切入冷門市場，一條龍切割再賣
中壢當地仲介業者指出，桃園是台灣擁有最多工業局編定工業區的縣市，全盛時期合法登記的工廠就有一萬八千多家，後來產業面臨轉型，不少業者淡出台灣，轉進中國或東南亞，造成工業區土地供給量釋出大增，這些土地成為顏豐進鎖定的標的。
據了解，顏豐進進入工業地產這行，最早是從龍潭磚窯廠變更為工業地起家，由於龍潭早年是台灣窯業重鎮，隨磚窯廠沒落，在八○年代逐一關廠，不少荒廢的工廠陸續申請轉為丁種建築用地，基進建設就從這塊不起眼的市場做起，買斷後開發為機械產業工業區轉手獲利。
不過，桃園經營工業區土地的仲介不少，但是卻少有人像顏豐進敢用一條龍的方式重新加工，因為早期留下來的工廠，普遍都有面積太大的共同點，中小企業沒有能力一口氣全部吃下，顏豐進嗅到市場需求，「懂得把『切割再賣』，變成一門生意。」一家桃園地區仲介業者張先生說。
豪氣》看中華隆紡織大園廠 砸24億元搶土地，轉賣獲利140％
「顏豐進抓住時機，又敢加價買地，可說是時勢造英雄。」房地產業者透露，一二年，華隆紡織位於大園的二．七萬坪廠房遭法拍，當時每坪標售底價約七萬多元，雖然也有不少土地開發公司想集資買下，但受制於總價門檻高，買家最後還是打了退堂鼓，此時顏豐進以溢價一成，每坪八．八萬元，總金額二十四．三億元搶下，讓同業留下深刻印象。
這塊地到手後，基進建設重新包裝，其中近八千坪後來賣給富邦媒體科技（即富邦momo購物網），交易單價達每坪二十一．五萬元，對比基進建設當初買進價格，獲利高達一四○％。
也有部分同業認為，入行時不到三十歲的顏豐進，背後的資金實力一定相當雄厚。
為了揭開基進建設的神祕面紗，本刊交叉比對顏豐進名下十幾家投資公司發現，顏豐進背後的金主除了有燈具廠大朗電器、台鎔科技的大股東，還有一位黃姓家族資金挹注，有這些資源撐腰下，讓他有能力一次買進總價二、三十億元的閒置廠房；也因為資金雄厚，基進建設往往重新規畫廠區，闢建道路、水溝，整修原本荒廢髒亂的工廠，加以拆除、改建後，搖身一變成為寬敞的土地，成為小眾市場的搶手貨。
風險》法拍需要大量現金 變更地目耗時，口袋要夠深
一五年，顏豐進與其友人以個人名義，用總價二十一．四一億元取得掬水軒平鎮廠的三十六筆土地與地上物，讓同業再次見識到他鯨吞蠶食的實力。據了解，顏豐進打算放長線規畫，將掬水軒這塊地從工商綜合區變回乙種工業區，目前仍在申請程序中，因此基進建設尚未釋出到市場銷售。
基進建設擅長以分割手法創造驚人報酬，成功案例至少還包含位於楊梅工業區土地、歌林觀音一廠廠房、華映八德廠，以及華煜紡織與華隆紡織土地，都是利用分割為面積五百至七百坪的小型基地出售。
據了解，這些案子的銷售狀況奇佳，加上這些年累計的銷售總金額至少超過百億元，讓他在短短幾年之內，從中壢工業區西園路的一個小仲介，躋身到桃園中正藝文特區擁有A級商辦「中悅世界中心」三戶百坪辦公室，以及「中悅一品」豪宅，以他持有的土地與不動產初估，至少擁有十億元身價。
基進建設的成功有一套SOP（標準作業流程）：「集資、買斷、加工包裝、售出」，經過這套程序，原本一坪成本不到五萬元的工業地，搖身一變可以成交至八至十萬元，獲利比興建住宅的建設公司還高。
不過，過程中並非毫無風險，除了法拍土地必須要以現金買進，另一部分，舊廠重新開發過程，必須要耗時等待地目變更，期間變數都要自行承擔，無比的耐力往往能帶來無比的甜美果實，願意忍受其他建設公司不願投入的時間成本，不啻是這位七年級生熬成北台灣工業獵地王的主因。
基進建設煉金術
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擁有比一般買方更高的資金實力，有能力買斷
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掌握賣方第一手消息，立即出價取勝
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擁專業團隊，了解市場需求，懂得包裝分割後出售
