專家解惑》有基本面支撐 房貸膨脹過快是隱憂 房價漲到頂了？後市利多、利空全解讀

八十八萬元新台幣一坪，這是中國指數研究院最新公布的廣東省深圳市平均房價；這個數字不但是全中國之冠，也是歷史新高。在此之前，深圳已經連續上漲了二十二個月，平均漲幅高達八二％，市中心更高達兩倍以上。房屋持有者固然雀躍不已，但是更多人是搶不到、買不起，面對突如其來的漲勢措手不及。

全球知名房屋數據資料庫NUMBEO的半年調查報告指出，深圳的房屋所得比高達三十八．三六倍，為全球指標城市之首，也就是說每戶家庭須存下三十八年以上的平均所得，才能負擔一戶房產費用。
 

利多一：黃金學區優勢
搶讀名校需求 「學區房」超抗跌

然而，進一步觀察中國國家統計局公布的前三季數據，經濟成長率為六．七％，九月分出口額比去年同期下滑一○％，總體經濟表現大不如房市亮眼，甚至有逐年衰退的現象。

北京、上海、廣州也不遑多讓，負擔都在二十五倍以上，且排在世界前十名之列；中國的一線城市房價負擔全球最重，已是不爭的事實。但中國房市是否走到山頂？或是已在懸崖邊緣？如今眾聲喧譁，示警、唱衰與看好的聲浪此起彼落，莫衷一是，究竟多空兩方各自的理由是什麼？

「中國房價漲翻天」是共識，但是否漲過頭？瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤認為，自二○一五年底起，因為多次降低購屋門檻，包括降低貸款利息、頭期款支付比率及稅務補貼等，加上住房供給減少，導致供需緊張，地價及房價上揚，但「實際上仍有基本面支撐」。

汪濤的觀察中也發現，全中國的七十座主要城市，僅部分一、二線城市上漲，且上漲的主因在於人口移入，導致供給不足所致。中國整體的槓桿水準及貸款總額，仍介於合理範圍，短期並沒有引發整體市場爆量、導致泡沫的可能。

長期關注中國房市、上海交通大學海外教育學院教授張永河認為，中國房市確實存在泡沫疑慮，但主要出現在土地供給過剩的三、四線以下城市。

在他眼中，一、二線城市仍然十分抗跌，背後的支撐來自於中國特有的學區制度。在中國，由於城鄉教育資源落差極大，子女想擠進優質的中小學，必須是父母在學區內擁有自有房子才有學籍，縱使是孩童與爺爺奶奶同住，也不具備取得學籍的權利，使得學區房成為稀有財貨，房價自然節節攀升。

人口年齡結構更是導致學區房價暴漲的主因，張永河指出，「中國的前一波人口暴漲介於一九八二年前後，每年平均為中國帶來約兩千萬個新生兒。」這群人如今陸續結婚生子，開始出現買房需求。而且，根據世界銀行的人口資料，二○一六年中國年齡介於二十五到三十五歲的人口數高達一．七億人，這股豐沛的買房能量，可以說是導致上海、南京等精華學區房價暴漲的關鍵原因。

利多二：人口聚集城市
一、二線城市住宅供給仍不足
 

反觀各省的三、四線城市，暴漲行情則相對罕見，其中的差別就在於這些城市缺乏優質學校的先天劣勢，人口壓力也較小。城市化程度加上學區需求的差異，導致各城市間出現房價走勢不一致的現象，張永河認為，若教育環境落差的問題沒有解決，房屋供需失衡的問題將持續存在，一、二線城市不會在短時間內出現泡沫的情形。

同樣對房市抱持樂觀態度的，還有銀河證券首席經濟學家潘向東，有別於張永河的教育關懷，他更著眼於人口遷徙的社會現象。中國基於產業轉型所致，大量的青壯年人口在面臨就業抉擇時，為尋求穩定且具發展潛力的就業機會，選擇從鄉村搬到城市打拚。

尤其九○年代以後，都市化歷程搭上經濟成長的特快車，一路自九六年的二九％，快速提升到一五年的五六％，二十年間就成長近一倍。潘向東對此認為，除了更好的就業機會以外，「一個城市的公共服務水平，決定了房地產的內在價值。」基於城市間資源配置的差異，「結果就是造成差異化房價及城市的分級。」

從香港搬到上海第二年的郭穎穎，在上海徐匯區從事建材業務的工作，她透露：「搬到城市是每個人的夢想，我的同事半數住在外地，過節才返鄉，大家都想搬進來住。」許許多多的郭穎穎湧進積極開發的一、二線城市，掙工作、存錢，然後為自己掙一個房子，以求在城市裡生根。

一、二線城市有最好的文化、社會、教育及經濟資源，為追求更好的生活環境，大量的人口從鄉村往城市集中，城市人口密度逐年上漲為自然現象；因為供給步伐追不上需求，房價勢必居高不下。
 

警訊：官方積極調控
史上最嚴格 預防泡沫吹破

十月二十日，瑞銀針對兩岸三地第三季經濟數據及房市觀察的記者會上，汪濤公開指出，北京政府已意識到一、二線房市飆漲的現況，在十一長假前後，「因城施政」祭出對應的房價調控政策，許多人甚至認為，此次打房政策可謂「史上最嚴格」。

有別於台灣以提高持有成本來打房，中國以「限制貸款額、購買數量」與「限制購屋條件」為主要政策工具。以北京為例，首次購屋的頭期款比率，自三○％提高至四○％；第二間房，自付額更高達七○％，嚴格防止投資人因為購屋而擴張融資。同時，部分城市將單身購屋數量，自兩戶修改為一戶，而已婚者仍可維持購買兩戶房產，希望遏止夫妻為了增購房產而假離婚的特殊社會現象。

這套史上最嚴的打房政策，嚴格規定「外地人禁止買房」，以今年漲幅高達四三％的南京為例，十月新政策出爐後，須有一年以上在當地工作的繳稅納保紀錄，才有購買房產資格。外地人無法再為追求房價上漲報酬，進入市場。除此之外，中國政府也修改督導機制，嚴格限制房地產業者及仲介商哄抬房價，誓言對違法行為加強查緝。

當然，市場上不會只有相同聲音，見地研究經濟學家朱夏蓮即對市場抱持著較悲觀的看法。

朱夏蓮的憂慮，主要來自中國貸款總額的高速成長。自一四年底起，中國已經多次降息，信用市場大幅擴張；中國的房屋貸款總額，一六年前三季已大幅成長了三．六三兆人民幣，比去年同期暴增九八％。

利空：市場擴張太快
若打房減少需求 房價勢必下跌

今年十月，她接受《紐約時報》訪問時，更以八○年代的日本社會作為類比，認為目前中國債務擴張的程度更快速，隱憂超過當年泡沫經濟的日本，並斷言「中國經濟最好的結局是像日本現在一樣。」

除了朱夏蓮，高盛銀行及花旗銀行的十月分報告，也對中國一、二線城市房價前景發出警告。同樣也擔憂銷售額成長速度過快及貸款脆弱性增強，更對中國房地產庫存過高做出解釋，認為一旦調控政策導致需求下滑，房屋持有人甚至會因為擔心前景而選擇出脫手上房產，若此時爆出超額供給，房價下跌將難以避免。同時也認為，中國近期之所以推出一系列宏觀調控政策，意味著北京政府已經開始意識到問題的嚴重性。

本刊早在一二年，曾以「中國房市冰風暴」作為封面故事，詳述了當年房市下修的歷程；沒想到中國房市降溫急凍才不過一、兩年，市場便在官方連番調降利率下瞬間解凍，進而快速上漲。

令人驚訝的是，多數人在經過今年以來的暴漲後，仍對房市前景深具信心，更多是來不及進場伴隨的懊惱情緒。中國市場複雜程度極高，未來走勢沒人能保證預測，也只有做足準備，才能不隨波逐流，穩紮穩打。