深入中國三大城市 直擊地表最大泡沫 失控的房市 第一站．上海》大戶瘋搶億元宅 「泡沫沒那麼誇張」 第二站．合肥》房價開始起飛 漲幅稱霸中國 第三站．南京》推案量供不應求 「買到就像中彩票」

為什麼世界房價漲幅前十大城市，竟有六座在中國？而且全球漲幅第一名、第二名都在中國。

今年九月底、杭州某建案開盤首日，當服務人員打開大門，監視錄影機拍到大批人潮瞬間蜂擁而入，「不怕買貴、只怕撲空」的急切情景，就好比電影《屍速列車》裡的喪屍，這則連展示中心大門都被撞破的短片，透過網路快速傳開。然而，這種景象，不過是今年以來，中國房市瘋漲的冰山一角。

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有多熱？
凌晨三點，裹棉被等辦過戶

合肥，中國今年漲幅第一名的城市，才九個月，市中心房價就大漲四七％，單價竟已靠近上海外圍的二手房。張小姐形容，合肥城裡買房瘋狂程度，讓她在稅務機關工作的先生，竟然得凌晨三點出門上班。原來，買屋民眾暴增，人數多到來不及登記，許多人上班時間排不到辦理過戶，紛紛凌晨三點就裹著棉被、在寒冷的戶外大排長龍，提早卡位！

房價漲幅第三的城市南京，當地人瘋買房的程度也不遑多讓。由於房價幾乎是這個月買到，下個月就賺，為了抓牢大好的賺錢機會，當地人在單身、已婚皆只能買二戶的限購政策下，甚至出現夫妻為了規避限購政策、買第三間房子，不惜與另一半假離婚的案例。當地人士就描述在戶政機關所見：「排隊離婚的比結婚的多，笑著離婚的比臭臉的多。」顯然，縱使中國政府三令五申、以有形之手調控房價，但道高一尺、魔高一丈，許多夫妻寧可冒險失去真愛，用離婚一博賺錢機會！

類似的買房瘋，讓中國房市緊緊擄獲著全球的目光。

看建案請排隊（圖/CFP） 

萬頭鑽動的場景並非演唱會，而是建案展示中心。 這種場面正在中國各地上演。

漲多少？
二線城市，今年飆漲近五成

中國房市不僅買氣迅猛，房價增幅更是驚人，單是九月，天津、佛山、常州及長沙四座城市的房屋成交量就創下超過一倍的年增率，成交量上漲超過一倍的所在多有。儘管花旗報告也點出，全球都有房市流動性泡沫的問題，不是中國獨有，但是花旗、高盛先後不約而同出具報告警示，須提防中國樓房的大泡沫，「從好消息變成壞消息。」

這兩年，中國官方為了搶救經濟，積極推動城鎮化，形同大開房市友善大門，人口加速遷入一、二線城市，但因住宅供給有限，加上二十五至三十五歲青年陸續成家，湧現首購需求，在在使大城市房價上漲。適逢貸款利率不斷調降，曾經習慣全額自付款買房的中國人，首次有機會用三成的自備款就買下新房子。

除了不斷創歷史天價的北京、上海、深圳，今年中國房市還湧現「四小龍」──二線城市合肥、南京、蘇州及廈門，漲幅勇冠全國，今年來，四小龍平均漲幅近四成。看著一路飛漲的房價，一位長輩勸晚輩大膽出手，理由是：「如果買了房卻跌價，頂多全城的人一起套牢。但若不買、房價繼續漲，你可是自己一個人變窮！」這句話打動了這位晚輩，他名下的房子，買進不到兩年，市價已大漲一倍。

一四年底中國開始降息，僅僅一年，全民瘋買房的種種光怪陸離，就逼得官方出手，開始以強烈手段限制、試圖壓抑房價。例如深圳市規定，首購的消費者僅須準備三成自備款，但買第二間房子，自備款一口氣拉高至七成。

建商搶入造鎮

每當城市獲准成立國家級新區，建商蜂擁而入，房價瞬間炒高，已成例行戲碼

調控，沒在怕

即使政策調控嚴厲無比，南京建案的展示中心仍然川流不息，人氣頗旺

下一步？
崩壞前奏或是狼又來了

追根究柢，中國房價「捏怕死、放怕飛」。在這個無盡循環裡，房價早已被反覆墊高，政府默許房市穩住經濟，一再讓經濟學家的警告失準；然而，當中國民眾首次大規模透過貸款買房，房價泡沫破滅的威脅，似乎不再遙遠。本刊專欄作家陶冬，日前就在專欄示警：「北京、上海、深圳的房地產總值，已相當於全美國地產總值七成！」

究竟，這一波房市熱潮，是不是一場巨大資產泡沫崩壞的前奏？抑或是，又一次看空專家「狼來了」的例行警告？

本刊實地前進上海、合肥、南京三座城市，來回二千公里、直擊房市最火熱的現場，試圖尋找其中的答案。

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第一站．上海  》

大戶瘋搶億元宅  「泡沫沒那麼誇張」

十月二十四日，上海晴空萬里，走在熱鬧的街頭，遍尋不著歷來常見、舉著賣屋廣告的工讀生（俗稱小蜜蜂），人行道變得格外寬敞。原來今年房地產太好賣，根本用不著廣告，小蜜蜂們全轉行了。

但對上海業績名列前茅的超級房地產經紀人張鵬程來說，這個早上卻異常忙碌。曾是房仲公司的區經理、帶領一百多名房仲的張鵬程，一五年自立門戶以來，專心經營四、五百位老客戶，靠著口碑行銷，年薪上看百萬元（人民幣、下同）。他主要銷售中、高價宅，去年光是單價破億元的住宅交易，他就成交了五、六件。

利率下降〉利息已砍四成，提高買家意願

一早十點，我們依約出現在張鵬程位於市中心靜安區的事務所，抵達時，他正在洽談一筆交易，送走客人之後，他才陪同我們實地走訪市區；儘管當局緊縮政策，張鵬程的業務量仍不受影響，與去年水準相近。「上海房價，我還是比較看好的，」張鵬程篤定地說：「光是從國外看（指研究機構示警），似乎不夠客觀。」

今年三十四歲的張鵬程，來自河北省張家口，家裡背景普通，○五年他大學畢業來到上海，本來從事旅遊業，當時月薪僅五百元，連一間單人房也租不起，只能與人分租、晚上一度睡在陽台。

這段困窘經歷，讓張鵬程對房價起伏格外有感，後來更是一頭栽進房市，從信義房屋儲備幹部做起，逐漸在上海灘闖出名號。○八年他個人成交四十件，在當地上萬同業中排名數一數二。「他，是我在上海遇過最優秀的經紀人，」一位台商客戶如此評價張鵬程。

身為業界精英，張鵬程並不盲目看好房市，他的見解，來自三大判斷。「第一，利率降了許多。」張鵬程解釋，三年前，中國房貸基準利率仍高達七．二％，經過官方一連串降息、降準，目前已來到約四．二％，利息負擔明顯減輕，買房者意願自然大為提高。

他進一步解釋，無論本地或境外買主，只要對上海房市有興趣，通常已有相當經濟基礎，即使因應政策，拿出高額自備款也完全不是問題。「不少上海老太太，光是自己戶頭裡就有五百、甚至上千萬」；但經歷去年股災，以及大批P2P（網路借貸）平台倒閉風潮，不少人將錢轉投房地產。「與其到海外，上海顯然更讓人熟悉且放心，何況未來你想賣了，也不愁賣不掉！」張鵬程認為，這些希望為資產保值的投資人，成為日後進場買房的主力。

例如「華僑城蘇河灣」十一號樓，今年初成交價竟達每平方米三十四．五萬元，也就是每坪新台幣五一七萬元；總價二．四二億元，一舉打破中國記錄。

人口眾多〉就業機會多，不怕沒有買家

張鵬程還認為，上海是中國金融業、服務業中心，就業機會相當多，以二○年上看 二千五百萬人估計，只要人口持續流入， 房市熱潮勢必不易緩解。且在中國房地產持有成本低、沒有房屋稅，對買方又是一大誘因。

張鵬程也觀察到，往年的新客戶多半超過四十歲；但去年，平均年齡卻明顯降至三十歲上下，「很可能是金融業人士，公司配了分紅，立刻來買房。」張鵬程的結論是：「上海房市有泡沫？應該沒想像中那麼誇張！」他肯定地說。

張鵬程深耕上海房市十年，見證行情起飛，也讓他在同業中脫穎而出。

張鵬程

現職：上海佳屋房地產經濟事務所合夥人

經歷：上海信義房屋儲備幹部

超級房仲看俏上海房市：

•房貸利率降至4.2%，買房負擔減輕

•本地買家口袋深，喜愛買房在市中心，也不怕難脫手

•持有成本低，且上海就業機會多，更吸引海外投資人

第二站．合肥   》

房價開始起飛  漲幅稱霸中國

今年來，合肥房價漲幅稱霸中國，市況到底有多熱？走進合肥市區的購物中心，吃火鍋的營業區裡，用餐客人的話題，也全是和房價有關。一位大媽揮舞雙手、向友人大聲抱怨：「我倆講到半夜，（一平方米）八千六他就是不肯（賣），說真沒辦法，你說氣不氣人！」

位於三國古戰場逍遙津旁，合肥市公共租賃房發展中心裡，也是熱騰騰的景象。二十坪空間，擠滿四、五十人，嘈雜的人聲此起彼落，討論自己中意的租賃房，這些合肥市民，都是來此挑選公共租賃房的。「現在合肥房價根本瘋了，很多人根本買不起，我也是，不急著買！」帶著父親來選地點的范小姐，大聲對我們說。

來到距離市區十多公里的長豐縣崗集鎮，又是另一番景象。這天下大雨、氣溫下探十二度；儘管是上班時間，天氣又溼又冷，而且道路施工、車流壅塞，不少人仍專程驅車來參觀這個名為「鷺山湖．樂活島」的建案。

現場的氣氛相當熱烈，「一個月管理費多少錢？」「這棟大門面南還是面北呀？」此起彼落的討論聲浪，讓郊區氣氛格外火熱。資料顯示，今年初，本案平均房價還在每平方米八五○○元，十月成交均價已經漲到一．二五萬元，等於不到一年，同一地點價格就大漲四七％！這股熱潮，正是合肥房市的縮影。

交通樞紐〉高鐵、港口兼備，挑戰長三角城市

「鷺山湖．樂活島」是個臨湖興建的別墅區、占地廣達八十萬坪，湖面積就有十萬坪，被譽為全合肥市最具代表性的度假社區。建案的幕後推手，是一位台商──臥龍山開發公司總經理郭嘉盛。

「不能說（對合肥）信心滿滿。是趨勢怎麼樣，我們都已預見。」郭嘉盛分析，雖是省會，合肥發展一直比其他省會慢，直到前屆政府起開始大刀闊斧建設，今天面貌才煥然一新，甚至挑戰長三角的副中心都市。

例如當地政府全力打造的濱湖新區，原本只是位於巢湖旁的小漁村，如今，安徽省級單位遷來此處辦公，還吸引大連萬達集團等企業進駐，光是萬達在此投資總額就達數百億元。「國家給了很多政策，你看合肥近年GDP增速相當快！現在合肥是全國第二大高鐵樞紐，港口也改造了、停大船沒問題。」郭嘉盛一一列舉。

儘管今年來合肥房價猛漲，郭嘉盛強調，當地發展起步晚、基期低，房價實在稱不上過高，「每平方米一萬三（相當於每坪新台幣十九萬五千元），現在應該說是補漲！」 此外，郭嘉盛指出，目前合肥累積的住宅庫存量，大約只相當於二、三個月的銷售速度，從庫存量也能看出，合肥房市仍大致在正常的階段。

近年安徽的人口也逐漸從一線城市回流，並有集中在合肥的趨勢，使合肥人口每年淨增加十餘萬人；而官方的政策規畫是，至二○年「十三五規畫」結束時，全市人口將挑戰一千萬人。由於合肥設有多所工業類重點大學，青年畢業後，可望留在當地工作，「人口持續流入，所以合肥房市應該沒有泡沫」，郭嘉盛緩緩地說：「買房其實是看城市（前景），不只是看案子。」

合肥建設急起直追，購買力匯集，讓郭嘉盛的開發案大受好評。

郭嘉盛  

現職：臥龍山開發公司總經理

豪宅推手看準合肥發展：

•城市運輸、基礎建設趨完善，並發展濱湖新區，吸引更多人口 

•庫存僅約2、3個月銷售量，消化快，不必擔心庫存壓垮房價

•房價低於其他省會，且有多所重點大專院校，基於教育需求，2020年政策目標1000萬人口可望達標

第三站．南京   》

推案量供不應求  「買到就像中彩票」

「外地來的、沒社保繳稅紀錄？不要緊，您先把文件辦妥了，只要喜歡，隨時打給我！」一走進南京河西新區的「正榮．潤峰」推案中心，一位業務員大聲攬客。

「正榮．潤峰」有指標意義，因為它是南京史上第一件，每平方米售價突破三萬元（約每坪台幣四十五萬元）的建案，目前更直逼四萬元（約每坪台幣六十萬元）；換言之，買一間七十年使用權、一四四平方米（約四十四坪）的住宅，要價近台幣三千萬元，已等同於台北市「蛋黃區」價位。儘管要價高昂，在三種樣品屋裡，各有近十組客戶，仔細觀察討論，推案中心人來人往，似乎限購政策沒太大影響，也讓我們對當地人出手買房的信心，印象深刻。

接著來到南京近郊，一處新落成的社區門口，搬家公司的貨車不斷駛入。朱波在自己的房子裡穿梭，一會兒踩踩地板，一會兒檢查櫥櫃，他看著進入收尾階段的新居，充滿期待地說：「大約再一、兩個月就完工了！」

這是朱波出手買的第三間房子。如今已是互聯網企業高層的他，談起南京房價相當「有感」。他自小在南京成長，大學畢業後不久，就買了一間小房子，「當時月薪只有二、三千元，但房價也不貴，約二十多萬元。」住了幾年，房價轉眼漲了五成，於是他賣舊屋、到市中心買了間更大的房子。一路走來，投資房地產幾乎都獲利，也親眼見證這波南京躍居中國房價漲幅第三的飛漲。

南京房價生龍活虎的程度，從一條歷史新聞可略知一二。今年八月間，當地報紙披露，南京市區新房平均價位達二萬元，一年間，大漲超過三成。而且排隊認購新房的人數，竟達總推案量的五倍之多。媒體形容：「買到（房子）就像中彩票！」

另外，從一位台商會長的感嘆，也可一窺房市怪象。這位會長坦言，他今年接到不少朋友拜託，希望尋找買房機會，為此他還找建商私下溝通，但都被婉拒，「一律官方說法：抽籤決定！害我跟對方老闆還吵了一架！」事實上，南京不只買房要抽籤，連當地競拍土地，今年也屢次出現各家地產商爭相出高價，無法分出勝負，最後竟然也只能抽籤決定！

地鐵發達〉政府重點打造江北新區

「這是十年來漲幅最大的一年，很多人也開始覺得，確實有點危險！」但朱波認為房價大漲，其來有自。

「目前營運的地鐵就有六條，未來路線更將達十多條。」朱波如數家珍地說，南京地鐵密集度在全國名列前茅，交通網絡向來是擴大城市範圍、吸引人口遷入的最大誘因，地鐵陸續通車，等於是南京房價的重要助力。

除了交通便利，南京也積極規畫市郊土地，並擴大招商，位在長江邊的江北新區，就是可望升格為國家級新區的開發重點。

然而，房價來到歷史高點時，縱然有再多看好未來的理由，也難遮掩市場後繼無力的事實。朱波不諱言，社會新鮮人目前月薪多在二、三千元，但南京房價每平方米直逼二萬元，工資與房價漲幅越來越不成比例，「年輕人要留在南京，實在很不容易！」

隨著這波凌厲漲幅曝光，各地方政府陸續祭出歷年來最嚴的限購政策，中國房價似乎又將回到高度壓抑的狀態，這個史上最大的「非典型泡沫」究竟何時幻滅，可能只有等到爆破的那一瞬間，答案才會揭曉！

站在簇新的中庭花園前，朱波對未來新家的生活充滿期待。

朱波

現職：網易江蘇副總經理

經歷：企業公關

在地買家看漲南京房市：

• 未來有十餘條地鐵路線，市民居住地帶將擴展

• 江北新區基礎建設規畫良好，生活品質佳，有望升格國家級新區

• 聚集南京外國語學校等名校，對家長考量子女升學有吸引力