伸向天際的單臂吊車、拔地而起的大樓，已成為金邊市區的獨特風景。金邊大地主黃鎮山認為，在東協經濟共同體加持下，這波房地產行情可望延燒到2020年。
「每星期都有台灣團來這裡參觀。」位於柬埔寨金邊市中心，由陸資建商開發的奧林匹亞城建案，相當炙手可熱。會講中文的柬國籍銷售主管郭金豐表示，該建案每坪二十三萬元，其中不乏台灣投資客。
台灣投資客跨海到柬埔寨買房，緣起於國內打房政策，造成投資客紛紛轉戰海外。由於日圓持續貶值，在日本置產容易賠了匯差；馬來西亞近年房價攀升，當地政府也祭出打房措施，許多台灣投資人紛紛轉移陣地，瞄準柬埔寨。
土地取得成本低 外資一個接一個喊play
近兩年來，柬埔寨首都金邊市房市興盛，房地產價格以每年一五％的速度成長。其中，來自台灣、中國、韓國等投資客是最大買主。
金邊房地產在二○○八年金融海嘯發生後，房價一度下修二五％，直到六年後，金邊房地產市場才走出陰霾，一棟棟高樓拔地而起，再度掀起房地產投資熱。尤其是《外國人房屋產權法》於二○一○年六月通過，非柬埔寨公民可以擁有二樓或以上的房屋產權，更吸引大量外資湧入。根據柬埔寨國土規畫和建設部統計，截至去年六月，外國人購買公寓單位的總投資金額已超過一億五千萬美元。
雖然柬埔寨政府開放外國人有限度地持有房地產，針對土地、透天厝、店面皆不得持有及購買。但外資可透過聯姻、與當地人合資公司、用當地職員當人頭等方法買土地。「事實上，在柬埔寨，投資土地比房地產更好賺。」第一銀行金邊分行經理周朝崇長期接觸房地產客戶，發現金邊土地取得成本低， 漲幅更大。
為了一探究竟，我們特別實地走訪了在柬埔寨居住二十年、金邊土地多到被稱作「員外」的台商黃鎮山。早在一九九四年，黃鎮山就因前總統李登輝南向政策，隨經濟官員前往柬埔寨考察後，決定大膽在金邊投資買地。
擁31個最優惠國待遇 經濟潛力比緬甸、寮國還大
當時，柬埔寨剛脫離戰亂，在聯合國維和部隊協助下，一九九三年舉行首次民選總統。黃鎮山考察三次後，就決定把中國深圳和上海的資金挪移過來，堪稱台灣第一批搶進柬埔寨的商人。
「柬埔寨是佛教國，人民善良，適合居住和投資。」新竹一級貧戶出身的黃鎮山，篤信房地產投資是致富之道，靠著中國和柬埔寨土地買賣，如今身價約數十億元。跑過五十多國的他發現，柬埔寨是經濟最自由開放的國家。首先是人口政策開放，外國人一律落地簽。其次是金融開放，外匯沒有管制。
黃鎮山指出，柬埔寨是唯一可以直接使用美元交易的東協國家，而且沒有外匯管制，土地和房子賣了就能匯錢到國外。
更大的誘因是，柬埔寨土地使用彈性很大，由於沒有執行土地分區制，無論是商業、住宅和農業，都可以任由土地持有人變更使用。
黃鎮山布局柬埔寨土地長達二十年，如今已到收割的季節。一九九○年代，金邊一平方公尺土地才五美元，現在已飆到一千五百美元至四千美元，漲幅令人咋舌。他看好年底正式上路的東協經濟共同體（AEC），將成為這波柬埔寨房地產熱的催化劑。
比較東協最具成長潛力、發展基期低的三個國家：柬埔寨、緬甸和寮國，黃鎮山認為，緬甸有十二國最優惠國待遇，寮國僅有八個最優惠國待遇；相較之下，柬埔寨擁有三十一個最優惠國待遇，經濟成長潛力最佳。
黃鎮山認為，在AEC正式上路的加持下，這一波金邊房地產會旺到二○二○年。「緬甸將於一六年舉行總統選舉，屆時政局會穩定下來，想布局的投資人可考慮在一七年再進軍緬甸。」
整體而言，金邊房屋出租率達八○％至九○％，租金投報率達八％至一○％，加上美元交易的便利性，是台灣投資客青睞柬埔寨房市的主因。
雖然柬埔寨房地產有利可圖，但風險也不小。首先必須釐清土地產權，柬埔寨住宅的土地產權有兩種，一種是永久產權，另一種是九十九年期限的地上使用權。通常具有租期限制的房產升值空間有限，因此，購屋前宜查清楚是否屬於永久產權。
第二項風險是供過於求。許多投資客在海外置產，看中的是高租金報酬率及投報率；然而，值得注意的是，金邊的豪華公寓未來三年供應量將大增兩倍，而且，需求漸趨飽和。
根據全球最大商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）調查指出，目前金邊共有二十四棟完成或施工中的酒店式公寓，預計公寓需求量將在一五年達到飽和點。
第三項風險是「先售後建」模式。金融海嘯期間，一棟由韓國商人投資開發、原本打算蓋四十二層的大樓，卻因資金緊縮，成為金邊市中心著名的爛尾樓。金邊建案銷售主管郭金豐建議，投資人最好購買已經建好，或至少完成七○％工程的建案。
第四項風險是房屋品質。柬埔寨是個沒颱風、沒地震的國家，無須考慮住宅的牢固因素，因此建材成本相對較低，品質也欠佳。此外，金邊也缺乏完善的產業市場訊息，造成投資客難以掌握市場供需和價格，可能會受不良仲介「誤導」，都是前進柬埔寨房市必須考量的因素。
第五項風險則是當地風土民情。雖然金邊租金投報率達一○％，但卻可能「有價無市」，因為出租對象多半是外國人。當地柬埔寨人習慣住平房，對於新建案的公寓住宅興趣缺缺，且人均所得偏低，無法負擔高額租金。
投資慎選地點 千萬別挑首都以外地區
根據柬埔寨產業估價和代理公司VTRUST對金邊公寓市場調查發現，金邊公寓租戶幾乎全是外國人，其中亞洲人超過一半，西方人占四七％，而本地人僅占二％。另一項隱憂是，○三年金邊公寓出租率高達九三％，但隨著新公寓不斷落成之後，去年上半年公寓出租率已降至八四％。
為此，VTRUST提出預警，倘若公寓過剩而導致出租率下降，外來投資客將會因此卻步，造成金邊房地產可能再次經歷「興建與破滅」（build and burst）的循環。
「海外投資房地產，千萬不要離開首都，金邊是唯一有利可圖的地點。」黃鎮山提醒說，勤做功課、慎選房地產區塊，著眼於資本利得，而非租金報酬率，投資客才有機會在這個淘金新樂園賺回超額利潤。
金邊房地產價格飆升，炒地皮風氣盛行，吸引許多投資客搶進金邊。早在20年前就布局的黃鎮山，最近在金邊為自己蓋了一座宮殿式的新住家。
位於金邊市中心的大型建案奧林匹亞城，銷售中心富麗堂皇，還有會講中文的銷售員。
