去年五月，店面交易沉寂已久的台中逢甲夜市，位於福星路與西安街口的康是美藥妝店面，出現總價一．一億元成交價，換算每地坪單價高達三○○．五萬元，刷新福星路店面的新高價位，較五年前投資客劉媽媽買下麥當勞店面的單價還高。
「十年前，這間店面開價五千萬元還乏人問津，沒想到台北人一出手就寫下新紀錄。」經營逢甲商圈十餘年的信義房屋台中逢甲十二期店專案經理廖朝賢，一路見證逢甲商圈從醜小鴨到天鵝的蛻變，對於這幾年當地店面售價與租金逐年加溫的力道相當有感。
獵地潮》從投資客到名醫，插旗效應發酵
從廖朝賢經常拿下信義房屋業績冠軍的殊榮，就可知道逢甲商圈周邊商用不動產、土地交投有多熱絡。早期他的客戶多半是在地有實力的台商、醫師，現在他服務的對象中，專程南下獵地的台北客愈來愈多，「有些專業的台北投資客根本不用看屋，只要報門牌號碼，他們就知道哪一間要賣。」他說。
揭開這一波逢甲夜市店面行情飆漲序幕的主角，當屬台北投資客劉媽媽。
二○○五年，劉媽媽的兒子俞昌哲先是與朋友合夥，買下福星路四三一號的康是美藥妝店；一○年，他大手筆砸十．三六億元，買下逢甲夜市「蛋黃區中的蛋黃」碧根商旅大樓，樓下分租給麥當勞、屈臣氏，樓上租給碧根商旅，儘管總價高不可攀，投報率仍超過五％。逢甲路與福星路這個黃金十字路口的四個三角窗，俞昌哲就成功拿下兩個，他插旗地標的效應，很快在逢甲商圈發酵。
近五年來，俞昌哲持續買進文華路的店面，他的親戚也跟隨腳步在逢甲夜市卡位；此外，所謂的台北「醫師幫」也頻頻在逢甲夜市獵店，包括減肥名醫林政誠、江醫師、何醫師等，紛紛成為逢甲商圈的大房東。
▲點圖放大
逢甲夜市的租金王是碧根大樓，樓上是商旅、樓下是麥當勞與屈臣氏。
（攝影／林煒凱、陳俊銘）
新店王》六坪多店鋪，一坪成交近千萬元
一三年，夜市主幹道的文華路上，出現一坪近一千萬元的「店王」，僅六．九六坪的小店鋪，以總價六千七百萬元成交，買方正是知名節目主持人陳斐娟。
這些外來投資客一波一波重金押寶，成為帶動逢甲夜市店面行情水漲船高的主力。
要快速掌握逢甲商圈最精華的三條街，一定要看的就是文華路、俗稱「便當街」的逢甲路二十巷與福星路。與逢甲大學僅一牆之隔的文華路，是最核心的主幹道，三十年前擺的是小吃攤與民生必需品，十幾年前開始，店面被特色美食、服飾店取代，目前一間二十五坪大的店面，租金起碼二十萬至三十萬元起跳，面寬較寬的甚至有四十、五十萬元的租金水準。
以台北成衣批發商蕭先生為例，他專門鎖定文華路上的店面，共持有五間，是目前文華路上最大的投資客，實力雄厚的他，近期將其中兩間店面拆掉，大興土木重建為旅館與商場，打算以複合式經營的模式，創造更高租金收益，預期完工後會是文華路上第一間旅館，直接鎖定年輕背包客市場。
隨著租金上漲，逢甲商圈也逐漸走向兩極化的養店趨勢，第一種是大者恆大的「商場化」經營，例如林政誠自前手、章魚小丸子創辦人張世仁手中買下的逢甲歡樂星，為三十個單位經營的商店街，商場自設五星級廁所、ATM提款機、休息坐椅，供免費使用。負責經營管理的逢甲歡樂星主任林政億說，這些服務設施雖然需要額外負擔成本，「但只要逢甲夜市好，我們的生意自然就好，一起創造雙贏，才能讓商機細水長流。」
逢甲商圈的第二種有趣現象，則是「極小化」趨勢，因為寸土寸金，店租節節高漲，連一根柱子、一面牆都可以做生意。信義房屋逢甲店專案經理王順弘說，分割出租降低了房客退租時產生的空置風險，在這一區，一根柱子單面至少出租四至五萬元，若四面全租則要二十萬元，坪效驚人，且積少成多，每月租金收入可觀，使得「黃金柱」櫛比鱗次地盤據在人潮最密集的牆面柱側。
將「黃金柱」精神發揮到淋漓盡致的，就是排隊名店官芝霖大腸包小腸的所在地。這間位於便當街入口的店面，擁有兩面臨路的先天優勢，房東正是劉媽媽的弟弟，他為了創造店面更高附加價值，將店面右側牆面隔成六個小攤，其中官芝霖租金最高，約僅一坪大的攤位，一個月租金高達十餘萬元，加上其他店面收入，光靠這間店面加上黃金柱的運用，月租金達一百多萬元，養店功力令人咋舌。
陳斐娟以一坪近千萬元買下逢甲夜市文華路上的店面，寫下商圈單價最高紀錄。（攝影／林煒凱）
黃金柱》一根柱子、一面牆也能做生意
一位難求的逢甲夜市店面戰火延燒，讓文華路的店家早已經換過幾輪房東，至今只剩下一家新聯成麵包店尚未換過店招，因為房東就是該店麵包師傅，雖然烘焙業成本持續攀升侵蝕利潤，但老闆依舊堅持自營，成為唯一老店，相當特殊。
這樣的排擠效應，從小在逢甲夜市長大的江德益感受特別強烈，他家本來在文華路自營小生意，但隨父親年事已高，便將店面出租給潮T服飾店，單純當個包租公。這幾年文華路上每月店租動輒二、三十萬元起跳，他卻不為所動，「我不想大幅調高租金，怕一口氣調太高，房客萬一承受不了，店面空置更麻煩。」為此，他被鄰居笑稱是「逢甲夜市最有良心的房東」。
廖朝賢表示，當店面由傳統餐飲業轉為服飾店進駐之後，租金會先拉高一倍，如果又被付租能力強的3C電信業者承租，租金漲幅可達三倍，最好的例子就是福星路一家原為大埔鐵板燒的店面，一二年租約到期後，遠傳立刻以每月四十萬至五十萬元簽下這間兩面臨路的三角窗，租金至少翻兩番。
這種現象也悄悄在「便當街」蔓延，這裡十幾年來一直是逢甲學生的校外廚房，每到中餐、晚餐時間就人潮洶湧，近年來開始吸引服飾業者進駐，帶動一間店面每月租金上漲到十餘萬元。
逢甲夜市店面的輪替，讓人見識到一個夜市發展的無限潛力，但也看到了所有傳統夜市幾乎都會面臨顧此失彼的難題。
停車場毛利高 地主搶撈周邊財
逢甲夜市是典型的老社區，路邊停車格早已無法滿足車潮，暴紅前，福星路立體停車場還夠用，但隨著遊客蜂擁而入，停車成為一大困擾。兩年前，緊鄰逢甲商圈的十二期重劃區完成，光是福星北路就出現十餘個大小不一的停車場，蔚為奇觀。
這附近重劃後的空地多半尚未開發，地主養地待價而沽之餘，看到龐大停車需求，索性兼營停車場，搶撈租金收益，有些則由停車場業者向地主包租，再對外經 營，由於供不應求，停車場皆採「浮動價格」，每小時收50元到60元，最高曾喊至一小時150元，不論平假日的晚間，都可見工讀生在路口攬客搶生意。
就拿這裡最大一塊停車場用地，約100個停車位，每月粗估進帳120萬元，加上「零負債」經營的商業模式，儼然成為逢甲商圈「毛利最高」的行業。
