近年來台灣房市沉寂，海外投資市場異軍突起，打著「高投報率」的旗幟，紛紛吸引台灣熱錢流出海外置產，不過真的有這麼好康的事嗎？專家提醒，別被甜美的報酬率數字沖昏頭，勤做功課才是投資守則第一條。
而台灣人最喜歡的海外不動產標的，多半集中在鄰近的亞洲國家，其中，日本置產著重於長期持有，賺取穩定租金報酬；東南亞地區則因成長快速，房價起漲，有機會短進短出賺價差。
不過，亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超提醒，高報酬的投資背後隱含著不可輕忽的風險，想當海外包租公，還是得勤做功課，隨時掌握投資區域的最新動態。
海外標的一：日本 搶進置產的「末班車」
觀察近半年來整體東京房市的變化，富群海外地產顧問賴煥昇表示，目前稍微呈現「價漲量縮」的現象，「『價漲』並不是指土地價格上漲，而是因應東京奧運，工資調漲，許多自有住宅建案停工，但大型建案仍然持續，新成屋價格因而受到影響；至於『量縮』，則是因為銀行利率調降，民眾相對較能負擔房貸，進而願意買房的人多了，造成房東產生惜售的心態，因此成交量較為下滑。」
既然「價漲」，那已經先行進場的包租公豈不樂歪了？
賴煥昇進一步說明，事實上，房價稍漲並不代表租金也跟著起漲，因為租金通常視區域行情而定，再加上儘管日本國內大型企業帶頭調高已凍漲多年的員工薪資，但是在消費稅也調高的情形下，房租自然無漲勢可言；普遍來說，在房價稍漲、租金不動的情形下，如果現在買進，相較於半年前，日圓計價的投報率其實是微幅下跌的。不過賴煥昇認為，在日圓大幅走軟的情形之下，抵銷了微幅上調的房價，和早前的進場時機點來說，並沒有太大的差異。
整體來說，已在日本置產者，目前仍有續抱等待房產增值的空間，至於空手但現在有意買進的投資者，現階段仍可把握日圓處於低檔的機會點，但日前日銀總裁黑田東彥聲稱，日圓實質有效匯率已經「非常低」，不太可能進一步貶值，也許這是搶進日本置產的「末班車」。
海外標的二：馬來西亞 優選首都SOHO型物件
除了日本之外，近幾年台灣人最喜歡的海外投資標的，另外還有搭上東協經濟成長列車的東南亞地區，剔除物價太過高昂的新加坡、排華情形時有所聞的越南及印尼，有「東協資優生」稱號的馬來西亞因而出線。
璽朵國際海外資產部門副總經理黃淑苓說，這幾年從事馬來西亞房產仲介的業者迅速膨脹，表示市場真的很熱，「不過，市場很熱通常也代表基期相對較高，想投入馬來西亞置產的投資人，要有長期抗戰的心理準備。」
由於馬來西亞可以使用華文溝通，加上高速經濟成長與大馬政府大力推動交通、基礎建設，並祭出多項政策吸引海外資金進駐，此外，大馬政府為了活絡房地產市場，從○六年開始放寬地產政策，近年更鼓勵投資移民，推動MM2H〈第二家園〉計畫，種種利多，果然激勵大馬房價近兩年來逐漸走升。
而台灣人在大馬置產，首選地點以首都吉隆坡為主，特別是由雙子星大樓、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場所圍繞起的「金三角」，更是精華商圈。一般而言，吉隆坡的大樓目前每坪單價從四十萬元台幣起跳，最貴突破百萬元，多數入門總價至少就要千萬。除了吉隆坡，距離車程兩小時的麻六甲，在○六年被列為世界文化遺產，每年吸引超過數以千萬的遊客，為當地帶來龐大商機，也是國人前往馬來西亞置產的第二選擇。
經過這兩年「熱炒」，大馬房價已被拉高，但黃淑苓表示，「相較於台灣房市，馬來西亞仍然是可以進場的標的，不過物件的選擇就要以投報率較穩健的居家辦公室（SOHO型物件）為優先考量。」
此外，由於馬來西亞政府也有打房措施，稅率上亦面臨修正，在當地買氣不高的情形下，將來轉手性的問題值得多加考慮，因此選擇新成屋優於預售屋，除了考量議價空間，預售屋的不可控制因素也比較大。至於標的位置，黃淑苓給的建議是，「所有海外買房都應該以首都為首選，因此，吉隆坡就是最佳標的。」
相較於馬來西亞首都，從房仲門市海報聲稱「只要車位價，即可擁有」的柬埔寨就親民多了。
近期的柬埔寨旅遊十分熱絡，從聞名的吳哥窟古蹟探索之旅，搖身成為房產團的考察旅遊勝地，許多業者甚至以「比墾丁五星級度假行程還便宜」為號召出團，有業者表示，像這樣的房產考察旅遊團，小至六人成團、多到三十人一團，近兩個月來，看房人次突破千人。
專家建議，投資客投入海外置產時，未來的成長性很重要，因此，標的應以首都為優先選擇。（圖/Shutterstock）
海外標的三：柬埔寨 美元走強 房價基期低成亮點
柬埔寨房市究竟有何魅力？首先，二十一世紀不動產副總經理曹若琪指出，「美元走強使得以美元計價及流通的國家投資正熱，柬埔寨是少有的『美元全面流通國』，再加上正值經濟發展飛速時期，像是二十年前台灣的縮影，房價基期相對低檔。」
雙城建設台灣負責人黃子晃補充，海外買房最怕匯差問題，他以在大馬置產舉例說明，「先將新台幣換成美元，再用美元換成馬幣，可能造成兩次匯損，但是在柬埔寨兩種貨幣雙行，能將匯兌風險降至最低。而且，當地外匯沒有任何管制，在柬國賺的錢，都能輕鬆匯回台灣。」
最重要的是，柬埔寨挾著地理位置優勢，在東協扮演貿易樞紐角色，未來待泛亞高速鐵路興建完畢，能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地，前景相當樂觀，因此早就吸引許多外商集團積極搶進。
不過，在決定投資前，仍然必須特別注意風險，曹若琪指出，柬埔寨住宅的土地產權有兩種方式，一是永久產權，一是九十九年期的地上權；前者能夠向當地銀行借貸，後者不能，且會隨著使用時間逼近而跌價，買方購買前應事先確認產權，避免糾紛。再者，外國人購屋皆須遵守《外國人私有房產所有權法》，即只可購買二樓或以上的共管式高樓產業。
綜觀東南亞的房市現況，張漢超指出，投資人欲求穩定報酬，可以馬來西亞為首選，基期雖高但是相對安全穩定；如果想搭上翻倍成長的獲利列車，柬埔寨看起來很有機會，不過風險相對高出許多。
「投資工具沒有好壞，最重要的是投資人有沒有花心思做功課，不要被房仲業者用話術牽著鼻子走。」張漢超建議，海外投資房產須注意房屋轉手性、房價走勢及增值性、匯率風險，租金投報是否透明化，同時，也要掌握這些國家的政策，或者有何重大建設利多，開發投資新管道，避免被套牢。
更正
第962期第78頁，表格誤植「交大科技法律研究所博士班」為錄取率百分百， 實際上為25%，就出刊日前之資料統計，為國立大學法學院最低，特此說明。
第965期《非懂不可 10個健康密碼》第73頁圖表「從走路到飲食，你現在就該關心的健康數字！」中，正常舒張壓誤植為80～129mmHg，正確應為80 ～84mmHg。
第965期第147頁《熱門商品獨家特搜 教你買對長看險》，文中表格將南山人壽「美滿人生長期看護終身保險」誤植為「美滿人生長期看顧終身保險」 ；其給付項目之給付上限為十六次誤植為十六年。
編輯部
