有屋權沒地權怎麼買？三大難題專家提解方 地上權住宅貸款 擬比照一般宅

國有土地的地上權住宅，原意在於透過長期出租該塊土地，如五十年或七十年，讓開發商可以在地上建造房屋，以此活用國有土地；同時，由於購屋者僅有房屋使用權，無土地所有權，因此得以以市價五至七成的價格入住，更能實現社會上的居住正義。

然而，如此美意卻在近幾年衍生出三大問題。第一，地上權住宅每年須繳納的地租為公告地價的一％至五％，由於近年地方政府公告地價狂飆，導致地租急速攀升；再者，地上權住宅只具使用權，因此面臨銀行貸款額度低、利率高等問題；最後，一三年九月三十日以前的地上權住宅屬不可分割住宅，所有權都屬於開發商，導致開發商必須繳納較高的非自用住宅的房屋稅。

三月二十六日由《今周刊》舉辦「地上權大解碼論壇」，邀請國產署署長莊翠雲、賦稅署副署長蔡碧珍、中華民國銀行公會授信業務委員會副主委楊淑鐶、中華民國不動產投資開發公會祕書長于俊明、中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥與會座談。各界專業人士針對這三大問題提出見解與解方。

解方一：降低地租稅率，有望降至一％

針對公告地價調漲，引發地租節節攀升的問題，本刊曾於九五二期試算，以「台北花園」為例，一戶四十坪的房子，在一三年前年繳租金約六十六萬元，一三年之後則高達八十四萬元，足足多了近三成。相較之下，一般住宅只需繳交千分之二的地價稅，與五％的地租相比，差了二十五倍。

王進祥認為，國家既然已收受開發商支付的權利金，就不應該再徵收地租，就算要收地租，也應比照地價稅。因為「五十年之後，持有的不動產還可增值，但地上權住宅期限到了，價值直接歸零，不應該讓支持政府政策的人還受災。」

莊翠雲則認為，國有土地的地租約三．五％，其實已經比國營事業招標地上權時訂的七％到一○％還來得低，況且真正得標的位置都屬於黃金地段、生活機能良好。不過她也表示，會讓審議小組知道人民的心聲，也有可能會再調降地租，「一％到五％都有可能。」

解方二：依首購族條件，延長貸款年限至三十年

除了節節高升的地租可能讓購屋族群卻步外，地上權住宅融資貸款困難也是一大難題。于俊明指出，中華民國民法規定只有「所有權的房屋」可以作為抵押品，但是一三年九月底前的地上權住宅不可分割，因此房屋的所有權設在建設公司名下，買房者只擁有房屋使用權，造成貸款上的困難。

經過法務部、金管會、財政部與各界專業人士溝通後，目前已經同意可將此種房屋的使用權設定成質權，然而多數銀行仍不願意擔保。對此，楊淑鐶表示，銀行在面對地上權住宅的貸款時，經常遇到鑑價與法規問題。

在鑑價方面，地上權的房屋價值會隨著時間遞減，因此該種房屋的價格不像一般所有權住宅透明，而實務上經驗不足，也讓地上權住宅的估價更加困難。至於法規方面，地上權住宅的法院處理程序也缺乏實務經驗，是銀行至今仍不願輕易擔保地上權住宅的原因。

不過，楊淑鐶也表示，目前銀行公會已經請外部機構研究，未來銀行可能可以依照首購族的條件，將二十年的貸款延長至三十年；至於利率部分，由於此種房子目前仍不具擔保性質，建議預計購屋者多向開發商和建商詢問，才能取得足夠的資訊。

為了打擊投資客囤房，政府去年開始調高非自住房屋稅率至三．六％，然而此舉也影響到部分地上權住宅。由於一三年九月底前的地上權住宅不可分割，所有權屬於開發商，以至於開發商必須支付三．六％的房屋稅，比起一般自住房屋稅一．二％，足足多了兩倍。

解方三：研議調整 非自住三．六％的房屋稅

房產專家田大權認為，此方式可能會讓擁有房屋所有權的開發商負擔太重；于俊明則擔憂，這些稅最後會轉嫁到購屋者身上，他建議，國產署應讓以往不可分割的地上權住宅能分割，並請開發商補回饋金給政府，以平衡當時的招標條件。

莊翠雲則坦承，此舉在實行上具有難度，即使開發商願意補回饋金給國產署，當時未得標的開發商也可能會出面抗議：如果他們知道未來可分割，當初可能會標更高的金額，「在這方面，要取信於社會大眾也很困難。」

蔡碧珍則解釋，從另一角度來看，開發商也可以算是扮演出租的角色，而一般民眾非自住房屋用來出租，同樣要繳三．六％的房屋稅，至於是否會轉嫁給購屋者，她表示：「這個議題可以再研究。」

那麼，到底地上權住宅可不可以購買呢？莊翠雲認為，只要有充分的資訊，購買地上權住宅還是可行的方式，畢竟可以用低於市價至少三成的價格，居住在生活機能方便的地段。王進祥則提醒大家，一定要多看多比較，而且要要求開發商提供試算表，包括地租、地上權轉讓的所得稅等持有成本。

在房價高漲的年代，地上權住宅對很多民眾來說的確充滿低房價誘因，但因為法令未與時俱進，目前也面臨一些難題，建議民眾購買前須事先做功課，掌握政府最新資訊。

更正

《今周刊》951期風尚欄目「遇見丸之內」報導，將三菱地所設計副社長東條隆郎先生職稱誤植為副所長。此外，其公司完整名稱為三菱地所設計，與三菱地所無關，特此更正。

編輯部