買房子挑問題，你知道凶宅可以殺價，但你知道採光不好、消防通道太窄、餘屋太多也能成為殺價理由嗎？
9都計地政整合專家 范之虹
范之虹小檔案
現為范之虹都市計畫技師事務所負責人、好江山開發顧問有限公司總經理，現任中華民國物流協會理事、中華民國地政士公會全國聯合會理事、中華民國都市計畫技師公會全國聯合會理事。范之虹是建築暨都市設計之專家，具有美國國際認證房屋住宅專家CRS、美國國際認證不動產投資師CCIM、美國綠建築學會（USGBC）認證綠建築輔導人LEED GA，以及不動產經紀人、地政士、都市計畫技師等資格。
他曾任多屆CCIM 不動產論壇專題引言人，並經常受邀演講不動產投資、不動產稅務規劃、土地開發及地政疑難實務、工業用地取得與變更等專題。
買房子挑問題，你知道凶宅可以殺價，但你知道採光不好、消防通道太窄、餘屋太多也能成為殺價理由嗎？
還有哪些「問題屋」，具有議價空間呢？
買房需要考慮的面向很多，地政士介入問題屋的階段通常在末端，也只能解決買賣契約與相關土地登記的法律問題。買房要討論的議題，應該是在看屋尚未下訂前，事先要了解問題屋的要項，這些議題能掌握住了，在買屋下訂前議價，就可以爭取更多折扣。
問題屋一：鄰避設施
大家不喜歡的鄰避設施，如垃圾場、加油站、夜市、焚化爐、高壓電塔、殯儀館等有，但從都市治理角度來看，這些設施卻是都市生活的必需品，只要我們在都市裡生活，想避開鄰避設施對我們的影響，選屋時就必須花費時間仔細觀察及蒐集資料。所幸目前不動產說明書必須載明出售標的物50 公尺內，所有重要設施，只要按圖索驥，就能很快能了解標的物附近環境的情形。
其實，看到鄰避設施也不是都不能買，只是要分等級，看哪一種設施最嚴重。
最嚴重的第一級是大型變電所，路邊小型變電設施應該還在容許的範圍。現代生活一定要用電，但大型變電所的電磁波有方向性，如果你選擇的屋子剛好與電磁波同一方向，健康方面可能會受到影響，建議能不買就盡量不要買。
嚴重程度次等的是垃圾處理場與資源回收場，台北市南、北各一個焚化爐，市內垃圾不落地，只有零星私人資源回收場，這問題不大。但如果回收過程會產生水分就不是很好，必須特別留意。
第三種是醫院，尤其是醫院附近的北向大樓能避免就避免。因為南向大樓會曬到太陽，陽光能殺菌，而北向就比較無法克服這個問題，這是建築設計上無法避免的陰暗死角。
第四種是家庭式開放神壇，這是東方人傳統文化特色，實在很難避免，只能靠自己在選屋時多加注意。如果不怕吵還是可以買，但是建議最好還是避免。
第五種是夜市，人聲鼎沸的夜市，人流、車流、噪音及大量的垃圾，絕對會影響住家品質，唯一的好處是機能充足，消費方便，一切就看自己能夠忍受的程度。
問題屋二：凶宅
買房需要考慮的面向很多，地政士介入問題屋的階段通常在末端，也只能解決買賣契約與相關土地登記的法律問題。買房要討論的議題，應該是在看屋尚未下訂前，事先要了解問題屋的要項，這些議題能掌握住了，在買屋下訂前議價，就可以爭取更多折扣。
問題屋一：鄰避設施
大家不喜歡的鄰避設施，如垃圾場、加油站、夜市、焚化爐、高壓電塔、殯儀館等有，但從都市治理角度來看，這些設施卻是都市生活的必需品，只要我們在都市裡生活，想避開鄰避設施對我們的影響，選屋時就必須花費時間仔細觀察及蒐集資料。所幸目前不動產說明書必須載明出售標的物50 公尺內，所有重要設施，只要按圖索驥，就能很快能了解標的物附近環境的情形。
其實，看到鄰避設施也不是都不能買，只是要分等級，看哪一種設施最嚴重。
最嚴重的第一級是大型變電所，路邊小型變電設施應該還在容許的範圍。現代生活一定要用電，但大型變電所的電磁波有方向性，如果你選擇的屋子剛好與電磁波同一方向，健康方面可能會受到影響，建議能不買就盡量不要買。
嚴重程度次等的是垃圾處理場與資源回收場，台北市南、北各一個焚化爐，市內垃圾不落地，只有零星私人資源回收場，這問題不大。但如果回收過程會產生水分就不是很好，必須特別留意。
第三種是醫院，尤其是醫院附近的北向大樓能避免就避免。因為南向大樓會曬到太陽，陽光能殺菌，而北向就比較無法克服這個問題，這是建築設計上無法避免的陰暗死角。
第四種是家庭式開放神壇，這是東方人傳統文化特色，實在很難避免，只能靠自己在選屋時多加注意。如果不怕吵還是可以買，但是建議最好還是避免。
第五種是夜市，人聲鼎沸的夜市，人流、車流、噪音及大量的垃圾，絕對會影響住家品質，唯一的好處是機能充足，消費方便，一切就看自己能夠忍受的程度。
問題屋二：凶宅
雖然凶宅被許多人列為問題屋，但是仍有許多人不在乎，還趁機大撿便宜。
凶宅現在都要求賣方事前必須告知買家，如果賣方事前不告知，按現行行政院消保會的說法―不動產買賣定型化契約以消費者的認知為認知，在法院審理時，消費者主張賣方並未事先告知買賣標的物是凶宅，而賣方無法提出已告知買方的證據，通常會判決買賣無效解除契約，賣方須將已收款項全數退還。即便目前凶宅開價本來就比較低，但仍存在議價空間。
問題屋三：公共設施服務能力不足
以上兩種是民眾較會注意到的問題屋，但公共設施問題，反而是一般民眾較少注意，但卻必須留意的問題。
首先是城市治理出現問題。比方說，高雄氣爆時我們才注意到，整條馬路下竟然都是石化管線，而高雄市都市計畫沒有以綠帶隔離沿線住宅區，以都市計畫的角
度來看，應該趕快亡羊補牢。
第二是容積獎勵的問題。新北市預計把土城、板橋、永和、中和與新店等區域，整合成溪南計畫區；樹林、新莊、三重、五股、泰山等區域，則整合成溪北計畫區，結果出現以下的統計數字。
這兩區所提供的公園、綠地、廣場、遊樂場面積，按理應該要有10％，但現在溪南計畫區卻只有4.77％，溪北計畫區只有4.87％。這些城市公共設施不足，會使房價相對便宜許多，只要你仔細觀察標的物附近公共設施分布種類，還是可以做為議價的論據。
其實這與營建署在《建築技術規則》162 條，放寬了容積設計免計建蔽率跟免計容積的部分有關。放寬太多，是造成今天台北市及新北市都市發展過度膨脹，以致過度壅擠的主因之一，即使興建了全世界管理第一的台北都會區大眾捷運系統，依然無法解決都市過度集中的問題。
都市計畫在規劃時，一般會以計畫人口每人居住面積30平方公尺，來計算計畫區內住宅區容積率。原本計畫的時候很清楚，有多少計畫人口就有多少容積率，因為容積是要成本的，有多少容積，每年政府就要花多少經費維持都市計畫公共設施服務水準。
然而，到了建築管理時，因為不同時期經濟景氣的變化，再加上政府接受遊說，於是不當的施政理念，在不同時期會改變容積計算方式，以至於影響了原本的都市計畫。就城市治理而言，實屬不當，因而造成當下台北市及新北市都市計畫失控，成為永遠無法脫離的泥淖。
這也可以解釋為何台北市4、5 樓公寓市場需求量高，售價居高不下的原因，就是因為住宅公設比新屋要低很多。
[建蔽率與容積率]
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低，則留下的空地愈大。例如：100 坪基地上房屋的投影面積為20 坪，則建蔽率為20％。
容積率是基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比率，簡言之，即建坪與地坪之比。例如：100 坪基地上建築4 層樓房，每一樓的樓板面積為50 坪，則總樓地板面積為200 坪，其容積率為200％，如果每一層樓的樓板面積為70 坪，則建築總樓地板面積為280 坪，其容積率為280％。
第三種是消防通道不足。這一點也能製造議價空間，這是一般人買房時較少注意到的要點。
你想，蘆洲大囍市火災是怎麼燒出來的？第一、那裡巷道很小；第二、兩旁停滿機車。這代表當地道路設施不足，容積過度，也算是一種問題屋，因為城市治理不到位，公共設施不夠，相對的就是你可提出的議價空間。
[房產小百科]
大囍市火災：俗稱蘆洲大火，發生於2003 年8 月31 日凌晨時分，共導致13 人死亡、71 人輕重傷。肇因是有人在一樓穿堂引火自焚，波及機車，一樓火勢發生煙囪效應，往上蔓延至六樓，使唯一的逃生出入口被火勢與煙霧堵塞。加上事發現場的巷弄狹窄，迫使大型機具與消防車隊在搶救上出現困難，還有人為了活命而墜樓身亡。由於主嫌自殺身亡，無法追討刑事責任，受難家屬只能轉向主嫌的丈夫求償民事責任。
像大囍市這種房子當然可以議價，但仍需考量幾年後要脫手時，接手的買方如何看待這間房子，會不會也成為對方議價的理由。所以購買這種問題屋，會有房價下跌的風險存在。
第四種是日照權，也就是採光。營建署近期修法規定商業區7 層樓以上建築，應給予鄰地冬至日1 小時日照權。目前台北市及新北市商業區有很多超高層建築，鄰地並沒有冬至日1 小時日照權，這也是我們可以做為與賣方議價的論述。
公共設施是一個地方的房價能否上漲的重要因素，否則桃園青埔的房價也不會反轉如此迅速。試想為何當初政府設想的軌道經濟沒有在當地發揮效應，就是因為它只有一個公共設施，叫作高鐵站。
你住進一個地方是要去那裡過生活的，如果當地沒有完備的生活機能，你也不會想要住進去，而沒有良好的生活機能，就不會有人想要入住，自然無法帶動當地的發展，這是「魚幫水、水幫魚」的自然現象。即便你是投資客，自己不會住進去，依然要想好後路，想清楚將來要賣給誰，除非你的口袋夠深，能夠熬到當地興盛發展、房價飆漲為止。
問題屋四：風水問題屋
風水地理不好，也可以做為議價的工具。比方說有個建案高38 層，後方巷子4 樓建築物就是可以議價的案子，因為那裡有很嚴重的風水問題。
在都市更新的案件裡，有都市更新容積、道路容積移轉等獎勵，加起來有時候可達到原始容積200％，八米巷道建物高度經常超過36 公尺，對於鄰近住宅區環境衝擊很大，尤其是4 樓以下公寓，通常都有很嚴重的壁刀煞跟迴風煞。
新店某地標建案的後面社區，大樓迴風極大，有些位置日照不充足，也有十幾棟房屋屋角產生的壁刀煞。其實當時都市設計審議時，委員們覺得該社區蓋得太過密集，建築物太多，會對後方社區通風、採光等造成衝擊，因而強力要求改變建築設計，但最後也只是刪除了一棟建物，且建物鄰棟間隔也只增加1 公尺，因此買房標的物面對大樓有壁刀煞及迴風煞的房子最好不要買。
問題屋五：蛋白區的新成屋
看到這裡你可能會想，新成屋會有什麼問題？問題就出在台灣現在的新房子蓋得太多，人口又減少得太多，根據統計，到2017 年時，台灣就要邁向人口負成長。
一般人覺得新屋價格都比較高，但其實人口成長落後、甚至外流的地區，新成屋很好議價。這些地方沒人住就是沒人住，無論房仲或代銷業者講得再如何天花亂墜，事實就是明擺在眼前。如果你晚上去淡水新市鎮走一趟，就會發現那裡一片黑漆漆，進住人口其實不高。
除了人口問題，新成屋的公設比高達33％至37％，有些還有雨遮面積過大的問題，這在將來都會變成房子最大的缺點。所以，原則上愈新的房子愈好議價，因為居住面積愈降愈低，得房率太低居住起來老是覺得少了一間房，不是太方便，未來就算轉售，新買家也會考慮這些問題，你必須花費很大的心力去脫手。
再來，迎風面與背風面也是個問題。大約十年前，我有些朋友去林口買房，後來都回來了。倒不是因為林口缺水，畢竟政府已經花費1,700 多億處理公共設施等問題。即便現在林口居住的人口比以前要多，但當地氣候太潮濕，老年人住久了膝蓋都會有問題是不爭的事實。
淡水的潮濕問題還好，要看迎風還是背風。沙崙是迎風面，建議不要購買；而紅樹林是背風面，潮濕問題還好。至於林口是迎風面，所以龜山相對會比林口要佳。
此外，你也可以看建設公司在這個地區推案量的多寡，重劃區的餘屋是可以用來議價的最大利器，新成屋量高的區域之餘屋亦然，比如新莊的新成屋，議價空間極大。全台灣空屋跟餘屋最多的地方是新北市，當中又以淡水區、林口區、三峽區空屋率最高，往這些地方找新成屋，議價空間也會比較大。
紅色子房深度解析
麵包店有所謂「NG 麵包」，有些是製造過程中裁切下來的邊角，有些是出爐後形狀有缺陷的麵包，但是與一般麵包同樣地美味，同樣地好吃。3C 商品店也有所謂「展示機」或「福利品」，比起正常銷售機種，功能相同、品質相同，只是銷售期拿出來展示，並且供消費者把玩。
同樣的，如果你能夠指出「問題屋」，同時重整自己的心態，接受這些「NG 不動產」、「福利不動產」，也是一種便宜買房的方式。范之虹總經理前述的真知睿見，就是教導讀者怎麼分辨問題屋，並且進一步要求相對問題屋的合理折扣。
要探討房子對象的「問題」，我認為可以分成兩大類。
第一類：區位的問題
許多老城市發展歷時數十年甚至百年，有些地區當初制定都市計畫時，並沒有估計會有這麼多人口移入，以致老舊市區公共設施不足。綠地不足、學校不足，甚至連安全的人行空間都沒有。這種老舊市區，只有靠大規模的都市更新才能改善。
新興區域則剛好相反，道路筆直街區整齊，但是只有零星幾棟大樓矗立。沒有生活機能，甚至連一家便利商店都沒有。公共設施發展不成熟，新大樓的點燈率也很低。如果同時有上百戶新成屋丟到市場上銷售，面對無法立即入住的生活機能，也是大問題。
至於嫌惡設施在旁邊，則更是問題了。變電所、垃圾處理場、殯儀館、醫院等等，沒有人喜歡晚上睡覺時，還聽得到高壓電的滋滋聲；想聽點輕音樂休息時，隔壁傳來孝女哀哭的聲響；想出門到樓下便利商店買杯咖啡，才發現左邊是吊點滴的阿伯，右邊是猛咳嗽的阿嬤。
但如果說服自己的心態，找到解決方案，也許以上這些問題就不是問題。
比如說，多一個車位，出門皆開車，假日到大賣場備好一週存糧，平日也不用出門。綠地不足，就在自家陽台種樹植栽；學校不足，就把孩子送去較遠優質私立學校住校學習；或者隨身帶消毒酒精噴劑，經過醫院門口時戴口罩避免病菌傳染。
以上這些問題解決方案，雖然麻煩一些，但倘若可以爭取到較高的房價折扣，對許多口袋不深的小資族來說，或許也是一個值得參考的物件。
第二類：物件的問題
有些房子屋況簡陋，漏水問題嚴重。如果屋主不願意修繕，算算買下來住進去，裝修也要不少錢，所以要求降價當然是天經地義。
還有些房子遇到風水問題，如客廳或主臥房對到鄰棟轉角的壁刀煞、對到面前高架橋通過的攔腰煞等，倘若再加上室內格局的檢討，住進去可要花一大堆錢求解法，而且發生事情可能還得考慮要不要繼續長住。保險起見，還是要求降價最實在。
早年民國七〇年代，還曾經出現所謂「輻射鋼筋」事件。研判是煉鐵廠中具放射性元素的儀器，因為疏忽掉入鐵爐中被煉成鋼鐵，結果具有輻射污染的鋼筋流到市面，造成台北市多處社區發現住屋有輻射污染，目前還有約九百棟輻射屋列管中。若有讀者購買屋齡落在上述這段時期的房子，記得先到原能會網站查詢，然後要求賣方降價。
除了「輻射屋」，還聽過「海砂屋」吧？海砂屋的正確名稱是「高氯離子混凝土建築物」，主要是指建商於興建房屋時，所用之混凝土中摻入了海邊未經處理之海砂，而非經處理過的海砂或一般所使用之河砂。
因為海水中含有豐富的氯化鈉，加上海砂中的鹽能自行吸收水分，造成了混凝土的化學變化而與鋼筋分離，甚至剝落。主要原理是由於結構體含有過多的氯離子，容易造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7 倍時，會對混凝土產生張力，造成擠壓。此持續性擠壓，會使混凝土表面產生裂縫。裂縫則導致更多的鋼筋生鏽，進而造成混凝土剝落及鋼筋外露，降低建物原有結構力。如果賣方不負瑕疵擔保範圈，那就一定得降價。
最後一個嚴重的問題，就是「凶宅」了。大家恐怖電影都看得很多，紅色子房就不再贅述。總之目前法令規定，房仲賣房都必須告知是否為凶宅，能不能接受，就看個人的接受度。有些讀者不在乎買凶宅，反而更能大撿便宜。
總而言之，就是用「解決問題」換「價格優惠」，先重整自己的心態，就有機會六折買房！
〈本文選自全書，曾琳之 整理〉
作者：紅色子房（本名蘇明俊）
外資法人機構地產軍師 投資自住族群觀念導師。CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商高力國際不動產投資部董事，台北科技大學兼任講師，商周BW理財網、Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務，產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
出版：高寶書版
書名：6折買房術
目錄：
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外資法人機構地產軍師 投資自住族群觀念導師。CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商高力國際不動產投資部董事，台北科技大學兼任講師，商周BW理財網、Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務，產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
出版：高寶書版
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Part 1八折買房靠話術
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2. 口若懸河購物天后玉菲──如何讚美屋主便宜買房
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