實價登錄背後 業者招數再升級 買房鬥智 破解建商四花招

Photo: Alan Cleaver , CC Licensedd.

實價登錄上路後，雖然方便你查區域行情，卻也成為建商最好用的工具。怎麼用？是這樣的：預售屋的規定是結案後才要登錄，所以從預售開始到完工交屋後的最後期限，這段期間讓建商想出很多花招。

第一招：天價唬爛法。買氣不夠旺時，不論是老闆或員工，可以先找個人頭頂一頂，假裝以天價售出，接著結案、登錄，一段時間後重新開案，等登錄出爐，馬上複製登錄價格給客戶與銷售員，再找熟識的記者大寫特寫：本區創成交天價。

比如某建商在植物園旁推出豪宅案，董事長本人聲稱買下頂樓，結果一坪自然是兩百多萬元天價。自家的房子要用多少價格買是他的自由，不過廣發新聞稿則是宣傳招數。數月後，當銷售員拿出實價登錄表上的天價紀錄（當然不會寫出屋主姓名），大家只會感覺「哇！ 真不愧是豪宅！」誰還會記得這只是老闆買自家房的價格，未必是真正行情？多好用！

第二招：篩選登錄法。若預售階段賣出戶數不多，成交價有高有低，難免有些會以低於底價售出，兩年後交屋時餘屋要繼續賣。為了避免低價戶登錄導致餘屋的價格不好拉抬，於是先篩選中高價戶數一古腦兒登錄完，低價的暫不登錄。配合第一招，先登錄一戶新成屋的天價成交戶，接下來步驟相同，把新成屋的天價複製給客戶與業務。萬一客戶仍查到低價的紀錄，一律說：「這是預售時價格較低，當初叫你買你不買，現在新成屋的屋況有多美，房價回不去了，再請看看這戶新天價，上個月才有董事長級客戶買，還說要多買幾間⋯⋯。」

第三招：移花接木法。有些建商連假成交都懶得做，更簡單的方法是「複製貼上」。複製別人的天價成交房，貼在自己精美製作的表格中，反正實價登錄只會寫某路段的幾號至幾號，誰能斷定是哪一棟？拿來作宣傳品也不心虛。

第四招：下個月就有法。其實大家都已經學會去算戶數，也就是只要有實價登錄，鎖定路段與屋齡，再用樓層數來判斷是哪一棟，很容易就可以抓出一個案子到底賣了幾戶，你知我知建商也知，所以建商會說：「我們銷售九成，下周要漲價。」萬一結果實價登錄只有九戶，怎麼瞎掰都掰不過，就會對著客戶說：「上周才賣掉一大堆，預計兩個月後才會出現在登錄上，我騙你做什麼？」

事前做好功課免受氣

太多人控訴說房仲欺負人，尤其多頭市場走了這麼多年，賣方趾高氣揚，只要你的購屋功課稍沒做好，少不了一陣嫌棄的白眼，砸錢還受氣……，切記，簽約前要和房仲鬥智，這可是幾千萬元的交易，房仲真的比你專業？未必！做好功課再出手，你就有個好窩住。

實價登錄後資訊透明不少，但房仲仍有對應方式，網友Ａ說：「房仲給我看他家的成交資料庫，說是好心把實價登錄網站跟他家成交的結合在一起，結果我自己上網去調價格，同樣的樓型、格局、坪數，房仲提供的居然貴了一成！」

網友Ｂ說：「我要買公寓，房仲只給我看較高價的大樓，還好我自己有回家查，否則如果相信房仲所說的附近只有大樓成交，我不就冤枉高價買屋了。」

我告訴兩位網友：「一切以實價登錄網站為準。記不記得曾有房仲亂喊店面一坪一千萬元的成交價，結果實價登錄上只有六百萬元！建商說『很高興和您成為一家人』，其實就是要讓你相信他，好挖走你的錢。」

再次強調，出價請上實價登錄網站，並以同類產品的低價再打九五折或九折當作你的出價，最高也不要超過實價登錄的低價。
(本文摘自第一章．孫蓉萍整理)

突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記

作者︰Sway
致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩漏建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹週刊》財經組揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。
出版：寫樂文化出版（2014年12月）