實價登錄背後業者招數再升級買房鬥智破解建商四花招

2014-12-11 17:40

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實價登錄制度實施後，資訊透明度提高許多，但房仲仍有對應方式，不想花冤枉錢，不妨先了解建商有哪些招數。

實價登錄上路後，雖然方便你查區域行情，卻也成為建商最好用的工具。怎麼用？是這樣的：預售屋的規定是結案後才要登錄，所以從預售開始到完工交屋後的最後期限，這段期間讓建商想出很多花招。

第一招：天價唬爛法。買氣不夠旺時，不論是老闆或員工，可以先找個人頭頂一頂，假裝以天價售出，接著結案、登錄，一段時間後重新開案，等登錄出爐，馬上複製登錄價格給客戶與銷售員，再找熟識的記者大寫特寫：本區創成交天價。

比如某建商在植物園旁推出豪宅案，董事長本人聲稱買下頂樓，結果一坪自然是兩百多萬元天價。自家的房子要用多少價格買是他的自由，不過廣發新聞稿則是宣傳招數。數月後，當銷售員拿出實價登錄表上的天價紀錄（當然不會寫出屋主姓名），大家只會感覺「哇！真不愧是豪宅！」誰還會記得這只是老闆買自家房的價格，未必是真正行情？多好用！

第二招：篩選登錄法。若預售階段賣出戶數不多，成交價有高有低，難免有些會以低於底價售出，兩年後交屋時餘屋要繼續賣。為了避免低價戶登錄導致餘屋的價格不好拉抬，於是先篩選中高價戶數一古腦兒登錄完，低價的暫不登錄。配合第一招，先登錄一戶新成屋的天價成交戶，接下來步驟相同，把新成屋的天價複製給客戶與業務。萬一客戶仍查到低價的紀錄，一律說：「這是預售時價格較低，當初叫你買你不買，現在新成屋的屋況有多美，房價回不去了，再請看看這戶新天價，上個月才有董事長級客戶買，還說要多買幾間⋯⋯。」

第三招：移花接木法。有些建商連假成交都懶得做，更簡單的方法是「複製貼上」。複製別人的天價成交房，貼在自己精美製作的表格中，反正實價登錄只會寫某路段的幾號至幾號，誰能斷定是哪一棟？拿來作宣傳品也不心虛。

第四招：下個月就有法。其實大家都已經學會去算戶數，也就是只要有實價登錄，鎖定路段與屋齡，再用樓層數來判斷是哪一棟，很容易就可以抓出一個案子到底賣了幾戶，你知我知建商也知，所以建商會說：「我們銷售九成，下周要漲價。」萬一結果實價登錄只有九戶，怎麼瞎掰都掰不過，就會對著客戶說：「上周才賣掉一大堆，預計兩個月後才會出現在登錄上，我騙你做什麼？」

事前做好功課免受氣

太多人控訴說房仲欺負人，尤其多頭市場走了這麼多年，賣方趾高氣揚，只要你的購屋功課稍沒做好，少不了一陣嫌棄的白眼，砸錢還受氣……，切記，簽約前要和房仲鬥智，這可是幾千萬元的交易，房仲真的比你專業？未必！做好功課再出手，你就有個好窩住。

實價登錄後資訊透明不少，但房仲仍有對應方式，網友Ａ說：「房仲給我看他家的成交資料庫，說是好心把實價登錄網站跟他家成交的結合在一起，結果我自己上網去調價格，同樣的樓型、格局、坪數，房仲提供的居然貴了一成！」

網友Ｂ說：「我要買公寓，房仲只給我看較高價的大樓，還好我自己有回家查，否則如果相信房仲所說的附近只有大樓成交，我不就冤枉高價買屋了。」

我告訴兩位網友：「一切以實價登錄網站為準。記不記得曾有房仲亂喊店面一坪一千萬元的成交價，結果實價登錄上只有六百萬元！建商說『很高興和您成為一家人』，其實就是要讓你相信他，好挖走你的錢。」

再次強調，出價請上實價登錄網站，並以同類產品的低價再打九五折或九折當作你的出價，最高也不要超過實價登錄的低價。
(本文摘自第一章．孫蓉萍整理)

突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記

作者︰Sway
致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩漏建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹週刊》財經組揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。
出版：寫樂文化出版（2014年12月）

營養師：維生素A可預防或減少上皮細胞性癌症

鄭欣宜營養師表示，上皮細胞是人體防衛異物入侵與感染的第一線，分佈在呼吸道(肺、氣管)、消化道(食道、胃、腸等)、皮膚、眼睛、生殖泌尿系統(陰道、尿道、膀胱等)的表面。

而維生素A可預防或減少上皮細胞性癌症（如肺癌、膀胱癌、乳癌等）的發生，這是因為維生素A能維持並穩定上皮細胞的正常機能。

依據行政院衛生署台灣地區食品營養成分資料記載：100公克的台灣南瓜中，含水分86.4％、熱量49卡、脂肪0.2公克、蛋白質1.7公克、碳水化合物11.1公克、纖維1.4公克。

至於維生素A總量達(IU)4907 I.U.，另外也含有植化素β-胡蘿蔔素、微量礦物質等。南瓜所含的β-胡蘿蔔素、維生素C和E等，皆具有抗氧化力，可以幫身體清除過多的自由基，避免細胞中DNA、脂質、蛋白質等分子過度氧化，而造成細胞傷害，甚至有致癌風險。

胡蘿蔔油脂烹調、打汁、切碎，都能增加β胡蘿蔔素的消化吸收

富含維生素A的蔬果包括：胡蘿蔔、地瓜葉、菠菜、南瓜、玉米、木瓜等。以胡蘿蔔來說，又稱「東方小人參」，是營養豐富的肉質根作蔬菜，尤其富含維生素A的前驅物—β胡蘿蔔素。

β胡蘿蔔素在小腸消化吸收後，會形成維生素A。想要有效利用和獲得維生素A，建議使用油脂加熱烹調。此外，打汁、切碎，也都可以增加β胡蘿蔔素的消化吸收。

研究：每天吃2顆新鮮番茄或3顆蘋果，能抑制肺部機能退化

吃對食物，有助於保護肺部，除了富含維生素A的食物之外，根據2017年12月份美國約翰霍普金斯大學布隆柏格公衛學院（Johns Hopkins Bloomberg School）一項發表在《歐洲呼吸系統期刊》（European Respiratory Journal ）的研究報告顯示，研究人員針對居住在德國、英國、挪威等地共680名成人，進行為期10年的飲食及肺功能測試的調查，結果發現每天吃2顆新鮮番茄，或是吃3顆蘋果、香蕉，都有大幅抑制肺部機能退化的效果。

蘋果富含抗氧化物質—槲皮素（quercetin），屬於類黃酮（flavonoid）的一種，槲皮素有清除體內自由基、抑制脂質過氧化的作用。至於番茄富含茄紅素，且含量是所有蔬果中最高，茄紅素是一種植化素，具有高抗氧化能力；另外，含有豐富維生素C也具強大抗氧化能力，有助於清除體內自由基。

但是，茄紅素屬於脂溶性，必需和油脂一起烹調，才能溶入脂肪中，較易被人體吸收而增加利用率。

預防肺癌4要訣

鄭欣宜營養師也提醒，日常預防肺癌，應該從下列4要點著手：

1.戒菸、拒吸二手菸、三手菸：有吸菸習慣、經常接觸二手、三手菸的人要注意，戒菸與遠離香菸菸害，可以減少罹患肺癌的機率。

2.多攝取抗氧化蔬果：蔬菜水果富含化學性植物營養素和抗氧化的微量營養素，若能充分攝取，可防止肺癌發生。

3.避免高溫油炸烹調：日常烹調時，建議可多採蒸煮或水炒的低油烹調方式，並盡量避免油煎、油炸頻率。如要烹煮，一定要開抽油煙機。

4.高危險族群應定期檢查：三等親內有肺癌家族病史者、肺部有慢性疾病、曾罹患肺結核或慢性肺部發炎、居住環境於工廠附近等高危險群，健康檢查時務必加進肺部的「低劑量電腦斷層檢查」，比較有保障。