小老百姓免驚！ 實價課稅只抽交易大戶

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？

此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？

財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自住戶享優惠，懲罰短期持有。

Q3.除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身分。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？

實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後，房價真的會跌？

信義企業集團研發長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。