拿豪宅、投機客開刀 韓國強勢改革沒在怕

一九九七年亞洲金融風暴重創韓國，韓國政府為了快速恢復經濟，放寬房產轉讓制度，同時配合低利率政策，促進房地產市場發展，卻也助長投機風潮。韓國房地產從二○○一年起漲，○一到○六年，韓國全國房地產價格平均每年以超過一○％的速度攀升，首爾房價更是誇張地在○六年一年內就飆漲了一九．二％，著名的江南地區房價更是單年度狂飆二五．九％。

持有稅房地合一   高價房可課到市價四五％ 僅影響一．三％家戶

「在金融海嘯前，每天你一睡醒，就發現自己的房子漲了一萬元，○七年以前，房市熱到幾乎沒有人在房地產虧錢。」不動產顧問公司世邦魏理仕（ＣＢＲＥ)韓國分公司的資本市場資深經理林東回憶，當時韓國房地產市場的投機氛圍，與台灣近年房地產狂飆的氛圍相當雷同。

「沒人預料到，房地產稅改加上金融海嘯衝擊，會讓房市一蹶不振，從○八年至今經歷這麼長的不景氣。」林東道出韓國不動產不跌神話破滅後的感嘆。

○五年，韓國盧武鉉政府為了抑制瘋狂的房市泡沫，將原本分開課徵持有稅的土地與房屋合併課徵「綜合不動產稅」，除了原先持有稅○．一五％到○．五％之外；對超過六億韓元(約新台幣一千八百萬元)的高價房屋，額外課徵一％至三％不等的高累進稅率。由於課稅門檻高，高價房加稅政策影響到的家戶也僅占一．三％。

根據經濟合作暨發展組織（ＯＥＣＤ）日韓首席經濟學家瓊斯，在○九年報告〈改革韓國稅制因應經濟成長與人口快速老化〉中指出，高累進稅率造成的結果，高價屋適用綜合不動產稅最高稅率級距的持有人要課的稅，是地方房產持有稅最低級距者的二十倍。對於持有高價房產的人來說是相當重的稅，即使是歐美已開發國家，通常對房產持有稅都是用單一稅率，或比較溫和的累進稅率。

同時，韓國政府也將作為持有稅稅基的房屋評定價值適用率，從三六％提高到五○％，由韓國建設與交通部評定的房屋價格約為市價八、九成，乘上適用率後房產的持有稅稅基，從原本市價約三成，提高到市價約四五％。稅基提升，課到的稅額自然就大增，台灣房產稅稅基偏低，是因為由官方主導的不動產評價機制，評估出來的房價嚴重偏離市價，實質負擔的房產稅因此低到不行。

交易「實價課稅」擁有三屋者 房產交易所得稅率高達六○％

「韓國房產估價是由政府外包給經嚴格認證的專業第三方機構評估，再將資訊提供給政府作為稅基，如果一般民眾不同意這個價格，可以向政府申訴。」林東解釋韓國的房產持有稅估價機制與台灣大不相同。

韓國企畫財政部在加稅的同時，也提出綜合不動產持有稅減免的配套措施，包含長期持有達五到十年者減免二○％，持有十年以上減免四○％。年長者也有減免，六十歲以上減免一○％，六十五歲減免二○％，七十歲以上則可減免三○％，降低房產持有稅改革的阻力。

○五年的政策雖然提高高價房的持有成本，但房價仍不斷飆升。○六年，時任韓國副總理的權五奎出面「向無住房平民表示歉意」，三名高官包含建設部長都因房產政策不力而下台。韓國政府繼續加強打擊炒房，將房產持有一年內即賣出的短期持有者，對其交易所得課徵五○％的重稅，持有一到兩年者賣出也要課徵四○％。

○七年韓國政府對房地產交易所得，按照實際交易價格課稅，取代原本由韓國國家稅務局評定的房屋價值(僅約市價的五到七成)。同時，韓國加強打擊短期持有及擁有多屋者的房地產交易資本利得，調高擁有兩屋者的交易所得稅率至五○％；擁有三屋以上者則高達六○％。

上述資本利得稅政策看似可怕，但對一般民眾影響小，原因在於韓國資本利得課稅的門檻很高，持有三年以上及交易價格六億韓元以下的房產，不用繳交易所得稅；換句話說，只有二％的家戶會課到稅，在一○年更調高至九億韓元，打擊面更縮小，卻實踐了富者課較重稅的理念。○二年至一二年，整體財產稅收更大幅成長七○％。

房地產稅改之路當然不可能一帆風順，韓國立場偏向保守派的大報《中央日報》，在○八年就大力抨擊盧武鉉政府的房地產稅改是「稅收炸彈」，並強力要求政府應立即廢止「綜合不動產稅」。因為該稅美其名是穩定房地產價格，實際上卻是對準二％富有階層的民粹主義。

之所以被稱作民粹主義，是因為民調顯示超過九七％的韓國人反對廢除「綜合房地產稅」，有絕對多數的主流民意支持，韓國政府房產稅改革就不手軟；但光是稅改無法健全房市和住宅制度，韓國政府○七年宣布，一三年至一七年將再興建五十萬戶國民賃貸住宅(只租不賣的社會住宅)。加上其他的公共租賃住宅，將使○七到一七年提供的公共出租住宅總數達到二六○萬戶。

住宅政策有配套   廣建社會住宅 六年內比率將從四％達到一二％

韓國政府如今更宣示要在二○二○年將社會住宅占總家戶的比率從現在的四．三％提升到一二％，用擴大社會住宅以解決居住正義的問題。韓國都市環境研究所所長金秀顯表示，雖然韓國社會住宅起步很晚，一九八九年才開始，但供給增加對住宅市場發揮正面的作用；反觀台灣，社會住宅比率只有○．○八％，居住正義遙遙無期。

綜觀韓國的房屋稅改政策，背景與現今台灣相似，台灣現行遇到改革阻力，韓國當時也一樣，但他們政府有魄力解決問題。譬如房地產持有稅，韓國原先也是房地分離，後來改成房地合一，並用第三方專業機構來估價，作為實價課稅基礎。

參照韓國稅改經驗，台灣可學習的至少有下列三點：

一、打蛇打七寸，房地合併課稅加上調整稅基符合市價，將原本官方的房地產評價機制，改由第三方公正估價機構執行，來讓稅基更符合市場行情，才能做到真正量能課稅（根據負擔能力決定稅收負擔）。

二、配套措施作為誘因，降低改革阻力。韓國以持有年限作為減免標準，擁有多屋、短期持有和交易等投機行為則課以重稅(包含持有稅與交易所得稅)，來嚇阻炒房，讓房地產市場回歸健全。

三、提供大量平價只租不賣的社會住宅，降低一般人住的負擔，更進一步實現居住正義。

台灣房地產飆漲歪風更甚於當時韓國，現在政府好不容易開了房地產稅改第一槍，就怕雷聲大雨點小。當然，房地產與經濟景氣息息相關，改革步調也要適切。韓國能做到，台灣沒有理由退卻。