房屋漏水是買屋最痛苦的夢魘，因為即使功力再好的師傅，都不敢擔保以後不會再漏水，而長期滲漏水形成的壁癌，不但有害美觀，也是過敏源之一，但讀者可能不知道，長期的漏水甚至會危害結構安全，讀者在面對漏水屋時，千萬得小心謹慎，不要以為看不到漏水就沒事了，我們來看看法院對於漏水屋會怎麼判決呢？
若安買進房屋之後，發現天花板雖然沒有漏水，但卻有滲水產生的水漬及壁癌，希望原屋主能減少房屋價金。
法院判決結果
臺灣臺北地方法院102年度店簡字第792號判決本件原告主張系爭房屋龜裂已生壁癌等瑕疵乙情，業據提出照片及估價單可稽，依照片顯示，系爭房屋牆面產生大範圍剝落，天花板亦可見滲水情形，足認原告主張屬實，且該瑕疵構成通常效用之瑕疵，故依前揭規定，原告自得依法請求減少價金35,700元。臺灣新竹地方法院95年竹小字第306號民事判決又參酌一般買賣房屋之交易習
慣，買屋者所期待者，衡情應係買受一無滲漏水之虞之房屋，是系爭房屋應具備無滲、漏水情形等而可供原告為正常使用等價值，應堪認定。
案例二
洪祖明買屋發現漏水，能否要求減少價金？
法院判決結果
臺灣臺北地方法院102年度北訴字第14號民事判決系爭房屋於買賣時， 於無漏水情況下所形成之價格為35,262,967元，當時因漏水導致價格減損之金額為1,497,934元等情，已如前述，是系爭房屋於買賣時無瑕疵物之應有價值為35,262,967元，瑕疵物之應有價值為33,765,033元（即35,262,967－1,497,934＝33,765,033），而系爭房屋之買賣價金為3,500萬元等情，亦有買賣契約書影本在卷可佐， 則原告所得請求之減少價金數額為1,486,763元。
別讓你的權利睡著了！
漏水屋是房屋交易時最容易產生紛爭的地方，主要是因為漏水到底是交屋前還是交屋後，而漏水造成價值減損多少，都是在訴訟上很容易產生爭執的地方。
讀者買到房屋入住後，若發生滲漏水的情形，可以盡速將滲漏水的地方錄影存證，若雙方對於滲漏水原因到底發生於點交前或點交後有爭執，可以委由土木技師或結構技師進行鑑定，若對漏水影響房價有爭執，可以由不動產估價師進行鑑定，但不論如何，一定都要循前述瑕疵擔保的程序，盡快完成法律動作，以確保自己的權益。
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讀者面對漏水屋時，除了好好打官司之外，在修繕漏水時，也可以請修繕師傅出具保固，因為有時漏水不是一次就可以修好，若有保固，讀者便可要求修繕師傅再回來重新抓漏，但最好是等到鑑定結果出來之後再進行抓漏，以免證據滅失，到時要訴訟就無法舉證囉。
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不論漏水或滲水，讀者都可以主張有瑕疵，若是讀者買屋之後，發現牆壁產生水漬，一定要循前述瑕疵擔保的程序趕快行使權利，以免時效已過，權利喪失。
仲介業者的連帶賠償責任
現在大多數的不動產交易 ，都是透過仲介業者經紀成交的買賣，在遇到這些房屋瑕疵的時候，讀者除了可以跟賣方屋主求償外，不妨也可以試試對仲介業者求償。
別讓你的權利睡著了
很多人買屋之後，發現有瑕疵，對賣方屋主提告後獲得勝訴判決，才知道賣方屋主已經身無分文，但其實讀者可以援用不動產仲介經紀條例第26條第2項的規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」及民法第567條第2項「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人履行能力或立該約之能力，有調查義務」等規定，在一開始起訴時，便要求仲介業者負責。
因此，筆者建議讀者，若發現買到的房屋有瑕疵，在一開始提告的時候，便要將房屋仲介業者列為被告，請求房仲業者賠償買賣價金，以免屆時求償無門。若讀者因為仲介業務員的故意或過失行為導致損害，就可以要求仲介業者要連帶負責，而且，依據不動產仲介經紀條例第7條第3項的規定，仲介業者必須繳納保證金，如果仲介業者的營業處所愈多，那仲介業者就會繳納更多的保證金，最高可以到1000萬元，對於買方而言，也是一筆可觀的保障呢！
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買賣屋的過程，仲介業者依法有調查義務，若是仲介業者違反義務導致契約當事人損失，讀者便可依關於債務不履行的規定求償。在起訴時，讀者可以把前手屋主及仲介業者列為被告，要求他們負「不真正連帶」的賠償責任。也就是說，讀者若獲得勝訴判決，便可向前手屋主或仲介業者中任何一人求償，而不用排列求償的先後順序，這樣在求償的途徑與程序上，將更快獲得滿足。（本文精選自全書，陳若雲 整理）
作者︰張建鳴
精通民事法律事務，經常接受各大媒體的法律相關議題諮詢，是立詳法律事務所律師成員之一。
精通民事法律事務，經常接受各大媒體的法律相關議題諮詢，是立詳法律事務所律師成員之一。
出版：商周出版（2014年4月）
書名：你該知道的住屋權利
