林如意：北市租金投報停滯郊區置產風險增高

劉育菁

2013-12-26 13:25

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在全球擁有超過五十戶房產、年年只買屋不賣屋的存房達人林如意，二○一三年開始反向脫手房地產，她到底嗅到什麼不一樣的資金風向？

「高房價」是年輕人不想面對的真相，但年輕人真的不能買房子嗎？五十歲的貿易公司總經理林如意（化名）回憶起三十年前剛到台北打拚時，一樣也面對「十年不吃不喝也買不起」的房價，但她並沒有向大環境低頭，把吃苦當吃補，跟著先生傾全力衝刺事業，一有錢就買屋，迄今在全球擁有超過五十戶房產。

屏東鄉下長大的林如意，國中前從未離開過家鄉，早婚的她，為了省錢，把租來的三房公寓稍做布置，當起二房東。「我們在客廳鋪上兩張榻榻米，就這樣住了下來！」回想這段往事，她說，「那時真的滿辛苦的！」

好不容易接到第一筆國外訂單，必須開立信用狀，但銀行要求提供擔保品，當時林如意向公公商借南部一疊地契，承辦的業務員卻直言：「南部土地再多也沒用，台北只要隨便一間套房都行。」這才讓她體會到，台北一間屋抵過南部百坪地，同時奠定在北部賺錢買房的決心。

過沒幾天，林如意看到一張寫著「只要三十萬元就可入住」的廣告傳單。在渴望擁有房子的心情，以及跑單小姐遊說之下，口袋只有五千元的夫妻，向朋友再湊五千元，傻乎乎地訂下新北市新店的預售屋。

幸運的是，這個時機正好搭上房市「一日三市」的大榮景，一九八八年房子還沒交屋，林如意轉手就賺了一六○萬元，這個「意外」讓她驚覺，原來買房子可以賺錢！

隨著公司業績逐步上軌道，林如意更大膽地踏上投資房產之路。剛開始，她選擇租金高、出租率快的台北市林森北路一帶的套房為標的，「總價二百萬元、頭期款四十萬元，只要租金能養房貸，我就買了。」

從一間買到十間，從套房買到小店面、辦公室乃至廠辦等，這些產品清一色都能「收租」，因為林如意秉持「閒錢投資」，就算房市進入谷底期，也從未賣過一間屋。至今，在廣東東莞、澳洲墨爾本、荷蘭阿姆斯特丹及台北擁有超過五十戶房產。

「不過，現在台灣房價已貴到買不下手。」過去三十年、幾乎「年年買」的林如意觀察，目前預售屋的開價「ㄍㄧㄥ」到最高點，幾乎完全反映三年後的價值。以台北市北投區為例，目前一坪開價七十萬元，未來若沒有八十萬元，「會有投資客進場嗎？」她反問。

而林如意沒說出口的算盤是，房價上漲空間不只很有限，若「未來價」是八十萬元，「現貨價」應落在七五折至八折，也就是約六十萬元，而不是開價的七十萬元。

此外，常用「租金投報率」計算合理價的她，也感覺若租金無法上調，就失去吸引力。因為金融海嘯前，台北市套房租金報酬率五％到六％，現在只有三％，「相同一筆資金，放在馬來西亞吉隆坡卻有不同的結果。」目前吉隆坡租金報酬率約五％，未來隆星高鐵（吉隆坡到新加坡）通車，兩地往來時間更縮短至九十分鐘。一二年林如意因此也到吉隆坡雙子星大樓附近買房，小試水溫。

市區先漲後跌郊區先跌後漲

值得注意的是，三十年來從未賣過房子的林如意，二○一三年難得脫手一戶。她說，早期在台北市大同區買一戶八百萬元的透天厝，長期只當倉庫使用，現在有買方願意出價二千萬元，「當爛房子有好價格，賣掉也不會覺得遺憾。」而這次賣屋，符合她對投資房產抱持「臉盆效應」的觀念。她說，在臉盆裡放水，不管怎麼搖，中心的水都不會溢出來，但臉盆外圍的水，一下子就濺出來，「這就是市區房子會先漲後跌，郊區先跌後漲的概念。」

林如意也強調，每個地區都有自己的臉盆效應，只是大小有別。臉盆標準可從「有多少人會來買？」「如果自己不住，誰會來租？」的原則來判斷。雖然她對台灣房市後市不悲觀，也認為市中心價格很有支撐，但從她「汰弱擇強」的動作來看，「挑好地段」仍是最高原則。把逛工地當興趣的林如意觀察，新北市林口及桃園青埔等外圍區域已供過於求，就算短期小賺，但長期要承受很大風險。

她一再提醒，年輕人買房子不要奢望一步到位，「有多少錢，買多大房子」，只要本業不偏廢，量力而為，挑對地點，買房子一定不會賠錢。