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林如意:北市租金投報停滯 郊區置產風險增高

林如意:北市租金投報停滯 郊區置產風險增高

2013-12-26 13:25

在全球擁有超過五十戶房產、年年只買屋不賣屋的存房達人林如意,二○一三年開始反向脫手房地產,她到底嗅到什麼不一樣的資金風向?

「高房價」是年輕人不想面對的真相,但年輕人真的不能買房子嗎?五十歲的貿易公司總經理林如意(化名)回憶起三十年前剛到台北打拚時,一樣也面對「十年不吃不喝也買不起」的房價,但她並沒有向大環境低頭,把吃苦當吃補,跟著先生傾全力衝刺事業,一有錢就買屋,迄今在全球擁有超過五十戶房產。

屏東鄉下長大的林如意,國中前從未離開過家鄉,早婚的她,為了省錢,把租來的三房公寓稍做布置,當起二房東。「我們在客廳鋪上兩張榻榻米,就這樣住了下來!」回想這段往事,她說,「那時真的滿辛苦的!」

好不容易接到第一筆國外訂單,必須開立信用狀,但銀行要求提供擔保品,當時林如意向公公商借南部一疊地契,承辦的業務員卻直言:「南部土地再多也沒用,台北只要隨便一間套房都行。」這才讓她體會到,台北一間屋抵過南部百坪地,同時奠定在北部賺錢買房的決心。

過沒幾天,林如意看到一張寫著「只要三十萬元就可入住」的廣告傳單。在渴望擁有房子的心情,以及跑單小姐遊說之下,口袋只有五千元的夫妻,向朋友再湊五千元,傻乎乎地訂下新北市新店的預售屋。

幸運的是,這個時機正好搭上房市「一日三市」的大榮景,一九八八年房子還沒交屋,林如意轉手就賺了一六○萬元,這個「意外」讓她驚覺,原來買房子可以賺錢!

隨著公司業績逐步上軌道,林如意更大膽地踏上投資房產之路。剛開始,她選擇租金高、出租率快的台北市林森北路一帶的套房為標的,「總價二百萬元、頭期款四十萬元,只要租金能養房貸,我就買了。」

從一間買到十間,從套房買到小店面、辦公室乃至廠辦等,這些產品清一色都能「收租」,因為林如意秉持「閒錢投資」,就算房市進入谷底期,也從未賣過一間屋。至今,在廣東東莞、澳洲墨爾本、荷蘭阿姆斯特丹及台北擁有超過五十戶房產。

「不過,現在台灣房價已貴到買不下手。」過去三十年、幾乎「年年買」的林如意觀察,目前預售屋的開價「ㄍㄧㄥ」到最高點,幾乎完全反映三年後的價值。以台北市北投區為例,目前一坪開價七十萬元,未來若沒有八十萬元,「會有投資客進場嗎?」她反問。

而林如意沒說出口的算盤是,房價上漲空間不只很有限,若「未來價」是八十萬元,「現貨價」應落在七五折至八折,也就是約六十萬元,而不是開價的七十萬元。

此外,常用「租金投報率」計算合理價的她,也感覺若租金無法上調,就失去吸引力。因為金融海嘯前,台北市套房租金報酬率五%到六%,現在只有三%,「相同一筆資金,放在馬來西亞吉隆坡卻有不同的結果。」目前吉隆坡租金報酬率約五%,未來隆星高鐵(吉隆坡到新加坡)通車,兩地往來時間更縮短至九十分鐘。一二年林如意因此也到吉隆坡雙子星大樓附近買房,小試水溫。

 

市區先漲後跌 郊區先跌後漲


值得注意的是,三十年來從未賣過房子的林如意,二○一三年難得脫手一戶。她說,早期在台北市大同區買一戶八百萬元的透天厝,長期只當倉庫使用,現在有買方願意出價二千萬元,「當爛房子有好價格,賣掉也不會覺得遺憾。」而這次賣屋,符合她對投資房產抱持「臉盆效應」的觀念。她說,在臉盆裡放水,不管怎麼搖,中心的水都不會溢出來,但臉盆外圍的水,一下子就濺出來,「這就是市區房子會先漲後跌,郊區先跌後漲的概念。」

林如意也強調,每個地區都有自己的臉盆效應,只是大小有別。臉盆標準可從「有多少人會來買?」「如果自己不住,誰會來租?」的原則來判斷。雖然她對台灣房市後市不悲觀,也認為市中心價格很有支撐,但從她「汰弱擇強」的動作來看,「挑好地段」仍是最高原則。把逛工地當興趣的林如意觀察,新北市林口及桃園青埔等外圍區域已供過於求,就算短期小賺,但長期要承受很大風險。

她一再提醒,年輕人買房子不要奢望一步到位,「有多少錢,買多大房子」,只要本業不偏廢,量力而為,挑對地點,買房子一定不會賠錢。

 

2014年跟著林如意這樣賺


策略1

當爛房子出現好價格時,不妨考慮獲利了結。


策略2

買自住屋要把握「臉盆效應」,就算未來自己不住,
出租相對容易。


策略3

預售屋已「ㄍㄧㄥ」到高點,宜保守出價。

 

林如意
現職:傳產貿易公司總經理
經歷:報社廣告業務

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