捷運好宅達人教你聰明買

李建興

2013-07-17 15:28

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「逐捷運而居」已是房地產的顯學，適逢油價飆漲，捷運宅更是購屋最佳選擇。全台將陸續興建18條新捷運線，預計捷運站總數將增為457站，捷運大時代已經來臨！由台北經驗顯示，捷運宅最佳購置時期為通車前５年內，從現在起，將是買捷運宅的最佳黃金時期。捷運宅怎麼挑，才能享受便利又賺到增值？搞懂其中「眉角」，你也可以成功入主捷運好宅！

星期三早上，理應是一般薪水階級窩在辦公室辛苦掙錢的日子，但六十五年次的劉熙明，卻不疾不徐地穿梭在新北市各個捷運站附近的巷弄，端詳著周遭的房子。從他樸素的穿著，任誰也看不出來，還不到四十歲的劉熙明，已在房市縱橫十六年，鼎盛時期，在大台北地區還坐擁近二十套房。最令一般小市民稱羨的是，其手上的房地產，多半是眾人夢寐以求的捷運周遭好宅。

問起這位「捷運地產王」的購屋經，從一九九六年買下第一間房時，就不脫「捷運」二字。那年捷運中和線正如火如茶地施工，整個環境烏煙瘴氣，雖然木柵線（現為文湖線）已經通車了，不過當時台北人多半還看不出捷運的價值，因此中和一帶的房子根本乏人問津。

然而，劉熙明想的不一樣，他預測，以往台北人買房都逐公車站牌而居，但隨著塞車問題越來越嚴重，捷運很快會成為台北人最主要的通勤工具，到時候房市將應聲大漲。於是他就拿著念專科時代打工賺來的三十萬元當自備款，再向銀行貸了二百七十萬元，大膽地買下了捷運景安站旁一戶十八坪大的預售套房。

劉熙明的判斷是對的！當捷運陸續通車後，台北人漸漸體認到捷運的珍貴，因此房子才一交屋，立刻有人出高價要他割愛。但看好捷運宅增值潛力的他，卻選擇先以月租金一萬五千元出租養房，而這租金，不但可支應房貸月付金額，甚至還有數千元的盈餘。幾年後，他以五百多萬元賣掉房子，足足賺了二百多萬元。

縱橫房市已16年的劉熙明，是典型的捷運購屋達人。（攝影／陳永錚）

增值！沿著捷運找標的致富故事比比皆是

初試啼聲嘗到甜頭後，開啟了劉熙明以房滾錢，以房養房的生涯。

相對於一般人總以「地段、地段、地段」作為購屋準則，劉熙明奉行的則是「捷運、捷運、捷運」。二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）爆發時，他看中了一戶位於捷運萬芳醫院站、十八年的老房子，當時房市兵敗如山倒，但劉熙明卻在沒人敢進場時，以每坪十一萬元的低價買進。沒想到才兩年，就以每坪二十萬元順利出售，房價幾乎翻倍。

後來，他又相中了位於新店市公所站旁，一處坡道上的小套房，當時多數買方因為房子位於山坡上而望之卻步，但劉熙明認為，雖然房子賣相不好，價位卻足足比捷運站口的便宜了兩成，最重要的是，房子步行至捷運站也才五分多鐘，因此他又以四百多萬元的低價購入，再花幾十萬元裝修，這次只留了幾個月，一脫手，就以六百多萬元賣出，賺了二百萬元。

就這樣，因捷運宅而累積第一桶金的劉熙明，就如同玩大富翁遊戲一樣，按圖索驥地沿著捷運線買房，累積了可觀的身家。即使歷經了多次的房市震盪，他手上的捷運宅仍立於不敗之地。

事實上，整個台灣像劉熙明這樣「瘋捷運宅」，且因捷運而貴的個案，比比皆是。自從一九九六年捷運木柵線通車後，台灣進入了捷運時代，國人的生活已緊緊地和捷運交織在一起。由於房市的動能來自於人潮，因此捷運也徹底改寫台灣人的購屋習性。根據《今周刊》調查，雖然捷運尚未全面普及，而全台把捷運當成主要通勤工具的人，也只占了一九．三％，但談到買房子，卻有近六成表示願逐捷運而居，甚至在捷運密布的台北市和新北市，以近捷運為購屋首選的更高達八成和七成四。

「住在捷運旁的最大誘因就是『增值』！」高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛以台北市為例，去年在奢侈稅的空襲下，北市房價終止了自ＳＡＲＳ以來的連八漲，每坪均價下挫了二．七九％，但在買氣一片疲弱下，距離捷運出口三五○公尺內的捷運宅卻逆勢揚升了四．九六％，而這一漲一跌之間，就差了近八個百分點。

再根據調查，台灣人平均願意加碼一一．七％資金購置捷運宅，這與台北市的狀況不謀而合。目前北市捷運屋均價五十八．八五萬元，比起一般行情五十二．二萬元恰好高出了一一％。

以往，捷運似乎只是北高兩大都會區居民的專利，但未來幾年，整個台灣將興起「捷運大浪潮」。

據了解，除了大台北地區動工興建中的數條捷運外，桃園、台中和高雄也將有新的捷運線誕生，就連新竹、台南，都隨著台鐵捷運化（仿效日本通勤電車模式，將市區鐵路高架或地下化，並加設據點密布的通勤車站），相繼成為捷運都市。總之，若以目前已動工或確定興建的捷運來看，未來全台將增加十八條新捷運，這使得七大都市將多出二四七個通勤車站，總站數將大幅增為四五七個。

捷運為房市之母！

全台每年搭乘捷運的人次已破億，徹底改變台灣都會民眾的生活及買房行為。（攝影／陳俊銘）

搶進！各都會區全面施工五年內為購屋黃金期

「全台逐捷運而居的大時代來了！」面對如雨後春筍般的新捷運，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨堅定地預測，未來在都會區，無論推案或民眾購屋，十之八九將無法和捷運切割。她甚至語帶詼諧地說：「以後在台北買非捷運房，恐怕很難！」而事實上，「瘋捷運」這檔事，已悄悄地在新捷運都市發酵了。

以目前捷運綠線正在施工的台中來說，捷運崇德站附近的「德鑫巴黎第六區」銷售經理周翔就表示：「雖然台中人對捷運還在摸索，但經驗豐富的台北人，卻悄悄地逢低介入了！」據透露，在台中，就有台北人一舉買下八戶台中捷運宅，這位買主出手之快，讓接案的銷售人員十分震撼，但沒想到買主竟不以為意地回應：「怕啥？捷運就在旁邊，還怕無法增值？」

台北人搶進的心態，其實其來有自，「他們堅守的是『五年買地、三年買房、一年買店』的經驗法則！」擔任過台北市捷運局局長的總統府國策顧問范良銹就分析，以台北捷運的經驗，在捷運通車五年前是低價搶地的好時機；而完工前三年則是烏煙瘴氣，住宅房價最低迷，卻也是逢低買房的吉時；至於即將營運的最後一年，由於站口圍籬拆除，道路回復清爽，則是搶店面的最後良辰。

范良銹以自己為例，原本家住台北市泰順街的他，在九三年捷運新店線剛動工，就瞄準了當地的房子，當時雖然環境一片混亂，但范良銹卻認為，等到捷運一通車，房價勢必飆至天價，同時他算一算，新店線預定五年後通車，以預售屋三、四年的施工期，當交屋入住時大約是通車前一年，也巧妙地躲過了交通黑暗期。

於是，范良銹趁著房子賣相最差時，以每坪二十一萬元買下大坪林站的預售案「江陵京都」。當時這項決定，讓住慣了台北市中心的家人十分反彈，甚至等到交屋了，還一度拒住。

孰料，等到九八年捷運通車後，新店的生活機能大為改觀，至今附近的平均價位已達到四十六．三萬元，等於是當時進場時的二倍。

因此，面對即將到來的「大捷運潮」，徐佳馨苦口婆心地提醒，「從現在到未來五年內，將是卡位捷運宅的好時機！」以新北市來說，目前興建中的準捷運站，還看得到每坪均價二十萬元左右的地段，「這將是搶進大台北二字頭超值捷運宅的最後一班列車！」

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價差！四大關鍵捷運房價天差地遠

值得注意的是，以往房地產界有一句術語：「買房，跟著捷運走！」但根據「好房網」提供的數據發現，同樣是捷運宅，價位卻天差地遠。

以目前全台捷運住宅最貴地段——板南線上忠孝敦化站來說，每坪單價高達八十八．一萬元，這足以在高捷的橋頭火車站買下十二戶還有找。摒除南北差異，同樣在台北市，忠孝敦化站的房子也能換得二．六三戶忠義站的房子。就連相鄰的兩站，房價也可能差距甚大，拿文湖線的六張犁站和科技大樓站來看，只差一站，每坪單價竟差了二十三．六萬元，差距達四六．三六％。

「捷運宅並非放諸四海皆準！」全國不動產董事長葉春智提醒消費者，捷運雖然肯定會對房地產價值加分，但站與站間巧妙各有不同。「最怕的是買了被市場過度包裝、價格被高估的房子！」因此未來買房，不僅要跟著捷運買，還得拿出專業來評估。

《今周刊》調查發現，購屋者買捷運宅除了最先考慮房價外，第二重視的是周遭的生活機能，第三為通勤時間。而調查結果也呈現南北兩樣情，這都深深地左右捷運房價的未來走勢。我們特別集結了鐵道、房仲、代銷以及投資專家的想法，理出了「時間距離、地域差異、硬體設計、都市計畫」等四個主導捷運房價的關鍵因素。

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關鍵因素１：距離差異把握「三三七七」原則算出黃金距離

首先是對於時間和距離的看法。根據調查，捷運族能接受從家裡走路到捷運站最長時間平均是七分鐘，台北市捷運局綜合規畫處處長王偉認為，這是個極具關鍵的數字。他解讀，以人類步行速度每分鐘平均五十公尺，折合距離大約是三百五十公尺，而正是捷運到住家的合理範圍，太遠，恐怕就不這麼被購屋者青睞了。

而再看一般上班族認定從家裡出發到公司可忍受最長通勤時間，平均值為二十七．二八分鐘，也就是在半小時以內。若扣掉從住處到離家最近的捷運站，以及下了捷運後到公司的時間，通勤族實際搭捷運的時間約十五分鐘，換算回來，則是六至七站，相當於票價三十元以內。因此，通勤三十分、票價三十元、捷運坐七站、走路七分鐘的「三三七七」原則，堪稱為捷運宅的黃金距離！

除了對時空的想法外，捷運宅受歡迎的程度往往還與各地民情息息相關。根據調查，全台民眾對於捷運的依存度、所認定的捷運黃金距離，以及捷運宅的價值，都呈現出南北差異。

范良銹認為，捷運為房子增值保值的重要因素之一。（攝影／陳俊銘）

關鍵因素２：地域差異價格認定、搶手程度，跨區投資要注意

以捷運的依存度來看，台北市民以捷運為主要通勤工具的比率高達五六．二％，遠高於其他交通工具，然而一旦出了台北市，機車則是最主流的交通工具，其中，高雄市捷運族只有二三．五％，間接說明了何以高雄捷運宅的搶手度遠不及台北，這對於想要跨區投資捷運宅的人，十分關鍵。

代銷公會全國聯合會理事長黃火冏輝舉例，○六年底，正逢高雄捷運大興土木，當時在美麗島站附近就有一個新建案想複製台北捷運經驗，主打未來捷運新生活；但據了解，買主幾乎都是台北人，高雄人買單的寥寥無幾，使得不少台北客被套牢其中。直到近幾年高雄捷運族漸漸被養成，該案價格才有了起色，當時的台北買主才一一解套。

南北的差異，亦出現在對合理距離的界定上，其中，北台灣民眾尺度明顯高於中南部人。

拿合理的通勤時間來說，新北市人接受度最大為三十一．二六分鐘，台北市則為二十九．九八分鐘，台南人最低，為二十三．九七分。永慶不動產南區業務副總經理楊政曉指出，這看似短短的幾分鐘之差，卻代表著各縣市的捷運族購屋時的標準，差之毫釐，失之千里，圈內圈外行情恐怕差很多。

房價保值首選！

捷運宅保值的特性，已成為多數購屋者看房時的心中首選。（攝影／蔡世豪）

關鍵因素３：站體屬性雙捷運站、共構大站，複式好站為首選

高雄福懋建設總經理涂耀斌則進一步提醒，台北經驗無法全然往南複製的，還有買方對於捷運宅的價格認定。

調查指出，當問及買方願意加碼多少來購置捷運屋時，新北市幅度最大，達一二．八二％，若以新北市三十坪住宅平均房價為七七七萬元計算，加碼金額則為九十九．六一萬元；而台北市人也願意多加一二．四九％，以北市平均總價一五六六萬元來算，為一九五．五九萬元。

反觀同樣有捷運的高雄人最為保守，僅願加碼一○．九二％，以當地房價折算，加碼金額只有三十五．三八萬元，「台北人南下買捷運房，可別傻傻地以台北標準豪氣加碼！」

就算在同一個都市，地段相當的捷運站，也會呈現截然不同的人氣。檢視北捷流量最高的超人氣站，不外是兩條捷運線交會的雙捷運站；與高鐵、台鐵匯集的共構站，以及兼具公車主要轉運據點的轉運站。以板南線上的忠孝新生站來說，隨著蘆洲線通車，由單捷運站變為雙捷運站，至今流量大增了一五．九％，房價更上揚一二．三九％。

另外，像同為與台鐵、高鐵共構的北捷板橋站以及高捷左營站，都是當地的十大人氣站之一，反映到房價，板橋站的均價四十九．五萬元，居新北市之冠。而房價十五．六萬元的左營站雖非高雄之最，卻以一六．四二％年漲幅技壓群雄。至於新北市第一大人氣站—— 新埔站，則拜不少新莊、中和的公車族前來轉乘捷運，在轉運效應下，每年吸納一四五一萬人次進出，在人潮推升下，新埔目前的平均房價為四十三．四萬元，堪稱為新北市的黃金地段。

而轉運大站往往也會出現在捷運線的終點站，以蘆洲站為例，就吸引不少來自於八里、五股通勤族跨區前來搭捷運，甚至移居至此，這使得原本偏僻的蘆洲站，通車一年多以來，房價大漲了一五．○四％，每坪單價順勢站上了三字頭（三十．六萬元）。