三二九房市檔期 全台推案亮點區掃描

今年房市農曆春節的買氣旺盛，確實有點出乎意料，尤其是牛步已久的雙北市換屋市場，在台商的熱情捧場之下，紛紛賣出好成績，總價三千萬至六千萬元的產品，短短十一天的假期中，快速去化數十億元，為房地產市場打入一劑強心針。

根據《住展》雜誌估計，今年三二九檔期的全台推案量，高達四千三百億元，創二○○八年金融海嘯以來新高，北台灣（新竹以北六縣市）亦高達近三千億元的天量。

以北台灣為例，自從○八年創下二二二○億元的高量之後，之後的連續三年，案量皆未再達二千億元以上，直到去年勉強站上二○二○億元；今年能以近三千億元的量體問世，顯現建商對今年景氣充滿高度信心。

利空出盡 建商用現金拚時間

從歷年雙北市供給量與銷售率來看，目前建商的存貨壓力並不大，即使整體供給量仍有一定的水準，但只是集中在少數的新興重劃區，而且重劃區的銷售表現也不差，因此建商大可用滿滿現金與景氣拚時間。

因此，在今年初實價登錄措施上路後半年，政策影響漸微，歐債的影響也漸趨緩，看來已經是利空出盡，買氣再度浮現，台商回台購屋的力道十足，更讓建商對景氣充滿信心。

不可否認，今年三二九銷售狀況儼然成為下半年買氣的風向球，一來是因為供給方仍期待三二九能延續春節買氣力道，重拾旺季風采，雖然大型指標案未能集中現身，但亮點區的推案量仍氣勢如虹。以推案地區來看，顯然還是以首購、首換區，以及重大利多區為主，像是台北市的北投、內湖區，新北市淡水、新莊區及大桃園地區。

推案亮點 新北淡水吸引首購

今年三二九檔期，北市推案雙冠王為北投、內湖區，除總價相對低廉，北市都更停擺，可取得建地稀少，推案重心勢必往外圍地區集中這兩區雖然無特別利多，但是每坪六十萬至七十萬元左右的單價，對於進駐台北市的新屋而言，仍有吸引力，只是因為客源分散，銷售速度緩慢。

新北市淡水區則受惠首購市場，在代銷的行銷包裝下，「海洋都心」創下七成銷售率，首購族群集中力道驚人，今年首購當道，淡水地區房市應還有一陣子好光景，由於建商早已買地插旗，預料今年推案仍是焦點區。

沉寂好一段時日的新莊副都心死灰復燃，在機場捷運即將在年底通車的利多拉抬下，重回買方關注焦點，價格也是另一項重要因素，在經過景氣洗禮下，副都心平均單價回歸到每坪五十萬至五十五萬元，拉回不少投資客。機場捷運年底通車前，議題仍有行銷空間，應還能聚集一些買方，建商集中推案可望再現。

再者，大桃園地區挾其將升為直轄市以及重劃區的熱銷氣勢，三二九檔期的推案件數，幾乎占了北台灣的二分之一，桃園市、中壢及八德仍是焦點區域。除了升格的利多外，重劃區議題、機場捷運通車、桃園捷運延伸到中壢車站及接收新北林口與三峽的買方等條件，集寵愛於一身，市場推案旺盛搶買方，因此，投資客大舉轉往桃園青埔地區。

台中都會區除了豪宅大本營的七期新市政中心與國美館特區外，首購及投資型產品逐漸浮上?面，以台中南區、太平及高鐵烏日站是今年的主力區，其中烏日及太平成交單價站上十五萬元，南區也穩穩賣到每坪十八萬元。

台中外圍區域市況逐漸受到重視，買氣穩定，平均十億元左右的案量，半年可以完銷，烏日站新案更是三個月結案，預計年底前，單價將站上二十萬元，台中首購市場的量能不容忽視。

高雄亦有類似狀況，原本關注的焦點都在豪宅區及豪宅案，但實際上，除了高美館及農十六特區。左營、鳳山、三民及楠梓等區，推案逐漸增溫，銷售穩定，較北台灣有過之而無不及，也因此持續吸引北部建商南下購地推案。

小資宅夯 三房產品重回主流

放眼大台北地區，幾乎已不見「低單價」產品，有的只是「相對低單價」的行情，如果連桃園青埔單價都已站上三十萬元，預售屋及新成屋市場已經沒有便宜的房子。

根據網路地產王調查，北市推案主力總價，在三千萬到六千萬元；新北市的推案總價則以一千五百萬至三千萬元為主；桃園地區則以一千兩百萬至兩千五百萬元為主；台中以南地區普遍落在一千萬至兩千萬元。

小資宅仍是今年主流，三年前曾輝煌一時的四房產品，也與套房同時在市場消失，原因無他，在目前這種景氣下，買方觀望心態很敏感，只要政策或經濟環境一有風吹草動，高總價的買氣馬上停滯，對建商來說風險增加，不如回歸剛性需求的三房產品，銷售狀況相對容易掌握。

經過這幾年的市場變化洗禮，價格態勢的輪廓已經愈來愈清晰，雙北市的房價回跌不易，要再向上攀升更是困難；台中及高雄買氣穩定，房價急起直追，房價落差有望縮小。小小的台灣，南北房價落差三倍以上著實不合情理，若能藉實價登錄機制縮小價格差距，對市場整體結構來說，才是健全化發展。

但今年仍有變數，外在因素主要來自不可預期的政經事件。八月登場的核四公投，是一顆社會議題大炸彈，對房市影響主要來自民眾關注焦點的分散，根據以往經驗，政治事件最易引發族群互動或反映在股市，都會影響買氣觀望。不過這類事件來得過快、去得快，買氣影響大多僅是遞延。

真正影響深遠的，還是與房地產直接衝撞的打房政策，雖然這幾年下來，能用的方式大抵都已上場；但近期政大教授張金鶚將接任台北市副市長，雖說並非任職中央官員，但是張教授委以重任的重點是在都市更新，新政新策可能都將牽動全台未來都更的作法，影響不容小覷。

今年上半年還有一件大事是「奢侈稅」即將實施滿兩年，是否繼續施行是一個焦點，是否會出現到期暴衝的供給量，也是一個觀察點。就奢侈稅本身設計的限制條件來說，其實房屋購買兩年到期，一直都在持續發生中，照理說不應該有爆量供給的問題；只是應該還是有不少投資客，出脫手中投資房屋換取現金，因此供給增加的狀況也不無可能，但最終還是要回歸到供需及價量的問題。

目前買氣不算弱，投資型產品總價通常相對較低，如果單價沒有脫離市況常軌過高，還是有買方願意接手，在實價登錄的護身符之下，價格透明化更有助於民眾研判合理房價。

過去影響景氣與房價的因素，今年再出現的機率不大，利率調升緩慢、資金量能依舊充沛、供給沒有暴增、需求沒有減退，再加上重大交通建設即將在近一、二年陸續完工，房市看來仍有一段好光景。

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