抗通膨買盤撐場 九二八房市風雲再起

正當房地產業者對下半年市場瀕臨絕望之際，九月十四日，美國聯準會（Ｆｅｄ）正式推出ＱＥ３（第三輪量化寬鬆貨幣政策），讓原本只能靠老梗再炒的房市九二八檔期出現了「新意」。

根據《住展》雜誌調查，今年北台灣九二八檔期的推案量竟高達二一八九億元，再加上台中市的四五○億元及高雄市的二五○億元，三大都會區就有近二千九百億元的推案量。

按歷史經驗，ＱＥ題材總是台灣房市的大補丸，二○一○年ＱＥ２推出後，如潮水般湧入的資金，讓台灣房地產市場一甩金融海嘯陰霾，不僅成交量回溫，房價也急漲三至五成，直到去年總統大選前為了居住正義、平抑高房價，實施奢侈稅，才讓狂飆的房價暫時停歇。

ＱＥ３點火 打破低迷買氣

房地產業者之所以對ＱＥ３寄予厚望，是因為今年台灣房市在一月總統選舉後曾出現一波慶祝行情，但三月之後央行嚴控房屋貸款成數、土建融資水位，以及財政部祭出實價登錄、實價課稅等打房措施，讓買氣從此一蹶不振低迷了半年之久，交易量更在八月跌到谷底，台北市整體交易量萎縮三成之多。

房市買氣清淡，讓消費者一直對房價下跌帶著期待，但從市況來看，房市僵持房價卻未下跌，窒息的氛圍更讓學者、業者、官員及消費者一個頭兩個大，不知該進還是該退。

今年在九二八檔期開出第一槍的，是向來砸廣告不手軟的遠雄集團，九月十四日獨家包下六大報第一落數十個版面，替旗下十七個建案聯合銷售；巧合的是，當天美國宣布實施ＱＥ３，讓搶頭香的遠雄廣告效應有加乘效果。

「台灣九二八檔期搭上美國ＱＥ３，替低迷已久的買氣揭開最好的序幕！」遠雄房地產總經理謝貴仕說，股市是房市的領先指標，早在今年九月初即觀察到股匯雙漲的氣勢，於是決定今年將提早啟動第四季宣傳戰，加上年底一向是上市公司衝業績的重要時間點，遠雄每個星期將輪流打電視、廣播媒體，時間至少延續一個月以上，多年未見的廣告戰將再重出江湖。

除了北台灣眾案齊發，今年台中九二八檔期最受矚目的指標大案為「寶輝秋紅谷」，每坪開價六十二萬至七十五萬元，是台中最貴豪宅。寶輝建設總經理蘇良智表示，美國推出ＱＥ３的激勵，市場信心大增，上周日（九月十六日）豪宅兩大推案區域新市政中心、國美館，看屋人潮又重現接待中心。

不過，市區房價仍處高檔，一般民眾在市中心購屋難度愈來愈高，也導致首購及換屋族外移購屋趨勢愈來愈明顯。

從今年北中南三大都會區預售推案量即可看出，建商都將重心擺在房價偏低的郊區，今年北台灣熱門的推案區域集中在新店、新莊、三重及淡水。新店有近兩百億元的案量推出，新莊更有近二八○億元的案量推出、三重也有百億元案量，淡水則出現「頤海大院」及「台北灣四季」超級大案。

中南部靠首購族撐基本盤

台中部分，在生活圈四號線通車後，帶動距離台中市區近郊的大里區、太平區首購產品異軍突起，吸引總太地產、鉅虹、大城、大毅、太子、坤悅等知名建商搶進，今年九二八檔期的總銷金額突破百億元。

高雄同樣也是低單價、低總價產品撐住基本盤，過去屬於原高雄縣範圍的鳳山區、仁武區與鳥松區，因為房價還停留在每坪十餘萬元價位，成為首購族購屋的大本營。

根據永慶房產集團統計，近兩個月台北市郊區士林、北投、文山、內湖、大同、萬華、南港，以及新北市新店、新莊、中永和、土城、板橋等區，占大台北房市熱區交易比重，已連兩個月衝破八成；而台北市中心因為房價高、高總價產品多，一般民眾較負擔不起，近期交易比重逐漸下滑。

由於民眾實際所得成長有限，但因剛性購屋需求仍在，現階段市場熱門購屋標的，北市首購一千萬至二千萬元，首次換屋二千萬至三千萬元；新北市首購五百萬至一千萬元，首次換屋一千萬至二千萬元的中低總價產品也成為市場趨之若鶩的標的，近期吸引不少自用型買方進場。

正因今年許多北部客的看屋物件轉往以市中心小兩房、郊區小三房等自住型產品為主，總價一千萬元以下的住宅成為最熱銷產品，特別是新北市五股、汐止、淡水，及北桃園南崁、八德等區，業者新推案也改以較符合消費者實際需求的中坪數產品；而從近期銷售市況觀察，中小坪數的中低總價產品，明顯比豪宅產品更加熱銷。

不過，永慶建設總經理葉凌棋也提醒，金管會最新規定各家銀行放款準備率將由○．五％升高到一％，明年開始首購房貸利率上揚二．四七％，非首購更達二．八％，加上央行緊盯各銀行放貸成數，民眾未來購屋自備款及每月利息成本將逐漸增加，首購族購屋之前，還是得盤算未來利率緩升的風險。

▲今年高雄房市在財團極力作多下，成交量有放大趨勢。（攝影/吳東岳）

抗通膨加持 推升置產需求

這次ＱＥ３能否延續先前的ＱＥ效應，將過去幾季的「買方市場」氛圍扭轉為「賣方市場」，高力國際台灣分公司總經理劉學龍指出，現階段低利環境不易有大幅度變動，對於高資產人士來說，多元的資產配置仍有其需求，使得資金轉進房市保值與避險的比率大增。這也從高總價的首購、換屋族成交量縮，長線置產族卻逆勢成長兩成可見一斑。

因此，在市場預期ＱＥ３的資金行情，以及抗通膨的雙重加持，加深法人、高資產族群保值性資產的需求，民眾預期的低房價時代還是回不去了！

商用不動產多頭再起
兩岸通匯時代來臨、內外資積極卡位

今年928檔期另一個不可忽視的市場，就是交投熱絡的商用不動產，有兩個最重要的觀察指標，一個是９月27日即將第三度法拍的太子敦南大樓，底價91.3億元；另一個是28日公開標售的黑松微風廣場停車場土地，底價57.89億元。這兩案因坐落台北市中心精華地段，保值性高，在商用不動產行情持續看漲的情況下，市場預期一定可以順利標脫，黑松土地更被預期有機會以每坪600萬元以上成交，改寫台灣住宅區土地單價新紀錄。

若從數字觀察，今年１至８月不動產標售案場次共計22場，其中12場皆有案件標出，標脫率超過五成，標出總金額高達420億元以上；金額最大的兩件50億元以上案件皆由壽險業者標下，顯見保險公司苦無去處的資金，仍是不動產市場最大活水。

「不要用自己口袋的錢衡量市場。」戴德梁行總經理顏炳立說，目前不動產市場靠四根柱子支撐，因為游資多、低利率，加上供給少、需求還在，面對低利與投資高風險時代，資金不得不設法轉戰投資報酬率較高的產品，不動產因為具有自住出租皆宜的使用彈性、自有資金比率低，加上節稅效果驚人的種種優點，快速成為投資者的最愛。

永慶資產管理協理黃增福表示，《兩岸投保協議》、《兩岸貨幣清算》皆順利於８月底完成簽署，最快11月１日兩岸貨幣就可以直接通匯，布局兩岸金融業、貿易業的台商及陸資受惠最多，可望帶動新一波陸資來台投資，因此，在內外資積極卡位情況下，商用不動產市場仍將持續再走一波多頭行情。 

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