謝國忠：擠破房市泡沫是帖苦口良藥

眼見近來中國房價狂跌，房地產業者倒閉潮一波接著一波，唱衰房市的人也越來越多，其中當屬玫瑰石顧問公司董事謝國忠最為大膽。他從去年開始就不斷「喊價」，從「一線跌二成五」一路喊到「全國平均跌五成」，儼然成為中國房市的末日預言家。然而，事實上謝國忠是最看好中國的經濟學家之一。

「中國人老喜歡說誰唱多、誰唱空，但是一切分析都要回歸基本面。」心直口快的謝國忠在接受《今周刊》電話專訪時，分析他對中國房市的最新觀察。「這個房市的泡沫是一定要破的，對經濟當然也有負面影響。但是這個影響，不一定是件壞事。」

房市跌是好事  這個調整來得剛好！
 

「一個國家經濟不是說成長得快就是好，成長趨緩就是壞。有些人擔心中國經濟沒辦法承受這波衝擊，但以之前中國的高速成長，我說，這個調整來得剛好！」謝國忠認為，經濟發展越快速、爬得越高，掉下來就越慘。

而中國政府在高速成長中犯下的最大錯誤，就是讓房市泡沫持續擴大。而房地產對資金的過度需求，也造成企業信貸利率高漲，甚至超過二○％。泡沫，已經到了不得不破裂的程度了。

「所以說，與其讓房價在最高點的時候崩潰，重創經濟，不如現在用強硬的調控政策，來抑制房價。現在上海、北京的房價已經跌了二五％，所以在泡沫破裂時，所受到的傷害自然就少了。」

換言之，雖然中央的房市調控對經濟帶來了衝擊，但考慮到中國超過一○％的經濟成長率已有過熱之虞，這波房價調整短期雖然痛苦，但對長遠的中國經濟，也是一帖苦口良藥。

但是房價下跌，政府收入短少，沒了經濟建設國家怎麼會好？謝國忠反問：「房價跌，那老百姓的消費能力是不是增加了？當然的呀！」原來，這幾年房價高漲，受苦最多的就是中產受薪階級，「而中國的房地產泡沫和其他地方不一樣，中國的房地產是政府在收稅，人民買房子的錢都是交給政府的。所以房價跌，就會有一個變相的減稅效果。」

再加上，購屋成本降低，一般家庭就可以在其他的商品投入更多消費。因此，謝國忠認為經濟的動能不會因此而減少，反而可以將資源轉往中國十二五規畫主力發展的內需產業。在謝國忠眼裡，短期經濟的陣痛是不得不挨的：「這可能是未來十年，中國內需經濟增長的一個關鍵。」

也因此謝國忠認為中國政府不會、也不應該救市。「很多人以為最近人民銀行調低（儲蓄銀行）準備金率，是緊縮政策轉為寬鬆的跡象，我認為這個機會不大。」謝國忠特別指出，中國的貨幣政策仍然是以緊縮為大政策方向，因為通貨膨脹仍然是政府頭痛的問題。

救房市是壞事  要將價格調至合理的水準

「中國現在的貨幣供給年增率控制在一五％，如果經濟增長率在八％，那麼每年通貨膨脹還有七％的程度，這是相當高的，因為現在中國經濟成長沒有那麼快。」所以謝國忠不認為在短期內，政府會改變貨幣政策，甚至是放鬆銀根來救房市。

他強調，這次中央的調控政策展現了「無比的決心」，不將價格調至合理的水準，是不會停止。大家最關心的是，合理的房價是多少？而這次調整會持續多久？

「一般泡沫崩潰的時候，商品的價格最後會調整到能支持基本面的水準。」謝國忠回答：「以房屋的資產價格來說，它的基本面由『租金回報率』及『房價收入比』來決定。一般情況下，公寓租金回報率應該在七％；而一平米的房價，合理價格應該在不超過城市兩個月平均工資的水準。」而現在中國住屋的租金回報率僅僅不到三％，在一線城市甚至只有一％，房價也遠遠高出謝國忠的指標。因此，謝國忠認為中國的房市調整還有很長的一段路要走，全國房價腰斬也十分合理。

「至於多久，是要用經驗來判斷的。美國從二○○六年到○九年，調整了三年；香港是從一九九七年到二○○三年，中間還反彈過一次，總共調整了六年。所以每個地方都不一樣。」不過謝國忠指出了一個基本法則，「在調整的過程中，波動怎麼走是跟心態有關。例如有些人覺得現在房價很便宜，就去買，這時就會出現一個激盪性的反彈。」

想撿便宜要小心  別只看房價，要看基本面

謝國忠接著警告現在想趁著房市出現崩跌時，進場撈底的投資人：「這個反彈要特別小心。很多人在買房的時候只看相對的房價，卻沒看到基本面。中國的供需不會那麼快恢復正常，整個市場還沒有回到平衡。我看這輪調整至少三年，也就是到二○一三年才會結束。」

「不過就算熬過了這一次調控，我看中國房地產要上漲還是很困難。」雖然謝國忠認為中國經濟長遠會受惠於房市調整，但是對於房地產本身，他還是持有一貫的悲觀態度。為什麼？關鍵就是二個字：人口。

原來，中國人口減少的速度，可能比我們想像都來得快。「人口老化會對中國產生很大的影響，人口下降之後，房地產也會變得越來越便宜。」謝國忠甚至斷言，十年之後，中國人口就會開始下降，屆時，也就是房地產上漲的終點，以後房地產趨勢將會是一路向下。

謝國忠戳破中國房價不墜的迷思，幾乎為它判了死刑，但中國經濟卻有喘息的機會。中國能否度過這次難關，端看當局者能否咬緊牙根，勇敢地戳破這吹了十幾年的房地產泡沫。

巴曙松：中國房地產面臨史上最大洗牌  產業弱化、整合 將是2012年的大戲

對於因這波房市調整而倒閉的房地產業者，「溫和調整」可能無法形容他們看到的景象。但是，雲霄飛車正要往下疾行！伴隨著泡沫破裂，「中國的房地產也將面臨大規模的洗牌，進入中國房地產史上第一次真正的大調整。」中國國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說。

他指出，中國房地產的高成長模式已經開始轉變，「過去十多年，開發商藉著寬鬆的信貸和較低的利率，以高槓桿操作，仰賴地價與房價的上漲而獲利。」今天，面對政府嚴厲的調控手段，開發商也面臨了惡果：賣不出去的房子，以及高財務槓桿帶來的巨大風險。

「到去年10月，九大一線城市還有5000萬平米的可售面積！」這麼龐大的庫存量無法消耗，結果只有一個：降價。巴曙松預測，未來幾年一線城市降幅最高將達3成，銷售額也會大大減少。因此，今年上半年的房地產投資甚至可能負成長，導致房地產在中國經濟的地位持續弱化。

而政府信貸緊縮的政策下，小型企業融資困難，也將逼迫產業進行整合。他預測，未來中國房地產不但會「以大整小」的模式整合，「過去十幾年過度擴張的大型企業，可能也會因為無法消耗庫存土地而被洗出局。」中國房地產龍頭綠城集團就是一例。

至於市場期待，政府因為房地產衝擊經濟穩定而將調控由緊轉鬆的情況，巴曙松也不否認這個可能性。「但是，考慮到房地產未來的經濟地位越來越輕，恐怕也很難看到為了救市而政策急轉彎。」也就是說，這波房地產的結構性轉變，將是2012年擋不住的一場大戲。