不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」

場景回到一九九三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。

一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。
今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房

二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空，把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代，鄒媽媽也意識到，租金要衝得高，一定要租給餐飲業。於是她只買可經營商業活動、已申請「居改非」（從住宅區改為商業區）的老花園洋房，且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董，房屋雖然會老，但土地不會壞掉，放越久越值錢，沒有辦法用價錢估算。」目前上海老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格，鄒媽媽也用收藏藝術品的方法維護這些房子，「要維修絕對不能動到房屋結構，更不能拆除重建，否則房屋就會被沒收。」

購買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽，每月收到的租金都是實際進入口袋的現金，她再用這些租金在上海租豪宅，也讓接近退休的她，開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士

同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴，早在○二年就在上海置產，他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓，「如果說中國房市生病，那上海只算感冒了。」他說，感冒讓人不好過，但「來得急、去得快」，只要客觀環境改變，上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為，目前上海房市跟台北市精華地區十分類似，都是「量縮價不跌」，中國政府已經用盡狠招，在上海卻也只能阻止房價飆漲，並不能讓房價大跌，反而限購政策使房租大漲，平均一年收個八％、一○％投報率很正常，因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁，徐一鳴表示，一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁，上海房市將率先重振雄風，「絕對是一尾活龍！」

「在上海買房子，別想買在最低點了，買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人，買房子只進不出。近十年來，投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房，目前全部出租。最近一次進場，是○九年金融海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區，「虹橋機場全面翻新，附近身價當然不一樣。」他說。

他認為，上海具備所有國際都會的基本條件，外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等，都使上海房價易漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振，都讓上海人備感「守土有責」，房價在這波嚴打下才能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單，卻不易學，第一他不貸款，完全規避信用擴張風險；其次專挑外籍人士聚集地段的房子，再以他過人的美學眼光把房子裝潢好，這一來，不但出租容易，租金也比較高。因為房子買在相對低點，加上人民幣持續升值，十年下來，他成本幾乎完全回收，「打房」再嚴也處之泰然，開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧，是典型的自住客，因為她已在上海結婚生子。○四年就買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁，加上距離虹橋機場近，也縮短回台灣舟車往返時間，每平米一萬七千多人民幣（每坪約二十五萬新台幣），如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍，她認為，到上海購屋前要想清楚目的，是要自住還是收租，而且一定要親自做功課，了解區域環境，才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。