實價登錄制上路 房產理財效果縮水

立法院在十二月十三日三讀通過《地政三法》修正案，日後只要買賣不動產，都必須以交易實價在三十天內登錄，最慢明年七月一日開始實施，雖然法令明訂實價暫不作為課稅的依據，但已在房市引起不小震撼。

房產買賣價差空間縮小、漲跌速度變慢，乃至於實價課稅上路之後造成持有成本大幅提高、節稅功能不再……，房地產實價登錄之後種種可能造成的改變，對於「居住正義」來講，都具有正面意義，但若把房地產當成一種理財工具，這項工具的「理財效果」，在實價登錄前後，將有截然不同的差別。

首先，「靠房產短期賺到高額價差」的機會，從此之後恐怕相形有限。

影響一：短期致富機會變小

業者指出，實價登錄確實能讓消費者買賣房屋價格更加透明化，不會隨著賣方、仲介漫天喊價，也就不會讓買屋者不小心買到高價。銀行業也持肯定態度，銀行房貸主管表示，過去銀行是自行鑑價決定放款額度，但現在有實價登錄價格做參考，等於多了一個依據，日後也能讓買方加快取得貸款。

反向思考，「不會讓買屋者買到高價」，也就意味著賣方並不容易賣到偏離基本面的高價，中信房屋副總經理劉天仁直言：「可以預見，買賣房屋的資本利得空間將會減少。」

他指出，因為買賣價都查得到，炒作空間變小了，房子會回歸基本面，「就像成長型股變價值股。」劉天仁強調，投資房市的人莫不希望靠著快速轉手交易賺取大量價差，但實價登錄後，買方都能查到前一手的交易紀錄，人為炒作空間變小了，「不會再有半年前買兩千萬元，房子裝潢整修後三千五百萬元售出，一口氣賺一千五百萬元的事情發生。」

影響二：長期獲利空間壓縮

短期價差難賺之外，當實價登錄制度逐漸成熟，終於進一步走向實價課稅之後，房產投資客就算想要「以時間換取空間」，以「長期持有、靜待價格上升」的方式賺取利潤，難度恐怕也將大幅提高。

關鍵在於，一旦採取實價課稅，「養房成本」可能也與目前情況不可同日而語。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，一旦實施實價課稅，「房產持有者每年該繳的房屋稅、地價稅，甚至可能會增加一倍以上！」

舉例來說，如果你手中持有一間小套房，占土地持份約一坪，每坪公告地價是一五○萬元，該繳的地價稅約是四千五百元；但若實價課稅後，每坪公告地價可能漲到三百萬至四百萬元，地價稅可能會拉高到上萬元，無疑增加了自住戶在房屋稅上的負擔，如果你住的是豪宅，或者公告地價和實際交易價格落差越大的地段，稅負肯定會翻倍增加。

又如台北市有名的豪宅帝寶，目前土地公告現值每坪約一五四萬元，但實際上市價卻要七百多萬元，兩者相差五至六倍之多，一旦實價課稅，豪宅的房屋稅增加幅度就會相當驚人。

實價登錄實施後，實價課稅不再只是空談，過去，投資客慣用「用房租付房貸」的養房策略是否仍然划得來？恐怕必須重新計算。

影響三：節省贈與稅效果不再

除了投資客不再容易「短線暴賺」、「長線穩賺」之外，對於部分高資產人士來說，過去也可以藉由房地產來節省贈與稅，但這樣的節稅管道，恐怕也將隨著房地產實價課稅走入歷史。

徐佳馨說，目前由於土地公告現值加上房屋評定價值和市價落差太大，因而產生節稅空間，她舉例，台北市東區某一三角窗店面，當初投資客取得的價格是一‧八億元，後來，該名投資客將此店面贈與小孩，因為土地持份很低，約只有三坪，再加上屋齡已有三十年歷史，推估評定價值接近兩千萬元，贈與稅課一○％，只需要繳兩百萬元的贈與稅。

捧著一．八億元現金直接贈與小孩，要課一千八百萬元的稅，買店面做贈與繳稅才兩百萬元，兩者相差一千六百萬元，「這就是房地產最好的節稅效果。」

徐佳馨強調，關於實價課稅的實際作法，現在政府還沒有規畫，但邏輯上來說，應該是用當初購入的成本為計算基礎，在此之下，即使房價下跌，但當時「花多少錢買房，就要課多少錢的贈與稅」，也就完全無法產生「靠房子減少贈與稅」的效益。

整體而言，房仲業者均認為等配套措施完成後，台灣一定會從實價登錄進一步地走向實價課稅，屆時對想利用不動產賺取價差的投資客，或是節省贈與稅的影響會最大。而這些想像中的利空，或許也將逐漸開始反映在房價表現上。

「短期而言，先以信心面的衝擊為主。」台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，實價登錄立法後，目前還看不太出對實際交易的立即影響，「不過可以預見，一旦實價課稅上路，房市價格就有可能應聲下跌。」
 

然而，即使真的實施實價課稅，房價也不至於出現驚天動地的崩跌。劉天仁說：「實價登錄與實價課稅，就是要讓房價回歸基本面，所以，基本面的價值，就是止跌點。」

就像台北市大安區在金融海嘯期間房價也下跌，但始終穩定在每坪六十萬元上下，就算實價課稅，大安區房子也不可能跌到一坪三十萬元，「這就是我說的回歸基本 面，還是要看房子周邊的建設、未來發展，以及交通便利性。」