不吃虧 跌價買好屋

清晨六點二十分，在竹科上班的李和昇，就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五，他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班，這種每天通勤超過兩小時的日子，他已經過了四年多。

為了縮短交通時間，二○一○年初，李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區，以每坪二十一萬元，買了一戶總價約一千萬元的預售屋，打算完工後一家四口移居新竹。

最近，建設公司告訴他，新房子明年二月前後就可以交屋，但對於入住新房的喜悅，李和昇只高興了短短的一天。

對他來說，交屋的另一個意義就是，每個月要開始繳房貸了！只要日常生活省一點，應該還過得去。壞就壞在，從下半年開始產業景氣下滑，竹科廠商放無薪假的人愈來愈多，雖然目前公司經營穩健，但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏，眉頭卻還是皺了起來，因為他感受到，在經濟如此動盪的局勢下，原來「有殼蝸牛」的背上，要負擔這麼大的壓力。

場景轉到台北市，從奢侈稅上路以後，電線杆上突然增加了許多Ａ４紙大小的廣告單，黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼，令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說，公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準，其餘四個月都很差。

李和昇位於新竹關埔重劃區的房子即將在明年交屋，他的心情五味雜陳。

現象：有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮

「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家，看看有沒有下班的過路客經過，現在等上一個星期，也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹，突然仰起頭，吐出一口長長的煙霧說，「呼！就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清，現在大家都在比誰的氣長！」

房市冷氣團來襲，就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭，不過是七個月前，林口才因為機場捷運線動工，推案開價站上每坪三十萬元，但現在，佯裝買方的記者才坐下來，跑單小姐就急著說，「剩最後兩戶，一坪算你二十四萬元，今天下訂，價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售，轉變為急賣。

過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生，十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言，對於明年的房地產景氣保守以待，原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案，因為市場買氣不佳，已決定暫緩推出。

「雖然合宜住宅房價一坪只有十九．五萬元，但總銷至少有四百億元，對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言，明年房市回歸市場供需面，建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」，才能維持營收。

趨勢：建商推案左傾 房價至少修正兩三年

和日勝生一樣，從Ｍ型右端的高端消費市場，轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商，和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比，遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元，長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。

「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件，低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說，奢侈稅上路後，房市主要買盤皆為自住客，大坪數、高總價就等於是票房毒藥。

從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看，台北市平均購屋單價再創新高，來到每坪六十二萬元，但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌，從上一季的二七七八萬元高峰，跌至二三五七萬元，跌幅超過四二○萬元！

這是否隱含了房價鬆動的徵兆？大多數建商認為，目前市場是「延遲性購買」，而非價格鬆動。

近期房市交易小宅當道，低單價、低總價的首購產品依舊搶手。

八大指標看市場動態 指標一：交易冷 買賣移轉棟數創單月新低

華固建設總經理洪嘉昇認為，由於總統大選前政治因素紛擾，購屋者採取觀望的態度，加上政府打房，使得投資客退場、交易量縮，但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除，代表打房將告一段落，在目前低利環境下，房價仍有支撐。

不過，政大地政系教授張金鶚認為，「量先價行是必然的趨勢，現在交易量萎縮是事實，等到選後供過於求的壓力真正發酵，價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好，因為未來房市修正兩、三年是一定的，修正三、五年是正常的，修正七、八年則是過去歷史的脈絡。

漲了八年的台灣房市，是否真的進入修正期？從量先價行的觀念來看，除了反映市場第一線的各大房仲業者，每個月的內部成交量都不斷下滑，內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二．五萬棟，不僅較前月減少近九％，更創下金融海嘯後的單月新低點（圖一）。

原本最熱門的交易區台北市與新北市，與去年同期相比衰減幅度均超過三成，以目前的交易情形來推估，今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準，低於○八年金融海嘯的三十八萬棟，創下ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）後近八年新低量。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，「量先價行」是房地產市場的鐵律，以○八年金融海嘯為例，當時房地產量縮三個月後，價格開始鬆動，而奢侈稅實施後，全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在，價格不可能不降。

奢侈稅上路後，房市交易量創下SARS以來最低的一年。

指標二：量大減 北台灣九二八推案創新低

除了成屋交易急凍，預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計（圖二），可以發現去年九一三五億元，今年下降到七千四百億元，尤其是九二八檔期，實際推案量還不到七百億元，創下近五年來新低。

原來第四季是旺季，但從選前推案量觀察，雖然量案有一千二百億元，但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品，這兩個案子就占了選前案量的三分之一。

至於選後，包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷，預計明年第一季推出八百億元案量，比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五％。看法最保守的甲桂林廣告，明年第一季更是完全不推新案，主要是今年新案平均銷售期都要一年以上，必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。

指標三：信心差 建使照總樓地板面積縮小

量能不足之外，建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積（圖三）的變化來看，建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心，是景氣領先指標之一，而使照總樓地板面積則代表供給量。

去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後，今年已經開始往下，六月奢侈稅上路之後尤其明顯。

建商不看好明年景氣，對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓，都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地，之前開價三十億元卻沒有買主上門，只好降為二十五億元；太子敦南大樓也是一樣，原本開價一○三．六億元流標，現在確定打八八折，以九十二億元再度標售，預計十二月底開標。

指標四：單價跌 三大都會區房價鬆動

除了大型標案降價求售，國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動（圖四）。第一季時，高雄就從每坪十六．一八萬元高峰，第二季跌到十五．八四萬元；台中房價也小幅下跌，到了第三季，包括新北市、台南、高雄，每坪單價都往回走，六個主要城市中，已有一半房價疲軟。

成屋價格部分，根據信義房價指數今年第三季統計結果，一向被視為「量再縮也不跌」的台北市，赫然出現約二％的跌價，而整個台灣地區也出現七％的跌價。至於哪裡會跌？跌幅多大？政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為，應該要先看空屋率。

以行政院主計處二○一○年住宅普查數據來看，全台空屋率達到一九．三％，換成戶數高達一五六萬戶（表一），等於全台灣每五棟房子中就有一棟是空屋。

指標五：空屋多 新北、台中恐下修

「為什麼空屋率參考意義很大？因為每十年做一次住宅普查，前兩次分別是在一九九○年與二○○○年，恰好也是前兩波房價的高峰。」林祖嘉說，上兩波房價回檔，跌幅較深的地區甚至下修五成，例如淡水一九九○年每坪新屋價約二十八萬元，○三年只剩下十三萬元，汐止房價在一九九三年創下每坪二十二萬元的高峰，○三年也只剩下十萬元。

林祖嘉認為，台北市量縮盤久，均價頂多下修二成，但空屋率最高的是台中市（二六．二％），空屋量最多的是新北市（三十三萬戶），這兩個地區的房價將大幅修正。不過對此，業界卻有不同看法。

「無效空屋是連法拍都拍不掉，或是非常次級區域的產品，它無法影響市場價格，會影響市場的是建商手上的有效空屋。」台灣房屋首席總經理彭培業說，空屋率從一九八○年開始計算，當時基期就有一三．一％，三十年間增加五％，若再區分出來哪些是有效空屋，以目前的低利環境來看，對市場的壓力並不大。

雖然市場空頭的聲音旺盛，不過，仍有幾個重要因素具有支撐房價的效果。低利率（圖五）成為選後房市最有力的支撐，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，過去市場反轉、房地產交易大幅量縮時，因為負擔不起高利率房貸，而產生資金壓力被迫斷頭、法拍物件大量增加的情況，到目前為止並沒有看到，主要是因為賣方在低利環境下仍有支撐。

指標六：支撐強 低利率讓量縮價緩跌

以壽險業推出的固定利率房貸，前兩年最低甚至還不到二％，和一九九○年房市從高檔往下時，房貸利率高達一○％相比，現在房產持有壓力不大，賣方不會輕易降價出售，加上建商口袋夠深、錢夠多，新推案降價幅度有限，預期房價將不致大崩盤，而是呈現「量縮價緩跌」的趨勢。

除了低利率，中國資金移轉效應也是另一大支撐。壹傳媒集團主席黎智英從七月底開始大量出脫台股，但手上房地產卻一筆也沒賣，主要就是因為他認為「將來大陸、香港的錢一定會來台灣」。

指標七：中資到 移轉效應成房市活水

以黎智英手上的台北市內湖廠辦土地、陽明山豪華別墅和大安區的「頂高麗景」、「仁愛吾疆」豪宅，市價超過百億元。他認為即使受到中國影響，短期內台灣房市跌個一○％、一五％，但在中國和香港房地產泡沫破滅以後，大量的資金不可能流向動盪的歐美，選後兩岸關係進一步發展，台灣將是中資和中企進駐的首選，將為未來房市注入活水，二、三年後房市一定回升，「將來台灣房地產一定貴得很厲害！」

達一廣告董事長，同時也是地產達人徐一鳴也認為，任何東西的價格漲跌，主要是看資金進出，在目前市場資金氾濫下，即使經濟出了問題，基於避險考量，資金還是會轉進房地產，畢竟房價下跌幅度不會像股市那麼深；加上目前大額存款（五百萬元以上）一年期定存利率只有○．五％，房租報酬率就算低到只有二％，身邊有錢的話也還是會放在房地產上，所以只要政府繼續增加貨幣供給量救經濟，台北市精華區房價至少還要十年才有可能到達頂峰。

看好台灣房市長期發展，即使選前住宅買盤沉悶，但企業、建商、壽險業卻相繼投入購買土地和商辦。

指標八：資金足 商辦土地價格續創新高

從最近幾起標地案來看，台中市七期重劃區以每坪超過二三六萬元新高價標出，頂新集團以每坪一千四百多萬元標下敦南大樓，開啟千萬地價的年代；富邦人壽也以近七十億元標下北投大同大樓，換算成土地每坪約一五七萬元，改寫國內第三種工業區土地行情的歷史新天價，顯示市場資金仍然極為豐沛。

房貸龍頭土銀董事長王耀興認為，總統大選對房地產僅有短期波動，長期無顯著影響，選後中資行情啟動，房地產相關類股還會有兩年升段行情。

鄉林集團董事長賴正鎰也表示，投資人最關注仍然是兩岸關係，以目前情勢來看，不論藍綠誰執政，兩岸關係都不可能走回頭路，除了中國台商資金持續回流，近期也出現歐、美台商返台置產的熱絡現象，對於選後房市預測，雖然漲勢趨緩但仍樂觀向上。

策略：全面上漲不再  購屋回歸基本面

《今周刊》與波仕特市調公司合作的「二○一二總統大選後房市信心大調查」結果中，也有超過三二％的民眾認為選後房價將小幅看漲。但微妙的是，有二二．四％的人認為進場購屋最佳時機卻是「三年以後」。主要原因是，有五七％的人認為「政府持續打房，預期房價下跌後再進場」。

在賣屋時機上，二二％的民眾選擇「總統大選前」，但也有二○．二％認為「選後半年內」是最佳時機，除了認為「目前房價仍屬高檔，是賣得高價的好時機（四七．五％）」，對於後市也認為「全球經濟可能陷入衰退，看壞未來經濟（三四．九％）」，且「明年股災仍將持續，股市與房市連動性高（三三％）」。

「選在近期賣屋，看壞未來景氣，但卻認為明年房價持續上漲，是因為民眾不希望自己是最後一隻老鼠，也不希望自己的資產縮水，因而產生心理上的不完全一致性。」林祖嘉說，高房價雖是民怨第一名，但誰也不希望跌價的時候，自己的房產價值也縮水，顯示現在正是房市轉折點。

他認為，影響房市發展的因素錯綜複雜，但影響購屋能力的因素，最重要的就是失業率。「奢侈稅實施後，房市主要買盤是自住客，從十月失業人數在連續兩年下降後首度回升，無薪假人數越來越多的情況來看，自住客連工作都不保，更不要說是買房子了。」

在多空因素相互影響下，台灣雖然不會像中國房市一樣價崩，但可以確定的是，全面上漲的時代已經「回不去」了，回歸到選擇基本面良好、價格合理的房產，才能在變局中貼上保值護身符。 

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