都市更新除了由建商主導外，近來「代理實施者」也漸漸興起，再加上地主自力更新共三種方式，但無論選擇哪一種，都更一定需要相關專業人士幫忙，才有可能順利完成。
要找建商，還是自己來？這是想參與都市更新的民眾，最困惑的大哉問。
如果把都更案當成一家公司，實施者就像公司的執行長或總經理，地主們則是公司的股東，由於實施者是地主們選出來的，所以必須站在善良管理人的立場來思考，為地主們謀取最大福利。
實施者除了找建商或自己做，政大地政系教授張金鶚自己第一戶房子的都更實施方式，就是採用近年興起的「代理實施者」模式，委託在業界頗具口碑的理成營造，來協助辦理都市更新。理成營造不但兼作實施者，同時又能協助地主們找到更新重建的資金，這提供其他想要自辦都市更新的社區，一個新的思考方向。
這三種方式，究竟利弊如何？以目前的都更案來看，實施者大都以建商為主，因為住戶自己動手進行都更並不那麼容易；另一方面，則是大家多半習慣以過去的模式來思考，認為建商的工作就是要搞定都更所有細節，與傳統上「建商統包所有建築工作」的想法比較接近。
建商主導 留意中人建商
然而，在實務上，建商規模有大有小，而且不見得具備都更的所有專業，因此，也有可能是由建商去找其他專業人士來協助處理都更的部分事務，自己只負責統籌、協調及專業管理的工作。
值得注意的是，現在有很多自稱是「都市更新開發公司」的人來談都市更新，這樣的公司有可能是所謂的「中人」建商，他們的主要工作在於整合地主，取得同意書之後，再把這個更新案整個盤（賣）給真正開發的建商。
這些中人建商有時為了取得同意書及授權，會依《公司法》成立股份有限公司，讓地主可以委託他們實施更新。通常他們會在取得一定比率同意之後，再去找建商來擔任實際執行者，將開發權賣給對方；而接手的建商一般會等到更新事業計畫通過後才接手，這時只要變更實施者就可以了。當然，更換實施者一定要經過地主同意，所以住戶們必須注意合建的條件有無變動，之後再決定同意與否。
協議合建 留意分配比率
要小心的是，有些中人建商會在地主簽署的「同意書」上，將實施者的位置留白或填上已經談妥的建商名稱，這麼做就連實施者變更的步驟都省略了！如果出現糾紛，對地主一點保障都沒有（尤其是談的條件不同時），所以在簽同意書時，一定要看清楚實施者的名稱。
當有建商來談更新時，很多地主都樂得輕鬆，認為只要談妥分配條件就好。因此，在所有更新案中，就屬這種直接談「協議合建」的方式為最多，由建商提出分配條件，地主同意就簽一份協議合建契約，都更的同意書反而是附件。
這樣的分配條件究竟對地主還是建商比較有利？如何判斷分配條件的合理性？可以簡單的從該地區的土建比來看。也就是說，在每坪房價中，土地成本與重建費用（包括營造費用、建築規畫設計費、都市更新規畫費、貸款利息、管理費用等）的占比。
由於重建費用中，營造費用比率最高（約六○％到七○％），從營造費用來反推重建費用，再加上建商利潤（約三○％），建商分回的部分約是營建費用的兩倍（1.6×1.3=2.08）；而建商分回比率也就是用乘以二除以房價，其餘就是地主分配比。
自辦都更 掌握四個步驟
如果地主不想找建商擔任實施者，可以由地主自行組成更新團體，稱之為「都市更新會」，也可以由地主委託都市更新事業機構（目前以建商為主）來辦理。如果想要自己辦理都更，不妨參考以下四個步驟。
步驟1：先找到七位地主
依規定，更新範圍裡要有七位以上的地主才能組成都市更新團體。可以透過問卷方式來詢問其他住戶的意願，也可以召開住戶大會，以表決方式來決定。
步驟2：組都市更新會
在更新會成立之前，最好有七人以上作為發起人，然後準備事業概要、十分之一更新事業概要同意書（若超過《更新條例》第二十二條多數決的比率，也就是面積超過三分之二、人數超過五分之三，就不用事業概要）、章程草案、發起人名冊及產權謄本等。
步驟3：召開成立大會前的工作
籌組的公文下來之後，要先討論何時召開成立大會，並在會議前二十日寄送開會通知。成立大會的重點在於決定更新會的章程及選出理監事，因為都屬於重大決議，所以同意人數要按《都市更新條例》第二十二條的比率來計算。
步驟4：都市更新會送件
成立大會召開後，先選出理監事，再由理事互選出理事長，做好一份圖記印模，加上成立大會的會議紀錄、會員名冊、理監事名冊及章程，就可以送到管轄的縣市政府申請都市更新會的成立了。
如果把都更案當成一家公司，實施者就像公司的執行長或總經理，地主們則是公司的股東，由於實施者是地主們選出來的，所以必須站在善良管理人的立場來思考，為地主們謀取最大福利。
實施者除了找建商或自己做，政大地政系教授張金鶚自己第一戶房子的都更實施方式，就是採用近年興起的「代理實施者」模式，委託在業界頗具口碑的理成營造，來協助辦理都市更新。理成營造不但兼作實施者，同時又能協助地主們找到更新重建的資金，這提供其他想要自辦都市更新的社區，一個新的思考方向。
這三種方式，究竟利弊如何？以目前的都更案來看，實施者大都以建商為主，因為住戶自己動手進行都更並不那麼容易；另一方面，則是大家多半習慣以過去的模式來思考，認為建商的工作就是要搞定都更所有細節，與傳統上「建商統包所有建築工作」的想法比較接近。
建商主導 留意中人建商
然而，在實務上，建商規模有大有小，而且不見得具備都更的所有專業，因此，也有可能是由建商去找其他專業人士來協助處理都更的部分事務，自己只負責統籌、協調及專業管理的工作。
值得注意的是，現在有很多自稱是「都市更新開發公司」的人來談都市更新，這樣的公司有可能是所謂的「中人」建商，他們的主要工作在於整合地主，取得同意書之後，再把這個更新案整個盤（賣）給真正開發的建商。
這些中人建商有時為了取得同意書及授權，會依《公司法》成立股份有限公司，讓地主可以委託他們實施更新。通常他們會在取得一定比率同意之後，再去找建商來擔任實際執行者，將開發權賣給對方；而接手的建商一般會等到更新事業計畫通過後才接手，這時只要變更實施者就可以了。當然，更換實施者一定要經過地主同意，所以住戶們必須注意合建的條件有無變動，之後再決定同意與否。
協議合建 留意分配比率
要小心的是，有些中人建商會在地主簽署的「同意書」上，將實施者的位置留白或填上已經談妥的建商名稱，這麼做就連實施者變更的步驟都省略了！如果出現糾紛，對地主一點保障都沒有（尤其是談的條件不同時），所以在簽同意書時，一定要看清楚實施者的名稱。
當有建商來談更新時，很多地主都樂得輕鬆，認為只要談妥分配條件就好。因此，在所有更新案中，就屬這種直接談「協議合建」的方式為最多，由建商提出分配條件，地主同意就簽一份協議合建契約，都更的同意書反而是附件。
這樣的分配條件究竟對地主還是建商比較有利？如何判斷分配條件的合理性？可以簡單的從該地區的土建比來看。也就是說，在每坪房價中，土地成本與重建費用（包括營造費用、建築規畫設計費、都市更新規畫費、貸款利息、管理費用等）的占比。
由於重建費用中，營造費用比率最高（約六○％到七○％），從營造費用來反推重建費用，再加上建商利潤（約三○％），建商分回的部分約是營建費用的兩倍（1.6×1.3=2.08）；而建商分回比率也就是用乘以二除以房價，其餘就是地主分配比。
自辦都更 掌握四個步驟
如果地主不想找建商擔任實施者，可以由地主自行組成更新團體，稱之為「都市更新會」，也可以由地主委託都市更新事業機構（目前以建商為主）來辦理。如果想要自己辦理都更，不妨參考以下四個步驟。
步驟1：先找到七位地主
依規定，更新範圍裡要有七位以上的地主才能組成都市更新團體。可以透過問卷方式來詢問其他住戶的意願，也可以召開住戶大會，以表決方式來決定。
步驟2：組都市更新會
在更新會成立之前，最好有七人以上作為發起人，然後準備事業概要、十分之一更新事業概要同意書（若超過《更新條例》第二十二條多數決的比率，也就是面積超過三分之二、人數超過五分之三，就不用事業概要）、章程草案、發起人名冊及產權謄本等。
步驟3：召開成立大會前的工作
籌組的公文下來之後，要先討論何時召開成立大會，並在會議前二十日寄送開會通知。成立大會的重點在於決定更新會的章程及選出理監事，因為都屬於重大決議，所以同意人數要按《都市更新條例》第二十二條的比率來計算。
步驟4：都市更新會送件
成立大會召開後，先選出理監事，再由理事互選出理事長，做好一份圖記印模，加上成立大會的會議紀錄、會員名冊、理監事名冊及章程，就可以送到管轄的縣市政府申請都市更新會的成立了。
代理實施 兼具經驗與財力
如果，你的社區既不想由建商主導都更，又覺得自力更新太困難且麻煩，還有第三種方法，就是找代理實施者。
代理實施者可說是「掛名」的實施者，有經驗的代理實施者對於都更的作業流程熟悉度高，有助於都更的速度。另外，基於都更前期仍然需要費用的支出，代理實施者本身也要有一定的財力，可先支付前期更新規畫階段的費用（包括建築規畫設計、都市更新規畫、權利變換、估價作業、測量、地籍整理等），之後會納入財務計畫及作為權利變換的共同負擔，未來再由更新後的房地價來支付。
此外，代理實施者也會幫社區找到銀行受理專案融資，透過信託方式操作，也就是把專案貸款的重建費用、地主們的土地，甚至起造人都一併信託在一起；後續再將每位地主所承貸的金額，利用權利變換登載到產權裡。重建後，代理實施者也會協助社區找到代銷公司來出售多出來的房子，將銷售金額回到信託專戶內，以減少住戶負擔。
誰可以當代理實施者？目前法令並沒有明確的規範，導致中人、代書也來擔任。為避免糾紛，建議住戶們，如果只想找直接蓋房子的公司來當代理實施者，那麼口碑良好的營造廠是不錯的選擇，但缺點是住戶要自己跑審查流程；如果希望有專業顧問可以協助所有事情的溝通及監督，則不妨尋找有都更經驗的建築經理公司。
無論是找建商或代理實施者，如果能有專業顧問居中扮演監督、協助的角色，可既省力又順暢。
一家優質的都更顧問公司，要有相關的技師證照和都更實務經驗，建議請對方先向住戶進行報告說明，比較有能力的公司甚至會出示簡略藍圖。而透過所在縣市政府已有的更新案例，詢問其更新規畫顧問公司，也不失為較令人安心的方法。
(內容節錄自《張金鶚的都市更新九堂課》一書)
30％利潤 吸引建商搶進
都市更新的費用中，有一筆給實施者的10％到12％風險管理費，但以都更實施的年期來算，整合期約三到五年，計畫審核期約一到二年、興建期三年，八年間只收10％到12％的風險管理費，為什麼會吸引這麼多建商搶進？關鍵就在於「共同負擔」及「估價」。
以共同負擔來說，這筆費用和真正發包的金額是否相同，一般住戶很難確定，有一說差價約10％。至於估價，雖然有公認標準，但也有一定的彈性可調整，很難避免「將更新後價值取為合理價格下限」的情形，其中約有10％到15％的價差。加總起來，至少可以有30％的利潤。在土地成本高漲之下，都更案雖然過程繁複，但若是整合成功，利潤可是令人很心動，這也是為什麼建商在這幾年搶進都更案的主因。
