都更熱、老屋俏！就連房地產教授張金鶚，也以起家厝參與都更。他以自身經驗出版《張金鶚的都市更新九堂課》，揭開老厝免費換新屋、一坪換一坪、投資老屋賺大錢等六大迷思，讓你輕鬆搞懂都更眉角。
都更熱、老屋俏，是近幾年房市的熱門題材，只要經過「都更仙女棒」的魔法輕輕點過，地區房價立刻鍍上一層金。以正在模擬整合階段的台北市新隆國宅為例，光是這一年，房價就從每坪七十五萬元，飆漲到每坪九十萬元！
一向不認同房價炒作的政大地政系教授張金鶚，竟然也搶搭這班老屋鍍金列車，為自家老宅進行都更？事實上，這是張金鶚親身投入的大膽實驗！
去年，他看到老舊公寓房價被炒到超級不合理的「昏頭階段」，開始思考出售自己位於木柵秀明路的老舊公寓。這間有三十年屋齡、沒有電梯及停車位的舊公寓，是張金鶚在台北購入的第一間房子，原本他想在房價高點時賣屋，卻因為一通電話改變了想法。
「張教授，我是你以前的樓下鄰居，想跟你討論我們社區都市更新的可能性。」電話的那一頭是退休的同事，而負責社區規畫更新的竟是張金鶚以前的助理。「這會不會太巧了?!」張金鶚心想，他雖參加過許多與都更相關的研究案，但再怎麼說都是局外人。
「或許我該讓自己的房子真正走一遭，才能體會都市更新究竟是怎麼一回事！」張金鶚決定讓自己的第一間房也加入都市更新的腳步。今年春初，他正式成為都更住戶的一員，並以自己的經驗和觀察所得出版《張金鶚的都市更新九堂課》，希望以一本人人都看得懂的都更書，幫助一般民眾一次搞懂專業、複雜的都更細節。
其實，張金鶚和都更的淵源，遠從大學時代就開始了。大學就讀中原建築系的他，畢業作品就是以「建築物與河川的關係」為主軸，設計出保留淡水河畔大龍峒歷史風貌的「大橋段都市更新」模型。發表後，張金鶚正「得意於作品大受好評」之際，一個聲音突然在心底響起：「如果真的按照這份設計圖來執行，原本的居民要住哪裡？」當時的他找不出答案，但是對於「都市更新與原住戶之間關係」的問號，卻已烙印在心中。
一向不認同房價炒作的政大地政系教授張金鶚，竟然也搶搭這班老屋鍍金列車，為自家老宅進行都更？事實上，這是張金鶚親身投入的大膽實驗！
去年，他看到老舊公寓房價被炒到超級不合理的「昏頭階段」，開始思考出售自己位於木柵秀明路的老舊公寓。這間有三十年屋齡、沒有電梯及停車位的舊公寓，是張金鶚在台北購入的第一間房子，原本他想在房價高點時賣屋，卻因為一通電話改變了想法。
「張教授，我是你以前的樓下鄰居，想跟你討論我們社區都市更新的可能性。」電話的那一頭是退休的同事，而負責社區規畫更新的竟是張金鶚以前的助理。「這會不會太巧了?!」張金鶚心想，他雖參加過許多與都更相關的研究案，但再怎麼說都是局外人。
「或許我該讓自己的房子真正走一遭，才能體會都市更新究竟是怎麼一回事！」張金鶚決定讓自己的第一間房也加入都市更新的腳步。今年春初，他正式成為都更住戶的一員，並以自己的經驗和觀察所得出版《張金鶚的都市更新九堂課》，希望以一本人人都看得懂的都更書，幫助一般民眾一次搞懂專業、複雜的都更細節。
其實，張金鶚和都更的淵源，遠從大學時代就開始了。大學就讀中原建築系的他，畢業作品就是以「建築物與河川的關係」為主軸，設計出保留淡水河畔大龍峒歷史風貌的「大橋段都市更新」模型。發表後，張金鶚正「得意於作品大受好評」之際，一個聲音突然在心底響起：「如果真的按照這份設計圖來執行，原本的居民要住哪裡？」當時的他找不出答案，但是對於「都市更新與原住戶之間關係」的問號，卻已烙印在心中。
而在麻省理工學院念碩士時，決定在台灣尋找論文主題的張金鶚，得知萬華柳鄉正在進行都更，就毛遂自薦寫了一封信給當時的台北市都市計畫處，希望能參與協助柳鄉都更。那年暑假，他每天都泡在柳鄉，而這項第一個依《都市計畫法》辦理更新的案例，也讓張金鶚對於都更過程有初步的了解。
經過三十多年，張金鶚擔任台北市都市更新審查委員時，竟然還審查到大橋段的都市更新案。
對於都更一直有份「特殊情感」的他，研究房地產多年，發現都更案之所以進行緩慢，就是因為民眾多半不信任政府，這和三十多年前的柳鄉民眾情況一樣。而且原本應該是地主、建商、政府、大眾「四贏」的都更，因為利益分贓，甚至引發都更流氓、黑道釘子戶等亂象，等於把都更「汙名化」了。
所以，《張金鶚的都市更新九堂課》中，最重要的第一課，就是破解一般人對都更的六大迷思。
迷思一：老厝換新屋，不花一毛錢？
現在只要說到都市更新，大家第一個想到的就是，不必花錢就能老厝換新屋，甚至賣了之後還能賺一筆......，但，事實真的如此嗎？其實，只有地段越好、地主的土地持分越高、容積獎勵也越高，未來房價上漲時，才有可能免費換新屋。
因為在將老房子換成新大廈的過程中，發生的費用很多，舉凡拆除費、搬遷費、蓋屋的成本，以及其他相關費用等，新屋總價能否吸收所有預支費用與原房價，還不一定。而建商為了使原地主能分回足夠的新屋坪數，必須創造更高的房價，才能有獲利空間，所以大部分建商會利用都更後土地蓋豪宅。
但如果容積獎勵額度不夠，對於建商而言，等於沒有更多的建坪可以銷售，相對的也會影響獲利，甚至考慮放棄都更。
而在計算成本時，許多人會忽略時間，都更拖得越久，相關費用貸款所付的利息越高，折算每年的獲利則越低，因此以時間成本看，越快完成整合越划算。
迷思二：一坪換一坪，完全不吃虧？
位在台北市大安區國父紀念館正對面的「仁愛尚華」，因九二一地震之故，居民自辦更新，因當地房價高，結果可以「一坪換一坪」，但至二○一一年為止，台北市老舊公寓更新專案，尚未有「一坪換一坪」的成功例子。
為什麼要達到一坪換一坪不容易呢？首先，所謂的「一坪換一坪」指的是產權坪數。老舊公寓權狀坪數與實際使用坪數差不多，但都更後的房子一定有公共設施，同樣一間房子，更新前房屋權狀是三十五坪，都更後取得的房屋權狀也是三十五坪，聽起來一樣大，但扣掉防火設施、電梯、停車位等公設，實際使用坪數可是大大縮水。
如果希望坪數可以跟原本一樣，勢必要從容積獎勵來爭取。偏偏容積獎勵並非「每一棟建物都有大獎」，加上地段等評估，大部分的都更建案，其實很難完成一坪換一坪的美夢。
迷思三：投資都更老公寓，保證賺錢？
經過三十多年，張金鶚擔任台北市都市更新審查委員時，竟然還審查到大橋段的都市更新案。
對於都更一直有份「特殊情感」的他，研究房地產多年，發現都更案之所以進行緩慢，就是因為民眾多半不信任政府，這和三十多年前的柳鄉民眾情況一樣。而且原本應該是地主、建商、政府、大眾「四贏」的都更，因為利益分贓，甚至引發都更流氓、黑道釘子戶等亂象，等於把都更「汙名化」了。
所以，《張金鶚的都市更新九堂課》中，最重要的第一課，就是破解一般人對都更的六大迷思。
迷思一：老厝換新屋，不花一毛錢？
現在只要說到都市更新，大家第一個想到的就是，不必花錢就能老厝換新屋，甚至賣了之後還能賺一筆......，但，事實真的如此嗎？其實，只有地段越好、地主的土地持分越高、容積獎勵也越高，未來房價上漲時，才有可能免費換新屋。
因為在將老房子換成新大廈的過程中，發生的費用很多，舉凡拆除費、搬遷費、蓋屋的成本，以及其他相關費用等，新屋總價能否吸收所有預支費用與原房價，還不一定。而建商為了使原地主能分回足夠的新屋坪數，必須創造更高的房價，才能有獲利空間，所以大部分建商會利用都更後土地蓋豪宅。
但如果容積獎勵額度不夠，對於建商而言，等於沒有更多的建坪可以銷售，相對的也會影響獲利，甚至考慮放棄都更。
而在計算成本時，許多人會忽略時間，都更拖得越久，相關費用貸款所付的利息越高，折算每年的獲利則越低，因此以時間成本看，越快完成整合越划算。
迷思二：一坪換一坪，完全不吃虧？
位在台北市大安區國父紀念館正對面的「仁愛尚華」，因九二一地震之故，居民自辦更新，因當地房價高，結果可以「一坪換一坪」，但至二○一一年為止，台北市老舊公寓更新專案，尚未有「一坪換一坪」的成功例子。
為什麼要達到一坪換一坪不容易呢？首先，所謂的「一坪換一坪」指的是產權坪數。老舊公寓權狀坪數與實際使用坪數差不多，但都更後的房子一定有公共設施，同樣一間房子，更新前房屋權狀是三十五坪，都更後取得的房屋權狀也是三十五坪，聽起來一樣大，但扣掉防火設施、電梯、停車位等公設，實際使用坪數可是大大縮水。
如果希望坪數可以跟原本一樣，勢必要從容積獎勵來爭取。偏偏容積獎勵並非「每一棟建物都有大獎」，加上地段等評估，大部分的都更建案，其實很難完成一坪換一坪的美夢。
迷思三：投資都更老公寓，保證賺錢？
這幾年常常聽人們談到「投資便宜老舊公寓，等都更賺大錢」的話題。不過，老舊公寓從整合到完成，中間的環節不少，在下手前要先思考以下幾點。
1.房價是否漲過頭？
想投資都更的民眾要注意，你買屋時付的是房價，但參與都更計算的是更新前的土地價值，所以投資前一定要注意到土地持分和購屋成本的相互關係。
以台北市虎林街的都更案為例，有位住戶在買了一樓店面後，才發現該處即將都更，但建商以土地持分的價格計算後，竟然比原本買入店面的價格還要低，最後演變成「法庭上見」，都更也一再延宕。
2.處於都更的哪個階段？
辦理都更有一定的流程，每一個流程都有需要留意的事情，尤其是投資舊宅更新，要經過買房、參與規畫、分配房子、拆舊屋、蓋新厝後再出售，萬一整合期過長，買房資金又是貸款而來，則要考慮到利息成本；且等到房子分回可以出售，屆時的房價也是考量重點。
3.興建容積的多寡？
購買老舊公寓，要注意其原有的法定容積、目前使用的現況容積，以及未來可獲得的都更獎勵容積，這三者的多寡也是未來新大樓總樓地板面積的依據。尤其是需要經過審議的都更獎勵，可能需要建商花錢去買（如公設用地興闢、容積移轉等），或是住戶可能要付出代價（如停車獎勵、公益設施的提供，須供社會大眾使用），將會是影響分配比例的關鍵。
迷思四：容積獎勵是都更的萬靈丹？
容積獎勵最早是為了能夠加速老舊社區更新，希望藉由內部（老舊公寓）的改變，讓外部（整體大環境）更美好。但目前大家一味將都更的利基放在容積獎勵上，使都市再發展變成只是小基地的開發，也排擠了真正需要更新的低房價地區、經濟較為弱勢的民眾。
過高的容積，若沒有考量地區公共設施能否負擔，反而會造成都市不經濟的外部化（例如道路、學校不足），苦了一般市民。而過多的容積獎勵，也可能影響住戶的居住品質，並增加額外的管理費負擔。
以帝寶和信義之星這兩個知名的豪宅建案為例，在建築規畫設計時就以爭取最高容積獎勵為目標，交換條件則是必須提供公用停車場、開放式空間。所以，現在你可以將車子停到門禁森嚴的帝寶停車場，一小時只要四十元；也可以大大方方地走進信義之星的街道，門口保全不能把你趕走。
結論是，容積獎勵就像糖果，「糖雖然好吃，但吃太多也是會蛀牙的。」
迷思五：同意都更，越晚表態越有利？
「越晚表態越有利」的邏輯，多半來自於「建商希望趕快順利進行都更，越晚表態的人，就可以和建商談到最好的條件」，但也因此發生幾位釘子戶談不攏的情況，最後建商決定放棄都更，讓期待都更的住戶們美夢破碎。
其實，想要用最後表態來增加談判籌碼，不但會讓鄰居對你產生反感，有時反被建商強制執行，偷雞不著蝕把米。尤其若是都更進行順利，整個流程大約要三年左右；萬一不順利，拖個十年也是有可能，這其中的時間成本和心力，對每一位住戶都是精神壓力。
因此，與其想靠「最後表態」來爭取利益，不如一開始就參加每一場會議，合理審視自己的權益，以大多數人的意見為意見，才合乎民主。
因此，與其想靠「最後表態」來爭取利益，不如一開始就參加每一場會議，合理審視自己的權益，以大多數人的意見為意見，才合乎民主。
如果住戶與建商、住戶與住戶間真的發生都更糾紛，如果不走法院訴訟，或許法院外仲裁（又稱為「解決紛爭替代方式」，Alternated Dispute Resolution，簡稱ＡＤＲ）是一個可以採行的方式。期待政府也能以法院外仲裁的方式，推動一個專門評議裁決都更糾紛的地方，加速都更案件進行。
迷思六：建商不可靠，自己來最好？
很多人認為，都更要「自己來才不會肥水落外人田」，「找建商來，很容易被Ａ」。其實，建商的專業不只是蓋房子，還懂得如何找到更多的獎勵、建物的規畫與掌握品質，對將來蓋好的房子有更好的行銷規畫。
若欲辦理都更的住戶缺乏建築專業，且沒有足夠的時間來處理，不如思考如何把餅做大，找到有信譽品牌的優良建商。如果真的無法信任建商，則不妨由住戶主導，並經由專業的顧問組織，或是中立的協商團體，為住戶進行協商，將更能化解住戶們的不安，縮短都更的時程。
其實，問題的關鍵在於協商機制與信任，建議政府主導建立一個非營利專業組織，提供住戶、建商及政府三方對談平台，一方面可讓問題不再因單向思考造成誤解，更大的意義在於資訊的透明化，讓民眾可以找到信任的來源。
都更不是萬靈丹
都更流程與房價的關係
定義
初期 符合申請標準
前期 劃定或申請完成
中期 住戶整合完成
中後期 確定容積獎勵，並進行拆除
後期 新建工程進行中
初期 符合申請標準
前期 劃定或申請完成
中期 住戶整合完成
中後期 確定容積獎勵，並進行拆除
後期 新建工程進行中
都更進度
未畫定都市更新地區
畫定都市更新地區
更新事業計畫送審
更新事業計畫核定到執行
更新計畫執行到建築完工
未畫定都市更新地區
畫定都市更新地區
更新事業計畫送審
更新事業計畫核定到執行
更新計畫執行到建築完工
房價分析
房價最低，不確定性最高
隨整合期拉長略微下修
房價上漲，但投資風險降低
房價已炒高，此時投資須精算
房價往新成屋價格趨近
不同條件容積獎勵比率大不同
條件 一般
重建 都市更新條例 台北市老舊公寓
容積率％ 225％ 225％×1.5 225％×2
一地坪可蓋建坪 2.25坪 3.375坪 4.5坪
註：以住三，一坪土地為例
資料來源：《張金鶚的都市更新九堂課》/方智出版
條件 一般
重建 都市更新條例 台北市老舊公寓
容積率％ 225％ 225％×1.5 225％×2
一地坪可蓋建坪 2.25坪 3.375坪 4.5坪
註：以住三，一坪土地為例
資料來源：《張金鶚的都市更新九堂課》/方智出版
與建商合建一坪換一坪的成功要件
1.高房價地區，平均房價至少在70到80萬元／坪。
2.原建物少，且多在一到二層樓以下。
3.土地產權單純易整合，少違章戶。
2.原建物少，且多在一到二層樓以下。
3.土地產權單純易整合，少違章戶。
都更夢難圓的三阻力
１.一樓店面與頂樓加蓋多
在不同意都更的人當中，店房東的比率占了不少。以木柵某地段為例，有位店房東將一個門號分成三個店面，月租金收入超過10萬元，當然說什麼也不願意都更。另一種反對大戶則是有加蓋的頂樓屋主，由於目前加蓋的部分多半是違建，坪數無法計算在都更後的新屋內，因此頂樓屋主通常認為都更非常不划算。
２.有釘子戶或多種勢力介入
社區中如有為反對而反對或意圖不佳的釘子戶，甚至有不同勢力已進入投資，各占山頭、在其中角逐，則都更也不易快速進行。
３.有多戶已重新整建或裝潢
不少老舊社區的住戶都會重新整建、裝潢住家，少則花費10數萬元，多則數百萬元，還沒「住夠本」就要都更，當然不會同意。
