小房換大屋 先列出「任務清單」

這幾年，高房價問題一直穩居民怨排行榜之首，自去年開始，政府為了解決高房價問題，連番祭出多項政策，不僅限縮房貸條件，更以奢侈稅條款壓抑炒作。

受奢侈稅影響，近期房市成交量的確萎縮不少，根據北市府地政處統計，今年八月台北市建物買賣移轉較七月減少四％。但若細部分析不同類形物件的價格波動，卻不難發現打房政策的意外副作用──中產階級換屋更難了。

以台北市及新北市兩大都會區房價來看，今年前兩季，電梯大廈和公寓型產品的平均價格，相較於去年皆上漲二至九％；但是在「散戶型投資客」為主力的套房市場，價格卻大幅下修一五％以上。

換言之，原本是住在套房的單身族或頂客族，如果因為家庭結構改變而有意換到坪數較大的房子，在賣掉原本的套房之後，想要買到二至四房的公寓或大樓，資金缺口將比半年之前還要來得大。

換屋第一步  確立關鍵需求

「這一波打房政策，的確打到了許多財力不甚堅強的散戶投資客。」信義房屋台北科大店店長鄭嘉文觀察指出，過去套房市場的買主以實力相對較弱的投資客居多，受到奢侈稅的壓力影響，散戶投資客紛紛縮手，甚至開始轉為賣方角色，造成供需情勢逆轉，是套房市場明顯修正的主因。

鄭嘉文進一步分析，兩房產品以首購族及散戶型投資客居多；至於「置產型投資客」多半鎖定三房、四房以上的物件，「現在市場的氣氛是大家都在觀望，對於財力較強的投資客而言，他們或許想要換手，但是更怕空手。」物件釋出並未增加，這代表至少在短期之內，三房以上的房價似乎也沒有和小坪數套房「向下比價」的機會。

如此看來，小坪數繼續跌價、大坪數續漲，似乎是短期之內難以逆轉的趨勢。在此之下，有迫切換屋需求、資金又不夠充足的人，的確必須用更謹慎的盤算，才能聰明換到理想好屋。

永慶房仲研究發展室專員黃舒衛表示，換屋前的第一步，一定要先想清楚，究竟換屋的目的是什麼。一般年輕人換屋的原因不外乎家庭人口結構改變，例如結婚、小孩長大、父母年老須一起同住照顧等，或工作環境改變，交通動線須重新調整。不同的換屋理由，也會有不同的因應之道。

接下來，則是針對每位家庭成員所需的生活機能，進行充分的了解與溝通。例如小孩是否有學區考量、夫妻通勤是以捷運還是開車為主，年邁的父母是否有頻繁就醫的需要，這些都會成為下一棟房子條件的核心關鍵。

黃舒衛指出，不少年輕換屋族都會有個迷思，認為下一棟房子一定要換到更新、更大、離市中心更近、有捷運又能增值的房子。但是回歸到現實面來看，在目前換屋不易的環境底下，要具備所有的條件、並且符合自己的資金能力，難度甚高。因此不妨排出一至二個「使命必達」的目標，尋找好物件的難度就會大幅降低。

鄭嘉文舉例，「曾有一對夫妻來看房子，怎麼看都不滿意，經過深入了解後才知道，原來他們換屋最重要的需求是『多一間廁所』。」

家有四千金的他們，時常面臨六個人搶一間廁所的緊張局面，鄭嘉文說：「他們需要坪數較大的房子，買在市區，會造成財務負擔，買在郊區，又覺得高於當地平均行情，換房進度就卡在這裡。」但在想清楚這趟換屋的主要任務之後，他們決定選擇郊區，「總價或許比當地平均行情高出一些，但是能夠解決一家人未來十幾年搶廁所的問題，難道不划算嘛？」

此外，現代的父母都希望孩子能贏在起跑點，如果能換到明星學區，即使空間較小，但每年省下的補習費、孩子從同學間建立的人脈關係，這些無形的價值，也很難用價格衡量估算。

先買或先賣  看資金壓力

不僅實質的換屋需求要多方考量，在交易流程上，換屋族也會面臨到底要「先買後賣」，還是 「先賣後買」的問題。

黃舒衛建議，手頭資金充裕的換屋族可先買新屋再賣舊屋，若沒有資金壓力，還可先將舊屋出租賺租金，等待房價增值再賣出；如果是資金較不充裕的換屋族，就必須先賣屋，但可能會面臨無法立即買到新屋的風險。這時候就要請仲介協調買賣雙方，在簽約前後，爭取拉長尋找新屋的時間，或暫時採售後租回的方式，與買方協調，暫租在舊屋。

無論如何，「從最優先的需求出發」，永遠是換屋時的第一考量，與其擔心房價走勢不如預期，年輕人不如先許自己一個能兼顧安心打拚與解決迫切需求的好屋。

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