壽險布局商辦 REITs投資價值浮現

歐債問題紛紛擾擾，全球股市隨之大幅起落。其實，希臘倒債已很難避免，歐盟、ＩＭＦ（國際貨幣基金）努力的重點在避免延燒到義大利、西班牙等。但努力能否成功，仍是未來盤面的最大不確定因素。

在經濟方面，歐美仍乏好消息，主要國際機構仍陸續調降經濟預估，如ＩＭＦ繼六月之後又再調降全球經濟成長率，今年由四‧三％降為四％，明年由四‧五％降為四％；ＯＥＣＤ（經濟合作暨發展組織）預估七大工業國第三季ＧＤＰ(國內生產毛額)平均成長率一‧六％，第四季卻將大幅減緩至○‧二％，顯示ＯＥＣＤ並不看好歐洲未來的經濟。

不過，經濟轉差卻使各國央行利率政策轉趨觀望，九月以來，除印度升息一碼外，各國利率幾乎都維持不動，巴西、以色列還降息。顯然，全球升息循環已暫時畫下句點，對經濟休養生息應有助益。

另外，為挽救經濟頹勢，美國總統歐巴馬計畫推出四千餘億美元的「美國就業法案」，但是在政府債台高築之下，推動的險阻不小；Ｆｅｄ（聯準會）也推出「買長債、賣短債」的「扭轉操作」（ＯＴ），但市場並不看好其效果，且Ｆｅｄ預期美國經濟面臨顯著的下滑風險，導致全球股市一度重挫。

一般定義，跌幅逾兩成是進入熊市，而除美國外，其他主要國家股市都已步入熊市，顯示國際股市走勢並不佳。而美國股市跌勢雖相當凶猛，但這波多頭上漲六千多點，目前僅回檔（熊市下跌點數占牛市上漲點數的幅度）三成多，顯然指數位置仍不低，在就業、房市景氣都無明顯改善下，後勢仍有下滑壓力。

台股長線轉空  宜減量經營

台股受國際股市重挫影響，第三季跌幅也相當可觀，並破壞多頭格局。目前，月ＫＤ已步入空頭走勢，月線連五黑（月線三黑是長線空頭信號），年線（五十二周移動平均線）也已下彎，且年線、半年線、季線、月線已完成空頭排列。

整體來看，長線轉入熊市的趨勢已相當明顯，未來持續走多頭的機會相當小，因此，未來觀察的重點應在何時止跌，且投資基本策略宜採「減量經營，保有現金是贏家」。

一般來說，台股熊市的回檔幅度至少六成以上，目前回檔幅度仍有不足。若國際股市走強，台股也有機會走高，但在長線趨勢轉空下，應先看反彈。另外，熊市的完成也需要時間，但近兩、三個月來台股的跌勢卻太快，因此，若有急跌，也可能帶來較大的反彈。

奢侈稅實施後，短線投機買盤大減，住宅買氣明顯降溫，不過，壽險業積極買進的商用不動產，已成為房市的新熱點，尤其，台北市國泰敦南REAT（不動產資金信託基金）及新光敦南REAT所擁有的商辦高價標出，且即將清算的基泰、三鼎，也預計在十月、十一月開標，預期REITs（不動產投資信託基金）的投資價值可能成為市場的新焦點，值得留意。

台北市新光敦南REAT高價標出，顯見商辦大樓買氣不受奢侈稅影響。（攝影／王建棟）

六檔REITs殖利率  皆逾三％

比較REAT及REITs，REAT是債權，投資人擁有的權利是定期取得利息及到期收回本金，相關不動產所有權仍在原REAT的發行單位。而REITs則具有所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人，若處分不動產則收益或損失都歸投資人。

相對於股票是擁有公司所有權，REITs則擁有不動產所有權。受景氣盛衰影響，公司獲利起伏相當大，而REITs獲利幾乎全來自租金，穩定性頗佳，現金股利分配相當穩定，是取代定存的最理想投資標的。以REITs九月底收盤價計算最近一年現金股利的殖利率，除即將清算的三鼎、基泰，其他六檔REITs都在三％以上，尤其是駿馬、新光一號、國泰一號都超過三‧五％，遠高於定存利率。

而三鼎、基泰的股利殖利率較低，是因股價已部分反映不動產清算將帶來的增值利益。近幾年國內不動產漲價相當可觀（尤其REITs所擁有的不動產，大多位於增值潛力最強的台北市精華地帶），但在主管機關把關下，REITs的房地產帳列增值幅度並不大，如從二○○七年底至最近，增值幅度大多僅一成多。近來標售的國泰敦南REAT及新光敦南REAT，直到標售前的增值幅度也只有兩成多，不過實際標出價格卻遠高於最後鑑價。

例如國泰敦南REAT，最後鑑價是四十七億餘元，但標出價格高達八十五億餘元，即使是第二高標的七十億元（因國壽是關係人，次標較具參考性），也比最後鑑價高了四成多。而新光敦南REAT，國壽得標價九十六億元，更比最後鑑價高出一‧二倍。

即將在十月十二日標售的基泰，無論是現金股利殖利率或不動產的租金報酬率都是八檔REITs中最差的一檔，其標售結果正好是衡量REITs資產增值潛力的最佳參考。

三鼎的香檳大樓雖已41年，卻是台北市頂好商圈的地標，價值不菲。（攝影／陳俊銘）

租金報酬率  仍有增值空間

一般來說，租金是投資不動產的主要收益，也是衡量不動產價值的最重要參考，而以租金報酬率（最近一年租金除以最新房地產鑑價金額）來看，基泰只有二‧八一％，是唯一低於三％的REITs，但最近標出的國泰敦南REAT、新光敦南REAT，租金報酬率卻只有二‧二一％及一‧六四％（為方便比較，本文的統計都包括停車位），顯然，即使從租金報酬率的角度來看，基泰持有的不動產仍有增值空間。

基泰持有的不動產包括世紀羅浮大樓及大湖商旅大樓。世紀羅浮大樓位於台北市衡陽路五十一號，屋齡僅八年，基泰擁有部分樓層，計三一○○坪，若以標售底價十五‧八八億元計算，平均每坪五十一‧二萬元，相對於區域行情五六十萬元並不高。

大湖商旅大樓屋齡約十年，位於台北市捷運文湖線葫洲站旁，是民權東路、成功路、康寧路、金湖路的交叉路口，交通相當便捷，現址正經營麗湖大飯店。基泰擁有全棟大樓，建坪計三九六二坪，以標售底價十四‧四四億元計算，平均每坪三十六‧四萬元，因地理位置優越，附近五至十年的中古屋行情約五十萬元（不含一樓）以上，顯然潛在增值空間不小。尤其，又是罕見的位於捷運站旁整棟標售案，無論改建成飯店式住宅或繼續經營旅館，都相當有彈性，對壽險業吸引力不小。

即使基泰以底價標出，換算每股價值也有十二‧二元，且年底就應能完成清算、取回資金，唯一的風險在無人投標，但已有超過十組人馬領取標單，且底價不高，無人投標機會應不大。

三鼎的標案粗估十一月可開標。三鼎擁有三項不動產，包括前瞻二十一大樓、香檳大樓及誠品物流大樓。前瞻二十一大樓是位於台北市南京東路、光復北路口的商辦，屋齡僅九年，三鼎擁有全部樓層，建坪計四○七四坪，以目前帳值十八‧五七億元計算，每坪僅四十五‧六萬元。因是少數台北市區整棟商辦標售案，對目前積極搶標台北市商辦的壽險公司相當具有吸引力。

北市精華商辦  搶標最積極

香檳大樓屋齡雖有四十一年，卻是台北市「頂好商圈」的地標，而三鼎擁有的一四六二建坪，除包括二樓四三四坪、地下一樓六五○坪外，更包括三七八坪的黃金店面，目前帳值是十九‧一七億元。而台北市忠孝東路四段的「SOGO、頂好商圈」，是全台最高價的熱門商圈，一店難求。另外，誠品物流大樓位於桃園南崁，平均每坪帳值九萬元。

三鼎的租金報酬率高達四‧○八％，比基泰出色甚多，若以目前壽險業合理的租金報酬率二‧五％估算，增值空間不小。其實，因REITs成交較冷，股價普遍低估，大多低於每股淨值，而每股淨值則是依REITs所擁有不動產的最新鑑價而定。

然而，依最新鑑價計算的租金報酬率大多高達三‧六％以上，顯然最新鑑價還是明顯低估REITs的資產價值，因此，若其他REITs也能通過清算、進行拍賣，增值幅度必然可觀，尤其，REITs所擁有的房地產，大多是目前壽險業搶標的台北市精華地區的商辦。

其他六檔REITs中，法人持有較少的駿馬，市場預期通過清算的可能性較高。不過，駿馬的管理機構台嘉國際也規畫出售不動產，並以類似發股利的形式讓投資人分享不動產增值利益。而駿馬所擁有的三項不動產中，國產實業大樓、漢偉資訊大樓租金報酬率都約五％，故租金報酬率最低的中鼎大樓應優先處理。

以區域行情來看，中鼎大樓每坪應有八十萬元的潛力，辦公室三七五○坪約值三十億元，停車位每個約三五○萬元，二十個計七千萬元，合計總值三十‧七億元，比目前帳值二十一‧八三億元，增值空間達四成，而駿馬九月底股價僅每股淨值的七三％，整體增值空間更大。

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