二十年前，王建宣的第二次土地改革，因「實價」課稅引起軒然大波，轟轟烈烈下台後不了了之。如今又舊調重彈，面對高房價，朝野兩黨重提「實價」挑戰，各自拋出政策。但藍綠兩黨實現居住正義的決心和考驗，才正開始……。
買房子，是大部分台灣五、六年級生成家的第一步，結婚生子的基礎，至今仍是社會普遍的觀念。但對正要成家的七、八年級生來說，這個理所當然的第一步，卻如登天般困難。
內政部剛公布的第二季住宅需求動向調查，指出全台房價所得比（平均房價除以家庭年所得中位數）已攀高到九倍，台北市更高達十六．二倍，比上海、首爾、東京、紐約、倫敦都還高。這也意味著在台北市年收入一百二十萬元的家庭（即台北市收入中位數），不吃不喝十六年才買得起房子。
居住正義何在？
九月初，以色列有四十五萬人走上街頭示威，抗議高通膨與高房價。但換算下來，以色列經濟重鎮台拉維夫每戶年收入二百萬元新台幣，房價所得比也才十倍。「台灣年輕人沒有砸汽油彈，是因為早就絕望了！」在台北市從事服務業的郭先生說，「居住正義？有這種東西嗎？」已經租屋五年的他氣憤地表示。
高房價是行政院十大民怨的榜首，隨著總統選舉逼近，不為老百姓「伸張正義」就搶不到選票，因此藍綠紛紛端出住宅、土地政策，為高房價下猛藥，點燃戰火。
蔡英文的「十年政綱」住宅篇，首先提出非自用住宅實價課稅、不動產交易所得稅合一、公共出租住宅等政策。馬英九總統不甘示弱，緊跟著丟出《土地徵收條例》、《住宅法》、《不動產實價登錄三法》修正草案。朝野有志一同，儼然想趁選前在立法院最後一會期上演「第三次土地改革」。
兩黨推出的住宅政策琳琅滿目，看得選民眼花撩亂。其中，引發最多討論的，還是蔡英文的「實價課稅」及馬英九的「實價登錄」，雙英不約而同都用「實價」這個關鍵字。
台灣政壇對「實價」二字並不陌生。一九九二年，時任財政部長的王建宣，就提出土地增值稅以實價課稅，引起多方激辯，最後法案連立法院都進不了，他也黯然下台，第二次土地改革胎死腹中。
二十年後房價再創新高，直逼人民可忍受的臨界點，兩黨政見似乎殊途同歸，志在將房地產全面導向實價之路。然而，政大房地產研究中心主任張金鶚指出：「實價登錄和實價課稅，天壤之別。最主要差異，一個是半套，一個是全套。」
馬英九實現居住正義的王牌，就是不動產實價登錄，將交易成交價全面強制登錄，並開放大眾查詢，增加不動產交易價格的透明度，降低炒房投機客不當哄抬的可能性。
半套正義能做什麼？
內政部地政司副司長王靚琇表示，現在成交價格都由業者自由登錄，資料量很有限，價格隨賣方喊。張金鶚更直指，「像預售屋等建案，中央根本沒完整的房價資訊。」也因此才會有央行總裁彭淮南「微服出巡」，還要喬裝購屋客，才驚覺房價炒作太高的劇本。
然而，只靠實價登錄，這場土地改革只能走一半。因為建商、財團、投機客養地炒房價的最大漏洞，就是台灣長期以來被扭曲的不動產租稅制度。只提高資訊公開程度，對投機客炒作成本根本毫無作用。
台灣現行不動產租稅最惡毒的腫瘤，就是「稅基」經歷三十年沒變，以土地公告現值和房屋評定現值來計算，但公告地價遠遠低於市價。目前公告地價每三年調整一次，僅是市價的二成二；每年調整一次的房屋評定現值，也只有市價的四分之一。
台北市政府財政局長邱大展指出，目前適用的房屋評定現值是一九八○年的水準，三十年都沒調高。張金鶚以一戶價值一．六億元的台北市「一品苑」為例，每年只要繳三．五萬元的房屋稅和五千元的地價稅。如此低廉的持有成本，「簡直就是鼓勵投機客炒房！」
實價課稅才是王道！
李述德提出的高房價對策，只靠實價登錄調高公告現值，並非實價課稅。（攝影／王建棟）
也因此，蔡英文十年政綱中「非自用住宅實價課稅」，就是在建立實價登錄之後，更進一步針對空屋、第二套屋等投機客的賺錢工具，拉高其持有成本及交易成本，壓縮獲利空間。張金鶚認為，這能讓失衡的房價回歸正常水準，也是民眾的最終期待。
然而，執政黨政府卻對實價課稅再三保留，深怕民眾誤以為政府要加稅了。問遍中央及地方，沒有人有實價課稅的明確時程。
王靚琇保守表示，實價登錄制上路後，「不排除」實價課稅的可能性，「有可能」調高地方政府公告價格，「現在的政策方向還在市場透明化階段，未來的政策仍要等修法通過後才可能有下一步。」顯然，政府在地產政策上還只是走一步算一步。
張金鶚就直批，「在專家眼裡，馬政府端出來的政策還是粗製濫造。」像是為了選舉目的，匆匆忙忙炒出來的一盤菜。最明顯的，就是馬英九的實價登錄三大修法，硬是等到大選前最後一個會期才趕著送審，不但時機敏感，也為實現居住正義增添變數。
因為中央和地方全都等修法通過才會動作，然而距離大選前立法院休會只剩不到三個月時間，一位房地產業者私下說，在這行業久了，政治人物開的支票聽聽就好，選完一樣照舊規矩做事，太陽依然從東邊升起西邊落下。這也難怪在馬英九開完記者會，就被立法院長王金平潑了一盆水，表明最後一會期要通過那些法案有困難。
無獨有偶，前財政部長林全就曾在《今周刊》七六八期專欄中指出，實價登錄立意雖好，但究竟要責成哪一方來行登錄之責，誘因和罰則能否推動整個登錄制度？力道是否足夠？都是重要關鍵。對此，王靚琇回應，現在送立法院修法的三條法令，將會對第三方，也就是負責處理的地政士及經紀業者進行法律約束。
除了實價政策討論空間大，如何執行合宜住宅、社會住宅政策也是不小的問題。行政院欽點了幾處合宜住宅地點，但多位於郊區，如果考量就業和生活機能，要在寸土寸金的台北市恐怕很難。台北市地政處主任祕書易立民就指出，台北市能夠釋出的社會住宅數量有限，除照顧社會弱勢之外，不容易滿足需求。
而蔡英文承諾要達到總體住宅量一○％的公共出租住宅，要從哪裡擠出來，也是問題。幫蔡英文作社會住宅政策規畫的台科大教授劉進興補充，這一○％一部分來自公辦都市更新，政府以公權力介入協助民間都更，再由建商回饋一定比例成屋當社會住宅；另一部分則是公家機關既有的閒置房舍，清點、整理後也可出租，「政府一毛錢都不必花」。
雖然目前兩黨政策都只有大前提，具體作法仍待釐清，但張金鶚相信，不論明年誰選上，只要有執行力，勢必會壓縮建商、投機客的獲利空間，對降低高房價和實現居住、租稅正義都是正面。
「長期忍受高房價的民眾，特別是年輕族群的剝削感已經太重，對於稅制改革是有所期待的。不過，政府一定是漸進式調整，才不會對房地產造成太大的衝擊。」張金鶚說。
二十年前無法過關的實價政策，現在好不容易民氣可用，走進了立法院。台灣人民看過太多的政治芭樂票，現在兩黨要展現的是具體的執行力，才能讓居住正義從口號成為政策，從政策變成法條。
雙英居住正義重點 政策比較
■馬英九
實價政策：《不動產經紀業管理條例》草案
《地政士法》修正草案
《平均土地地權法》修正草案
地政士、不動產經紀商或當事人以成交 價格登錄，區段化公開價格
社會住宅政策：《住宅法》草案
訂定社會住宅水準與相關法令
土地政策：《土地徵收條例》修正草案
由現行公告現值改為市價徵收，每半年評估一次市價
■蔡英文
實價政策：「非自用住宅交易實價課稅」
「不動產交易實價登記制度」
廢除地價評議委員會，改為專業機構估地價
以實價登錄價格作為非自用住宅稅基徵稅
社會住宅政策：「總住宅量10%的公共出租住宅」
只租不賣的公共住宅
青年住宅租金補貼
土地政策：土地及房屋交易所得稅合一
